公积金贷款购房遭“多事之秋” 新政出现三个方向

从政府角度而言，由于公积金贷款含有一定的社会福利性质，原则上只要符合贷款条件的个人都可以获得，所以短期内的确可能出现提取过盛的风险

在吸引更多的公积金缴纳“补血”、扩大公积金底数的同时，必须从制度改革、资金筹划和监管方式变动、利率及品种多样化等角度全面优化现行公积金贷款体系

去年“两会”后，曾经一度传出上海要调高公积金贷款上限的消息，可是这一年中，除了“上海市公积金管理中心”改换门面成为“上海市公积金管理委员会”，就再无下文

对于普通购房者而言，公积金贷款一直以其较低的利率成为按揭首选。然而作为一项政策性的个贷措施，随着宏观调控对房地产市场的干预进入一个新阶段，一贯比较稳定的公积金贷款领域竟也因此起了层层波澜。

据观察，今年7月以来，第6城市群所属的16个城市中，有7个已经或者正在修改其公积金贷款购房的相关政策。大城市维持贷款规模的举步维艰与小城市开发楼市的热望形成鲜明对照，由此也引发了关于公积金贷款制度改革出路的话题。

宁波新政只为避风险

贷款门槛高是宁波的标志，继7月份将商业用房首付比例提高到六成，期房按揭首付提高到四成以后，该市又对公积金贷款打起了主意。调整后的公积金贷款政策规定，购置总价120万元或每平方米8000元及以上自住住房，首付额度不低于总房价的50%；二手房属砖混结构的首付不低于55%，属钢混结构的首付不低于40%。

“调整政策主要是为了规避贷款风险。”宁波市住房资金管理中心的工作人员在接受采访时强调，“我们针对的主要是单价8000元以上的房产投资，对于普通职工家庭的购房影响并不大。”

然而，调查数据却显示，宁波至今的公积金贷款坏账笔数没有超过两位数，所谓的“危险”，大概只停留在政策制定者的想象中。

“长三角各城市间的楼市发展参差不齐，不同地区房地产市场的交易量有10倍以上的差别，解读政策必须考虑区域经济的发展规律。”中房指数系统高级分析师陈晟对于记者的疑问，首先指出了思考上的一个误区。

陈晟解释，从政府角度而言，由于公积金贷款含有一定的社会福利性质，原则上只要符合贷款条件的个人都可以获得，所以短期内的确可能出现提取过盛的风险。在支持购房的同时控制风险度和贷款发放速度，保证整个公积金贷款系统的平稳运作，适当调整政策无可厚非。

大城小市互斗心机

据搜集到的数据显示，当下第6城市群公积金贷款新政有三个主要的方向。

在上海和南京，公积金如何开源已成为当下政府最头痛的问题。目前，这两个城市公积金贷款发放“入不敷出”已是公开的秘密。其中南京市今年1至7月共归集公积金15.69亿元；全年已发放贷款15.65亿元，职工还贷支出8.81亿元，缺口达到8.4亿。而8月份数据显示，公积金贷款的需求正在进一步加快，共贷出公积金2.45亿，较上月增长了4%，预计全年公积金购房贷款需求在20亿以上，远远超过去年一年16亿的发放总量。

正在网上接受市民公议的《上海市住房公积金管理若干规定（草案）》，就从开源的角度进行了尝试。该草案规定，凡与用人单位签订6个月以上劳动合同，或者虽未签订劳动合同但事实上已形成6个月以上劳动关系的从业人员，都属于在职职工，单位和职工都应当按规定缴存住房公积金。

“这个政策有点寅吃卯粮的味道。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟一语道破天机，“草案只是规定了工作6个月的职工可以享受缴纳公积金的待遇，而他们实际可以使用公积金贷款或由于家庭原因提取公积金余额却必须等到连续上缴两年以后。”华伟还指出，许多“新上海人”虽然在缴纳公积金上获得了“一视同仁”的待遇，可碰到用公积金贷款买房时，却不能被“一视同仁”。

融资渠道单一是造成当前大城市公积金贷款成为鸡肋的主要原因。陈晟认为，在吸引更多的公积金缴纳“补血”、扩大公积金底数的同时，必须从制度改革、资金筹划和监管方式变动、利率及品种多样化等角度全面优化现行公积金贷款体系。

与上海、南京的窘境相比，身处第6城市群楼市“第二战场”的无锡和宁波，分别在7月和8月将各自的公积金贷款上限设定在50万元。这项措施同样有着防范投资风险的因素在，不过在采访无锡市公积金管理中心时发现，其实有关部门在执行公积金贷款时，很早就自觉把50万元作为了默认的上限，现在只不过是以政策的形式公诸于众而已。

相较大城市没钱花的心病，一些较小的城市如湖州、南通思考的却是如何把手里的公积金贷出去的问题。从9月1日起，这两个城市双双放宽了各自公积金贷款的门槛———湖州在市区贷款上限15万元不变的同时，将其他3县上限统一调整为20万元。南通则调高了可贷额度，每月缴存400元以上的最高可贷14万元；每月缴存500元以上的最高可以贷款16万元；夫妻双方均缴存住房公积金的最高可贷到20万元。

江浙多私企。华伟指出，由于在南通和湖州等地私营经济发达，私营老板并不需要为自己和雇工缴纳公积金，所以这部分人的买房需求就不会诉诸公积金贷款。另一方面，当前这些小城市的楼市还刚刚起步，需要贷款买房的人较少，自然乐得放宽门槛。

贷款上限一言难尽

提高公积金贷款上限，对于如今商贷政策宽松的杭州而言，是不屑；对于中低阶层购房者频频呐喊的上海、南京，却是不能。

上海公积金贷款购房10万元的上限制定于1996年，当时的参考均价是2500元出头。8年过去了，房价早就坐上筋斗云日行千里，贷款的上限却还是死死地卡在了那里。去年“两会”后，曾经一度传出上海要调高公积金贷款上限的消息，可是这一年中，除了“上海市公积金管理中心”改换门面成为“上海市公积金管理委员会”，就再无下文。

“在公积金贷款资金紧张的今天，政府对于10万元贷款上限的不作为，就是为了体面地把这个上限的含金量往下降。”华伟毫不客气地说。

南京的情况也好不到哪里去。去年5月，江苏省人民政府办公厅《关于南京住房公积金管理机构调整实施方案的函》把原来南京市和省属机关、单位的职工住房公积金管理划归到南京住房公积金管理委员会。由于以前省属机关、单位的最高贷款额度是12万元，而南京市为10万元，同一个城市贷款上限不一致成为了南京购房者争取将公积金贷款上限统一调高到12万元的最佳理由。然而等待已经开始“吃老本”的公积金管理委员会拿出最终的调整方案，在当前似乎还看不到光明的结尾。

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宁波

购买总价在120万元或单价在8000元/平方米以上（含）期房或二手房的，首付不低于总房价50%；购买砖混结构和钢混结构的存量房，首付分别不低于55%和40%。职工二次申请住房公积金贷款，限额为25万减去原贷款额。

上海

《上海市住房公积金管理若干规定（草案）》规定，凡与用人单位签订6个月以上劳动合同，或者虽未签订劳动合同但事实上已形成6个月以上劳动关系的从业人员，都属于在职职工，单位和职工都应当按规定缴存住房公积金。

南京

南京市公积金管理中心负责人表示：基于江苏省属机关、单位的最高贷款额度是12万元，而南京市为10万元，考虑根据“就高不就低”的原则，对南京市的住房公积金贷款额度进行调整。

南通

外来务工者缴存公积金满一年以上，均可以申请贷款。公积金月缴400元以上，最高可贷14万；月缴500元以上，最高可贷16万；夫妻双方均缴公积金的，最高可贷20万。湖州

除市区外所辖3县住房公积金贷款统一调整为20万元，贷款最长期限从目前的20年延长至30年，困难职工家庭可每隔5年提取公积金，用于归还贷款本息。苏州

新建普通住房每笔贷款最高不超过50万元；存量成套住房每笔贷款最高不超过35万元。

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