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物业管理法规 众说纷纭(朱盈洁)

　　[提要]2002年10月，国务院法制办发布了《物业管理条例（草案）》（以下简称“草案”），向各界广泛征求意见，这是国家出台的第一部关于物业管理的行政法规，它的出台引起地产业内各界人士的关注,11月8日，北京隆安律师事事务所204律师团发起对（草案）研讨，记者看到业内人士对（草案）微词颇多，更有人说此（草案）是平生所见最乱的一部法规，最后大家围绕物业管理究竟是管理还是服务，物业公司和业主委员会权利如何界定等焦点争论不休。（草案）主要概念定义模糊中国人民大学行政管理系副教授陈幽泓对记者说，这是她平生所见最乱的一部法规,（草案）
2002年10月，国务院法制办发布了《物业管理条例（草案）》（以下简称“草案”），向各界广泛征求意见，这是国家出台的第一部关于物业管理的行政法规，它的出台引起地产业内各界人士的关注,11月8 日，北京隆安律师事事务所204律师团发起对（草案）研讨，记者看到业内人士对（草案）微词颇多，更有人说此（草案）是平生所见最乱的一部法规，最后大家围绕物业管理究竟是管理还是服务，物业公司和业主委员会权利如何界定等焦点争论不休。 （草案）主要概念定义模糊 中国人民大学行政管理系副教授陈幽泓对记者说，这是她平生所见最乱的一部法规, （草案）中主要概念定义模糊多不胜数，如第一章第二条中对公共秩序的表述就不明确。由物业公司去执行存在现实的问题。对于纠纷，规定由居民委员会去解决，违反宪法。对于公共秩序必须有具体的定义。条例第二条中至少要加上物业服务管理，对于委托合同，建议把物业服务改为物业服务委托合同，通过招投标来解决。 北京大海商务顾问有限公司总经理王海认为：条例没有明确物业的产权，明确物业各部分产权权属，（草案）应载明各部分功能，并提供图纸。国家根据不同的小区制定不同的标准，而不是通过物业管理去要求达到一定的标准，有了标准，才能要求管委会去管理，而不必须通过物业公司进行管理。物业是通过业主进行管理，还是聘请物业公司，业主对此有选择权，国家应制定物业管理的标准。而不是要求业主必须接受。 有买房买成专家之称的刘宏诚说，目前公布的《（草案）》第二条将物业管理单一的定性为是物业管理企业为业主提供的服务活动，第三十七条强制要求业主委托一个物业管理企业实施物业管理，不仅不符合上述法律条文，也不符合我国《消费者权益保护法》关于消费者享有自主选择服务权利和《合同法》关于当事人依法享有自愿订立合同权利的法律条文。刘宏诚还认为,草案在第八条规定业主大会是业主的自治组织的同时又在第二十一条规定业主大会、业主委员会不得做出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动，缩小了业主对自己财产的权利。 北京隆安律师事务所律师陈旭说《（草案）》应将各种主要概念加以定义或者进行补充，建议将各种名词进行界定，只有这样，才能体现立法目的。建议首先定义以下几个，如物业、居住物业、公用部位、附属设施、公共设施等概念。还有业主，物业，业权等。业权会产生很多权益，必需品要有很明确的规定。 上地西里业主吴象根说：条例第二条，通过物业企业进行管理，居委会、村民委员会与业主委员会是不同的，只能由企业提供这种管理。与宪法第111条有冲突。居委会是自治组织，业主委员会是居中的一个组织。物业公司应是由业主聘请的一个企业。 物业公司究竟是服务还是管理 刘宏诚认为，草案要求业主大会委托物业管理企业进行管理，却没有规定物业管理企业履行上述义务。《草案》在规定物业管理企业可以将单项服务委托他人时，没有在业主大会和业主委员会权利中规定对物业管理企业的这种委托的同意权，也没有规定物业管理企业转委托服务应该承担的责任。 如果说本草案对物业管理的解释是对物业管理工作的解释，而不是对物业管理权力的解释，那么草案中的解释则与《宪法》第一百一十一条“居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见、要求和提出建议”的规定有冲突。由于物业管理工作包涵治安保卫、公共卫生等工作，因此也不能把物业管理解释成单一的物业管理企业的管理。 鹏润家园业主宋自强认为，物业公司应当是物业管理服务公司，以服务为主。 北京朝阳园业主管理委员会委员舒可心说 ：本草案要体现业主自己请物业公司的选择权。没有必要要求强加于物业公司提供此项服务。成立业委会后，面对的还是管理，因此应有一个公约对各项活动进行约定，如果没有公约进行管理，社区很难进行管理，物业不仅仅是服务，而真正是一个管理的行为。 应对物业公司和业委会权利界定分明 隆安律师事务所秦兵律师认为：在所有的物业管理活动中，业主应有知情权。例如财务监督权。监督权，应落实在业主委员会，业主委员会可以找物业公司。目前据这个（草案）条例，对于业委会权利没有规定是显然的。建议将罚款改为由业委会进行，归业主委员会管理。还应增加刑事责任、民事赔偿责任的规定。明确业主和物业的权利。物业公司不应有太多的权利，应在根本上规定。 北京新民教育研究中心主任周鸿陵认为：目前业委会不应以维权为目的。业委会应有审计权。所有业主的代表是业主委员会。所有权利应归业主所有。管委会只是一个授权的组织，对于权利义务应明确。哪些是自己可以完成的，哪些是需要授权的，哪些是需要业主大会表决的，条例对此说的很少。同时应将经费由业主委员会来管理，有经济基础才可以代表业主利益。物业条例应主要是维护业主权益的条例。 金华园小区管委会的雍静姝说，居民委员会权利是由宪法保护的，（草案）条例要建议居民委员会与业主委员会进行交叉，使二者身份合一，使业主的权利有很好的保护。 北京大海商务顾问有限公司总经理王海认为：条例（草案）没有明确管委会的权利。应明确政府在成立过程中的责任，如果不进行，要承担什么样的行政责任，有一个明确规定。一定把成立管委会成立的责任交给政府。参考居委会组织法，根据配套法律、法规，政府有这方面的职责。同时 明确业委会的发起程序，还应明确前期的费用由开发商来支付。这样开发商会主动促使成立业委会。 记者了解到，业内众多人士都认为，目前《物业管理条例》中业主的权利没有得到认可和保护，这在今后会出现更多的问题。这个条例牵着千万人的利益，关系到千家万户的切身利益和社会的安定团结，因此希望国务院在正式出台《物业管理条例》前，在听取有关部门意见的同时，能认真听取业主和法律界人士的意见，避免条例和《宪法》及法律发生冲突，进而可以完善条例，促进我国物业立法的发展
责任编辑/sf001
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