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如何防范商品房“短斤缺两”

　　[提要]一分钱一分货，在商品房的交易中，除了质量以外，商品房的面积是买房者最关心的项目。据国家有关部门对商品房面积的检测，商品房面积的短缺现象相当严重。买房子不像在农贸市场上买小菜，商品房“短斤缺两”的损失，少则上千，多则上万，对一个家庭来讲，这种损失够得上刻骨铭心，甚至影响终生。那么，如何防范商品房的“短斤缺两”呢。首先，要了解商品房缩水的骗技。商品房面积短缺的行业术语称为缩水，缩水是开发商赚取黑心钱而有意为之，主要的骗技有以下几种。一是多摊公用面积。商品房的面积不仅包括室内面积，还要分摊公共设施和公用空间，开发商为了多
一分钱一分货，在商品房的交易中，除了质量以外，商品房的面积是买房者最关心的项目。据国家有关部门对商品房面积的检测，商品房面积的短缺现象相当严重。买房子不像在农贸市场上买小菜，商品房“短斤缺两”的损失，少则上千，多则上万，对一个家庭来讲，这种损失够得上刻骨铭心，甚至影响终生。那么，如何防范商品房的“短斤缺两”呢。 首先，要了解商品房缩水的骗技。商品房面积短缺的行业术语称为缩水，缩水是开发商赚取黑心钱而有意为之，主要的骗技有以下几种。 一是多摊公用面积。商品房的面积不仅包括室内面积，还要分摊公共设施和公用空间，开发商为了多赚钱，往往把不该摊的公用面积也算在商品房的面积里，如南京某大厦，将面积900多平方米的停车场分摊到各住户头上，安徽阜阳某开发商将一方便来往行人的69平方米的通道算作了公摊面积。在有的综合楼，开发商把用于商店酒家的设施，统统按照公摊面积算到住户头上，违背谁使用谁分摊的原则。还有的开发商更绝，找不到借口干脆乱蒙，胡乱编个项目写个数字算作公用面积分摊。 二是重复销售公用面积。公用面积分摊以后，应该为住户所共同拥有，但有的开发商又把公用部分重复销售出去。如衡阳某大厦的一个楼梯间约有十平方米，已作为公共面积分摊到一楼到三楼的住户，但后来开发商又把这个楼梯间卖了。重庆某楼的18户居民还要惨，本来已作公用面积分摊过的一层楼梯间过道，又被开发商租给了一歌舞厅做生意，白天行走不方便，晚上则连自己拥有的过道都无法通行，因为别人的铁将军把门了。 三是多算阳台面积。真正算起来，住房的面积并不好搞名堂，但阳台上可钻的空子就比较多，开发商多算阳台面积的现象十分普遍。重庆市一住户的房子多算了十多平方米，就是将未封闭的阳台当作封闭的阳台算了全面积。因为封闭的阳台可算全面积，一些开发商就在这方面打主意，将阳台草草封闭了事，如南京某开发商4幢大楼仅低成本封闭阳台，就可多算面积403个平方米，多收费用181万元。株洲某开发商将二楼的屋顶形成的平台当做三楼的阳台算了50%的面积。 其次，要了解商品房面积的有关常识。 商品房的销售面积由两部分构成，一是套内建筑面积，二是分摊公用面积。套内建筑面积又由套内使用面积，套内墙体面积和阳台建筑面积构成。公用面积由以下两部分构成，一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套与公用建筑空间之间分隔墙及外墙墙体水平投影面积的一半。 商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙体水平投影面积全部计入墙体面积。 阳台面积的计算要复杂一些。全封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算，未封闭式阳台，按其水平投影面积的一半计算。全封闭阳台应为承重阳台或凹阳台，不是承重结构的挑阳台即使封闭也不能算全面积。不封闭的阳台也要符合以下两个要素，一是围护结构的高度不低于1.05米，二是上面要有顶盖。达不到这两点要求的就不能算阳台面积。 公用面积的分摊，是根据公用面积分摊系数来分配的，每个住户分摊的公用面积是套内建筑面积乘以分摊系数。在计算公用建筑面积时，要注意凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚不应计入公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不能计入公用建筑面积。 根据有关规定，不能计算建筑面积的有以下几种：一是房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳池；二是半圆柱的雨篷；三是凸出房屋的构件、配件、半圆柱、勒脚、台阶等。 再次要懂得防止商品房缩水的关键所在。 要防止商品房面积缩水，就要在买房的各个过程中，加强商品房的面积意识，把好面积关。关键在以下三个方面。 一是买房前的调查。买房前都有个接触了解调查的过程，这个过程不能忽视商品房销售面积这个环节。要仔细比较商品房的出房率，出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比，销售一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些，这样的商品房就不合算，就可以有效地避开开发商不合理分摊公用面积。 二是买房合同的签订。在签订商品房合同时，有关商品房的面积的条款一定要细，如果开发商提供的格式合同没有写明，则必须另写协议说明，如实得建筑面积是多少，分摊的公用面积是多少，分摊的公用面积具体是哪些，不写具体则可能开发商有猫腻，埋下了商品房缩水的隐患。 三是交房前的实测。房子由开发商交付给购房者，购房者一般会对商品房的质量进行验收，验收过程中一定要复核商品房的实际面积，复核面积主要分两项进行，一是商品房的使用面积，二是商品房的墙体面积。如核算过程中发现实际面积与暂测面积不符，则应与开发商协商处理。协商不成，就要向房地产测绘所申请复核，作为解决房产的主要证据，然后，依法维护自己的合法权益。
责任编辑/sf006
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