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开发商有权出售共有部位吗？

　　[提要][案情介绍]2000年6月，林某与房地产开发公司签定购房协议，协议约定开发公司将位于某住宅楼一楼梯间及楼梯间门前过道卖给林某。林某按约付款后，将楼梯间门前的场地搭建成简易营业用房，随后将营业用房连同楼梯间一起对外出租。当该楼住户屠某发现林某占用公用过道建成营业用房后，认为林某的行为妨害了其通行的权利。协商未果后，屠某强行拆除了林某的营业用房。随后，林某以侵害其房屋所有权为由将屠某诉至法院。诉讼过程中，法院将房地产开发公司追加为本案第三人。[各方观点]（一）林某诉称：楼梯间及过道系其从开发公司购买而来，自己依法享有所
[案情介绍] 2000年6月，林某与房地产开发公司签定购房协议，协议约定开发公司将位于某住宅楼一楼梯间及楼梯间门前过道卖给林某。林某按约付款后，将楼梯间门前的场地搭建成简易营业用房，随后将营业用房连同楼梯间一起对外出租。当该楼住户屠某发现林某占用公用过道建成营业用房后，认为林某的行为妨害了其通行的权利。协商未果后，屠某强行拆除了林某的营业用房。随后，林某以侵害其房屋所有权为由将屠某诉至法院。诉讼过程中，法院将房地产开发公司追加为本案第三人。 [各方观点] （一）林某诉称：楼梯间及过道系其从开发公司购买而来，自己依法享有所有权。 屠某擅自拆除其营业用房，理应承担侵权责任。 （二）屠某辩称：林某在其必经之处搭建营业用房，妨害了自己通行的权利。在林某拒不拆除的情况下，自己只能私自动手拆除林某搭建的营业用房。自己不应负任何法律责任。 （三）房地产开发公司辩称：自己将楼梯间及过道出售给林某属实。本案系林某与屠某之间的相邻权纠纷，与我公司没有任何关系。 [争议焦点] 本案有两个争议问题：一是房地产开发公司是否有权将楼梯间及公用过道单独出售；二是本案到底属于相邻权纠纷还是属于房屋所有权纠纷。 [律师分析] （一）房地产开发公司无权将楼梯间及共用过道单独出售，林某不能享有楼梯间及共用过道的所有权。建筑物的楼梯间及过道属于共有部位。通常，业主购买商品房时，房屋的建筑面积中已被分摊了共有部位的面积，业主付款入住后即应享有对共有部位的共有权。根据法律规定，所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各共有人一致同意，并签定书面协议。在本案中，开发公司将楼房出售给业主后，业主即取得了对包括楼梯间及过道在内的共有部位的共有权。未经全体业主同意，开发公司无权将楼梯间及楼道单独出售。因此，在事先未征得同意，事后又未被追认的情况下，开发公司与林某之间的购房协议无效，林某不能享有对楼梯间及过道的所有权。 （二）本案应当属于所有权纠纷，而不是相邻权纠纷。相邻人享有相邻权的前提是其对相邻的不动产享有合法的所有权或使用权。在本案中，林某并未合法地享有对楼梯间及过道的所有权或使用权。因此林某与屠某之间的纠纷不属于相邻权纠纷。林某占用本应属于全体业主共有的楼梯间及过道，侵害了全体业主的共有权，而屠某以侵害其通行权为由拆除了林某搭建的商业用房，双方发生的纠纷实际上属于对楼梯及过道的产权争议。 （三）屠某擅自拆除营业用房的行为侵害了林某的财产权。屠某发现林某占用楼梯间及过道后，应通过合法的手段主张自己的权利。屠某未经法院判决并申请强制执行，私自拆除侵权房屋的行为不为法律所允许。因此，屠某应对林某遭受的损失承担赔偿责任。 [律师提示] （一）建筑物共有部位不能单独出售。购房者在购房时，应当详细了解公共部位权属及使用状况并在合同中予以明确约定，在购房付款时，已经按购房面积分摊了建筑物共有部位的造价，共有部位应归属全体业主共有，开发商无权单独出售共有部位。业主应明确认识到对共有部位享有的合法权利，并积极采取法律手段对自己的共有权加以保护。 （二）主张自己权利时应采取合法手段，在权益受到侵害时，应通过法律允许的方式主张权利。若采取违法手段，不仅自己权益得不到应有保护，而且会承担相应的法律责任。遇到困难时，应尽量寻求律师帮助。
责任编辑/sf006
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