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2003房地产景气预测：投资放缓房价回落

　　[提要]日前，国家计委经济研究所发布行业景气报告，其中由王小广研究员主笔发布的房地产行业景气报告认为——●过去3年短期购买力消耗过大，2003年短期购买力的压力将增大。●房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大。●投资和消费增长回落不同，房地产企业效益降幅可能较小，或不一定下降。2003年房地产景气影响因素1.短期内房地产投资比例偏高，存在内在的调整要求。2001年房地产投资占全社会投资的比例已上升到19.1％，2002年上半年则上升到25.1％，这一前所未有的高水平，年平均以1个百分点的速度提高，已明显超过了当前经济增长
日前，国家计委经济研究所发布行业景气报告，其中由王小广研究员主笔发布的房地产行业景气报告认为—— ●过去3年短期购买力消耗过大，2003年短期购买力的压力将增大。 ●房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大。 ●投资和消费增长回落不同，房地产企业效益降幅可能较小，或不一定下降。 2003年房地产景气影响因素 1.短期内房地产投资比例偏高，存在内在的调整要求。2001年房地产投资占全社会投资的比例已上升到19.1％，2002年上半年则上升到25.1％，这一前所未有的高水平，年平均以1个百分点的速度提高，已明显超过了当前经济增长所能支撑的水平，显然这是难以持续的。相应地，房地产消费的短期透支问题也同样比较严重。 2.当前的宏观经济增长不足以支撑房地产继续保持超过20％的高增长。受投资和出口增长均将有所回落及消费增长仍然不足的影响，2003年经济增长很可能出现小幅回落，这会对房地产消费和投资产生一定的压力。就中长期而言，不存在独立于宏观经济景气周期的房地产周期。 3.过去3年短期购买力消耗过大，短期购买力的压力将增大。从2001年开始，城乡居民储蓄再次显著增加，2001年新增9430亿元；2002年全年新增储蓄额将达1.25万亿元。储蓄猛增，部分与资本市场不景气和总体消费增长偏弱有关，也与房地产正趋于降温有相当的关系。 4.房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，对市场的影响力趋减。 5.房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大。2003年房地产景气趋势预测以上五大因素都是将导致房地产投资和消费降温的因素，但却没有什么因素支撑房地产继续升温或继续保持高速平稳增长（年增长20％以上）。 2003年房地产景气趋势预测 1.房地产投资增长将明显放慢。2002年房地产投资增长28.2％，比上年略高。2003年房地产投资增长可能回落到15％左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，可能回落12个百分点以上，即增长16％至18％。 2.东部地区房地产投资增幅回落总体将大于中西部。 3.房地产消费增长将明显减缓。2002年商品房消费形势总体不错，但区域增长形势的变化，正在预示2003年住房消费将明显降温。三大龙头只有上海仍继续保持景气高涨，而北京、广东商品房销售在明显降温，北京2002年达到高峰，随后趋于下降。 4.商品房结构不合理的矛盾将更突出。高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；中低档商品房购买力相对较强，但供给却相对不足，而且价格明显偏高。 5.2003年房价将小幅回落，2004年降幅将更大。北京房价已早于其他地区开始有一定下降，估计其他后进入高峰期的地区2003年将会出现房价回落态势。估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势。 6.与投资和消费增长回落不同，房地产企业效益降幅可能较小，或不一定下降。但企业间的差异将很大，老的有实力的企业效益反而可能稳中有升，而一些新加入房地产业的企业则因炒作和经验不足可能面临相当大的业绩风险，将有不少企业会破产。 7.机会存在于住房郊区化中。许多大城市住房郊区化将会有所加快，继续成为新的亮点，并与汽车消费继续保持较快增长相呼应。 国家计委经济研究所研究员王小广
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