地产企业过百亿 风险防范更重要

２００４年末，地产企业合生创展宣布，今年其销售额突破１００亿。由此，中国首个年销售额过百亿的地产企业出现。继而，顺驰中国、富力集团也提出销售过百亿的计划，而一向被地产界看作行业领跑者的万科，也提出了要在１０年后销售额达到１０００亿。

但到了百亿规模，地产企业就面临着质的转变。规模只是表象，如何在规模、速度、利润和风险之间达到平衡，形成完善的公司治理结构和发展战略，这是地产巨头们必须正视的问题。

２００４年１２月２３日下午，北京青年报社、北京大学国际ＭＢＡ和中国经济研究中心联合主办的“百亿地产企业公司治理研讨会”，针对上述问题进行研讨。

    地产业会越来越重要

中国经济研究中心主任林毅夫说，房地产业在未来中国经济当中扮演的角色会越来越重要，房地产业中的大企业将来在房地产行业当中所起的作用也会越来越大。

林毅夫认为，中国未来良好的宏观经济走势将会带来对房地产需求的不断加大，由此推动房地产业成为中国经济的支柱产业之一。中国年均增长９．４％的经济发展速度可以保持相当长一段时期。由于房地产需求收入弹性比较大，随着经济发展和居民收入的增长，对于住房质和量的需求必然加大；而农村剩余劳动力向城市的转移，也会带来额外的住房需求。

顺驰中国总裁汪浩说，２００４年地产业是非常吸引眼球的。最早三年以前，摩根安必信说中国地产有泡沫，但是１１月份上海销售总量比去年增加３２％，投资增加２９％，超过固定资产投资２７％的速度，房价也涨了１３％。因此，经过２００４年的调控，房地产不仅没有没有硬着陆，反而发展很健康。另外，从价格总量上看，今年１—１１月份，全国房地产销售的总量已经超过投资的增幅，明年需求还是会大于供给。

合生创展董事副总裁陈长缨说，２００４年作为发展商来讲，政策环境与整个市场销售竞争环境都发生了很大的变化。出台的一系列土地、金融政策法规，势必使得整个社会资源在房地产业进行重新整合。这对于规范整个市场秩序，减少行业的风险，提高行业的发展水平，一定会起到积极的作用。

    百亿地产更要控制风险

顺驰中国是最先提出销售过百亿目标的企业，今年销售额在９０—９５亿之间。对于规模、速度、利润、风险的平衡，汪浩认为速度就是规模，发展速度快才会带来大规模；而控制风险，主要就在于进行系统性控制，保证企业管理的各个环节——产品、管理结构、企业文化等不出问题。

富力集团正筹备在香港上市，今年销售额达到了６０亿。董事副总裁吕劲着重对风险管理进行了讨论。富力非常强调现金流能力，在其管理理念中，销售第一，认为掌握较多的现金流可以有效规避风险，同时能够在遇到良机时迅速进入。

合生创展是首个销售过百亿的企业，陈长缨着重分析了规模竞争与品牌竞争的问题。他认为地产业并不具备特殊的技术核心，本身就是资源整合型行业，政策、市场的变化将使得资源汇集于有规模、有品牌的企业。而其中消费环境的变化起着重要影响，随着消费者品位的提高，房地产已经成为一种生活方式，产品差异化需求加大，因此品牌竞争和服务更为重要。这都要求企业管理制度的专业化。

在战略规划上，三家企业不约而同地提出，在继续重视珠三角、长三角和京津沪的同时，将业务拓展到中部、西南以及其它二三级城市。另外，三家企业计划进入商业地产。

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