贺强：金融政策对中国别墅市场的影响

    别墅我有一个感觉，中国的土地是一个稀缺的资源，我今天讲的的主题主要是给大家介绍和分析一下有关别墅开发宏观的大背景，我今天做的是宏观政策走势和分析。

    先介绍一下中国经济政策运行的历史特征，从50年代到现在分三个时期，一个是计划时期，一个是经济改革初期，一个是深化改革时期。下面只能看图来念，在计划时期直观上就有一个感觉，我国的经济运行是大起大落，为什么如此呢，一个是套领导决策，决策错的就是矫枉过正，另外一个原因就是政治运动很多。比如说55年到56年为什么经济增长了，因为党的八大统一了思想，搞经济建设。然后又有三年大灾害，这种状况实际上表明当时在农村很多的农民吃不上饭，随后我们又调整了又有了上升，然后又是文化大革命。在改革初期我们经济运行是小腹波动，周期很短，为什么是这种走势呢？由于我们改革第一步就是放权让利，国家把企业的经营权下放给企业一部分，我们改革的基础是两权分离的理论，说的是生产资料所有人和经营权可以适当的分开，但是什么是适当，谁也说不清楚，一放权多就乱，一乱就收，一收就死，一死就放，就是这样的恶性循环。到了90年代深化改革的时期，中国走过了历史上从来没有的长周期，这个一会儿再说。90年代这个周期的特点就是上升的时间很短，只有两年，1991、1992年，1993年开始下滑，一直滑到了1995年。原因是什么呢？上升阶段，主要的原因就是小平春天讲话，发展是硬道理，大搞市场经济。1993年为什么划破呢？因为经济过热，出现了治理整顿。1999年以后，2000年又拉到了8％，实际上从1998年开始到2002年都是增加的时期。

    1998年受到东南亚危机影响严重打击了中国出口，所以GDP一直滑到了6.7％，但是很快下半年采取积极的财政政策，拉回来了。但是1999年又跌到了6.1％，然后又在1999年的积极财政政策里面改变了内容，增长了。去年出现了前几个月出现了9.9的增长，但是又出现了非典，可是非典来得快，去得也快，中国又出现了大幅度的经济增长。

    回顾过去的经济发展历史，我们发现一个规律的东西，什么规律呢？在历史上，特别是计划时期，每当宏观调控政策分送的时候，固定资产投资规模迅速的扩张。当年全社会的经济就像是吹起气的皮球迅速的膨胀，各种工地开工，但是好景不长，全国经济过热，马上政策就压缩，全国了经济就像了露了气的皮球。所以中国的经济不但股市是一个政策市，中国的经济很大的程度上受到了政策的左右。所以你知道了历史，知道了以前的经济过热和宏观调控，对今年的经济过热的宏观调控就不会感觉到新鲜。

    下面介绍一下目前部分经济运行的状况。非典之后经济全面的起动，2003年全的年经济增长率从上一年的8％猛增到了9.1％。所以新一轮经济周期的上升阶段出现。在去年11月中央经济工作会议上胡锦涛同志宣布，我国已经处在了新的经济周期，这个是对目前我国经济一个最大的一个判断。新的经济周期一开始肯定是上升的阶段，这个数字也不说了。城市经济在看好，农村经济也在看好，这是2004年经济的趋势。而且出现一个现象就是农工荒，为什么呢？因为三年政策的落实，很多的农民不愿意打工了，回去种地了。但是在经济形势看好的情况下，不等于我们经济没有问题，目前我们经济运行还存在很严重的问题。主要是什么问题呢？就是经济结构的问题。有哪些结构问题呢？我给大家点一点。目前我国经济实际上是处在通货膨胀和市场有效需求不足并存的阶段。有点像美国七八十年代的时期一样，现在不是简单的膨胀。第二，城市居民收入持续增长和农村居民收入的持续偏低的矛盾。第三个，就是美国的经济学家哪怕你获得的诺贝尔，中国的经济你也搞不清楚。就是居民收入的高增长和消费水平的偏低。第四个，就是宏观好微观不好。第五个，这也是值得深思的问题，经济总量和投资规模的较快扩张和失业人员绝对量上升并村。按说投资规模的扩大有利于充分就业，但是现在我们却是失业不断的上升。第六个就是银行利率偏低和商品价格总水平上升的矛盾。

    这些问题都是我们经济发展中的一些深层次的问题，现在的深层次问题不断的外在化，显现化。特别是集中在今年的经济上出现了所谓的经济过热的问题。就迫使我们又一次采取了老办法进行宏观调控。今天的经济过热主要的问题还是老问题，就是固定资产投资规模迅速膨胀，导致了投资膨胀。那么投资膨胀到什么程度呢？今年一二月份固定资产投资增长了53％，一季度平均达到了43％。这个是什么概念？我给你们比较一下，你们看这个图，这个53％是一二月份的，其他的是年度的。比如说1993年我们为什么要进行抽紧的宏观调控呢？重要的原因就是1993年通货膨胀率达到了54％，导致了经济全面过热。结果54％的增长导致了治理整顿整整三年，而今年一二月份出现了53％，就差一个点，你想想他能不紧张把？能不采取手段控制吗？这个投资膨胀又引发了三个膨胀：第一个是圈地膨胀。简要的说，比如说到去年低我们减少了两亿多亩耕地。所以有大批的农民失去了土地，但是又没有找到工作，又没有合理的安排。这个容易引发社会安定问题。第二个，是投资膨胀引起的信贷膨胀。信贷膨胀从去年上半年开始的，银行贷款不断的扩大，今年进一步增长，这种膨胀不但是在未来几年会造成新一轮经济的增长，而且会经济过热。第三个就是投资膨胀引起通货膨胀。大家看这个曲线就知道了，居民消费价格，今年一月分是3.2、二月份是2.1，三分是3，四月份3.8，五月份4.4，六月份4.8，七月份、八月份都是5.3。

    所以阅读的CTI的趋势是不断的上扬，它越上扬，银行由于存款利率没有动，负利率就很严重，压力就越大。但是你再看年度的CTI实际上在昨天还担心通货紧缩，希望物价涨一点，没有想到今天一涨物价我们有紧张了。但是年度的你看看CPI实际上去年低才涨了多少？刚刚转负为正上升了1.2，根本不是通货膨胀。一般看通货膨胀主要是看年度指标，从年度看根据不是通胀。但是为什么现在的通货膨胀的声音不绝于耳呢？关键就是随着我们物品的下降，而我们的利率太低了。在1993年通胀的时候物价涨到了10％他都不紧张，因为是正利率，现在物价一涨，涨到2％，就变成了负利率，所以历史条件完全不同了。以上一系列的膨胀，导致了煤、电、油、运全面的紧张，所以我们就采取了宏观调控。

    那么我们宏观调控是什么办法呢？很简单，第一个就是控制项目，实际上钢铁、电解铝、水泥这些行业早在去年下半年就列入了发改委的黑名单，你们房地产实际上也列入了总行的黑名单。我们采取了了是直接压缩投资规模和清查项目的办法，典型的就是铁本事件。第二个就是土地管理，做收土地的工作。我讲一个实例，山东有一个开发商买一个土地手续没有办好，但是宏观调控了，他们非常着急就偷偷摸摸的做，后来国家资源委员会是什么单位给他们下了一个文件，让他们停止动工，他们想欺上瞒下，说我们没有开工，就撒谎，结果人家拿了一个卫星遥感照片，你从这个就可以看出来这次严查土地到什么份上了。其实从去年下半年我就知道可能中央要往回收土地。因为他有一个思路，就是任何资金都在土地上，我收回土地釜底抽薪，效果就会明显。第三个就是控制信贷规模，实际上银行从去年就采取的收紧的政策，最明显的就是去年六月针对房地产信贷发出的通知。这个是这么多年来第一次发出的紧的文件，以前的文章都是放松的。银监会也采取了措施，要下面立刻停止贷款。所以银根收紧。

    总体来讲，我们这次宏观调控除了过去的政策手段以外，最主要的就是采用了行政命令手段和总量调节的办法。宏观调控效果怎么样呢？可以看看上半年固定资产投资规模明显受到的压缩，土地的情况也收回了1620平方公里。货币政策也得到了落实，广义货币、狭义货币以及贷款的规模都迅速的回落，所以效果比较明显。特别是钢铁价格、建筑用料从4000多块一吨，很短的时间暴跌了2000多一吨。听说北京很多的做钢铁的老板都跳楼了。总体而言，上半年宏观调控取得了一定的成果。但是看下半年，就是七八两月，固定资产投资规模在七月份又出现了回升的势头。七月份达到了居民物价5.3、八月份也是达到5％。周小川说物价还是很平稳，所以短期不会加息，但是实际上物价增长压力很大。特别是钢铁，钢铁从2000多一吨，现在又拉到了宏观调控前的水平。因为你要想到一个因素，钢铁被大量的出口，国内的钢铁供应减少了。在下半年只有货币政策的效果继续维持住了，但是现在有些担心，货币方面增长率逐渐降低会影响明年的经济增长率。所以固定资产投资规模和物价没有得到明显的控制。

    那么未来关注的问题我给大家讲讲。未来最值得关注的问题一个是价格指标，短期的九月份的价格到底如何值得关注，如果突破了5.3，会不会上调利率。另外就是第三季度的平均指标，年度物价指标如何，特别是关注粮食价格走势。因为在物价里面食品价格上升的动力最多，而食品价格是粮食价格推动的。长期看，要关注金融商品价格，利率的变动趋势。因为从长期来讲，我国可能和美国和英国一样，进入了一个利率上调的时期，如果连续的利率上调，对房地产可能会有负面影响。未来值得关注的两个问题是我的提法，就是矛盾的问题，就是农民的问题、物价、和下岗职工的问题。物价要涨就得压食品价格，那么农民的利益就要减少，如果不压的话下岗职工说不上话。另外一个就是储户、利率和企业银行股市的关系问题。研究负利率如此严重了，如果利率不上调，储户的利益受到严重损失，但是如果利率上调了，企业资金收紧了。现在居民存款是12万亿，按1.98的利息算，每年银行付给老百姓的就是1200亿。

    未来值得关注的宏观调控的方法，我们究竟是以调节总量方式为主，还是以调节结构方式为主。因为我们目前主要的问题就是结构问题，如果我们采用调节总量的办法条件结构，必然见效不大，而且可能会有负作用。所以要看我们宏观调控的目的是什么，是为了保证国民经济的发展，而不是为了限制国民经济的发展。我认为我们经济的过热实际上只是结构的过热，在有些商品过热的时候，很多的商品是过冷的，在一些商品价格上涨的时候，有一些商品的价格是下降的，特别是汽车的价格。所以用简单的以前的条件总量的办法调节结构，我认为是不能收效的。

    下面我谈谈对宏观调控发展阶段的认识。这个判断我认为非常重要。我们认为从1996年以来，我们以单一刺激经济为主的、全面放松的调控阶段走过来了，进入了第二个阶段。第二个阶段是什么阶段呢？就是以去年六月份开始到现在，我们是处在松紧搭配、有紧、有松、结构性条件的阶段，所以大家一定要注意这个阶段条款的特点。这个阶段的调控就需要技术，但是又最复杂，搞不好就会被政策搞进去。比如说今天在收紧，很可能一个讲话就放松了。所以这个阶段最值得注意。如果这个阶段宏观调控得当，更多的采用结构性调整的办法，将来的经济会稳定发展，房地产业会有很大的发展空间。但是如果我们这个阶段没有调控好，很可能进入第三个阶段。第三个阶段就是宏观经济政策全面收紧的阶段。这个是我们计算的经济周期，从1990年到现在，现在我们是在高位，但是如果没有控制好，就会出现1993年的情况就是宏观政策全面收紧。但是这个阶段目前还没有来，未来会不会来关键看什么？关键看通胀。这个是我们研究通胀和经济走势的关系图，大家看看这个，当通胀从良性通胀变成恶性通胀的时候，经济大幅度滑坡。为什么呢？因为恶性通胀破坏了经济的秩序，但是这个还不是最主要的原因，在中国最主要的原因是由于恶性通胀的出现，宏观调控政策毫不犹豫就是会收紧，经济立刻就会全面滑坡。所以，今后大家最要关注的就是物价和通货膨胀的问题。

    未来可能性比较大的宏观调控政策走向到底如何呢？我们也进行了一些分析，短期看宏观调控的任务还是比较艰巨，我们还是要坚持适度收紧的宏观调控政策。所以现在寄希望政策放松，不可能，短期肯定还是要继续收紧。但是由于近期物价增长比较稳定，没超过5.3，增长比较稳定，利率暂时还没有上调。综合来看，我们认为我们现在的宏观调控者在调控过程中也要不断的吸取经验教训，会不断的调整调控的方法和手段。所以结构性调整的政策今后有可能加强。比如说中央目前一直强调有保有压，而且特别强调发展，这个和四月份的调控政策发生了微妙的变化。实际上我们中长期应当更加注重运用市场经济和经济法律手段来解决经济生活中的问题。实际上进行结构性调整最有效的手段就是市场机制，温总理我记得他讲了一句话，就是今后我们要更多的采用市场的手段。

    从中长期看如果宏观调控的结果比较理想，各种经济指标向可控的方向不断的转化。那么重量收紧方式就可能缓解，甚至如果调控效果非常好的话，宏观调控再次放松的局面有可能出现，这个是大家希望的局面。实际上在宏观调控中我们必须深刻认识到一个道理，就是发展是硬道理，经济问题只能在发展中解决。宏观调控政策是促进经济发展服务的，而不是阻碍经济的。我国的国民经济肯定会保持较高速度的稳定增长。

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