政策趋紧市场升温 房价“戴着镣铐”高位行

土地政策虽一再趋紧市场表现却持续升温

今年以来，在国家宏观调控的大背景下，土地金融双紧政策贯穿全年，房地产贷款、投资总额的增幅、土地及商品房的供量、商品房的空置面积均在回落，但是商品房的价格却呈现出一路攀升的走势。

今年年初起，开发企业便放言，由于政府抬高了房地产开发的土地金融门槛，土地供量会锐减，开发企业在项目前期拿地、融资的成本将提高，今后房价必会大涨。尽管一些经济学家、市场分析人士对此持有不同的看法，认为由于土地的稀缺性，和整个国民经济的持续向好，房地产的价格将会保持平稳微升的走势，由于目前可供的土地总量充足，近一两年乃至四五年内，房价不会猛涨。但是，市场的表现似乎与房地产商“唱涨”的推断相吻合。

北京的房子一路热卖，价格一路在涨，上海的房价一再飙升。国家统计局8月19日公布的月度形势报告显示，今年1月到7月，中国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升12．9％，为1996年以来同期的最高增幅。

8月初，央行公布的第二季度货币政策执行报告首次以较大篇幅指出，“必须高度关注房地产价格”。伴随着房价节节攀升，今年房地产业界内外、甚至海内外，对自2002年以来中国目前房地产价格是否属于正常上涨、房地产业是否存在“泡沫”的争论一再升级，其结果是全然相悖的判断。

房地产业的主管部门建设部以及利益主体的开发商们判断，中国目前的房地产业不存在“泡沫”。目前房价的攀升，是需求大于供给结构性矛盾的必然体现。其强调的是，中国经济的向好、人均收入水平不断提高、城市化的快速推进将在相当长时期内支持着房地产的需求。今年房价上涨的主要动因是缘于政府收紧了房地产信贷和土地的供量，以至供给的下滑大于投资增幅的回落，致使供求矛盾上升，另外，采取招、拍、挂方式供应土地，使房地产开发的资源成本明显加大，加之钢铁、铝材等上游行业价格的上涨，进一步拉高房价。

更多来自于经济界、学界、市场研究机构和执行宏观调控政策职能部门的观点认为，房价总体稳步上升的基本走势是不可否认的。但目前一些城市出现的房价高位运行现象，透露出投资性购房与消费性购房比例的失衡，有的地方存在明显的人为炒作或由于城市化推进的被动消费过大，人为拉高了房价，房地产价格的不断攀高实际上反映出当前房地产存在泡沫。

从国家统计局景气中心的统计显示来看，今年第3季度，房价膨胀最高的9个城市为沈阳、南京、上海、天津、青岛、宁波、杭州、重庆和兰州。其中沈阳增长最快，达19．2％，比今年同期的全国平均水平高9．3个百分点。纵观房价上涨最高的这些城市，尽管其价格攀升的原因有所不同，但不乏有被动消费过大、投资性购房过度、人为炒作等因素的明显作用。国统局方面认为，沈阳、上海等房价增长过快的9个城市，在全国35个大中城市中的比重虽然不到26％，但这些城市及其所在省份房地产开发投资和商品房销售额分别占45．5％和49．7％，对所在区域影响很大，是全国房价上升过快的主要动因。

在8月份央行第二季度货币政策执行报告提出“必须高度关注房地产价格”后，10月29日，央行决定金融机构存贷款一年期基准利率上调0．27个百分点，并进一步放宽了金融机构贷款利率的浮动区间，虽然央行升息举措并不是单纯指向房地产的，但这确是一个既能进一步控制开发企业信贷规模，又能抑制投资性房地产需求的市场化的调控措施。尽管这项举措目前对房地产市场影响很小，但升息信号意味着国家在金融政策上仍有比较大的空间继续向控制房地产泡沫扩大的方向加力。与此同时，10月28日，国务院在决定结束半年期农业用地转建设用地禁令的同时，强调要进一步严格土地管理。11月以来，国土资源部陆续出台了10余项制度性的土地管理政策，以防止新一轮房地产用地扩张反弹。显然，土地金融政策并没有松动。

分析人士认为，农用地转非农建设用地的“解禁”和人民币基准利率上调，对部分城市膨胀的房价具有抑制作用。但由于很多城市土地资源稀缺，国家对耕地所实行的严格的保护政策，以及利息上调幅度较小，同时，在国内银行贷款紧缩的情况下，房地产的高利润使海外资本及社会各类资金补充了房地产开发的资金缺口。其几倍于国内银行的贷款利率，不可能使房价出现转折性变化，全国房价仍会继续在高位运行。

专家预计，2005年我国的GDP增长将在7％－8％之间，明年经济有可能比今年略有下降，但仍将快速增长。业内人士普遍认为，2004年土地新开工面积增幅下降的效应将在明年呈现。对此有人提出，供给量增幅减小会出现土地的“极度饥荒”，“饥饿型供地”将导致投资的增加，加大供不应求，加大房价的攀升。另有人强调，决定房价涨幅的根本原因是供求关系。认为在用地制度变化初期产生的地价异动对房价的整体走势不会产生大的影响。2004年上半年，全国27个省拆迁总量已经同比下降56％，政府对拆迁规模控制力度的加大，将抑制被动需求的增加。另外，土地储备效率正在提高，基于利率将进一步调整的预期，房地产的投资性需求预期会受到较大抑制，2005年房价有望减小增幅。

特别推荐

• 更多>>