2005年政策限制渐消除 海外基金兵临中国地产

据国际金融报报道，虽然2004年中国央行紧缩银根的政策导致了许多发展商资金链的紧绷，继而徘徊在境外数量巨大的海外房地产基金成了发展商望穿秋水的救命稻草，但事实证明这些基金有负众望，对去年资金匮乏的地产市场并没有起到太大的融资作用。而刚一到2005年，似乎海外房地产基金已经开始真正发力了。

信托管理办法打开闸门

虽然海外基金进入中国地产市场的愿望比较强烈，但据业内专家介绍，中国地产资本市场与国际资本市场的巨大差距所形成的地产开发、财务管理和公司管理等种种不透明的障碍，阻止了海外基金的进入。

2004年10月18日因银监会发布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》开始转变。从内容上看，从事房地产信托研究的专家洪曦认为，银监会的这份文件其实是在认可房地产信托的积极作用，并有意促进房地产信托的发展，比较明确地透露出对房地产信托产品的支持。

根据戴德梁行的预测，由于新的房地产信托管理办法的出台，将会给中国地产资本市场带来新变革的另一主要动力，2005年中国地产资本市场的机构投资者时代已经来临，将会有更多的海外基金进入上海，乃至全国的地产市场。

整体收购渐热

事实上，2005年刚过，上海地产市场就出现了一股新的投资潮流。根据最近几家国际知名的房地产咨询公司负责人的透露，海外机构投资者目前开始在上海寻求整幢物业进行收购，这其中尤其以甲级写字楼和酒店最为抢手。

业内很多专家也都认为，其实目前海外基金进入上海整体收购成熟物业，除去目前在写字楼市场有着丰厚的租金回报之外，更重要的是看好上海地产市场长远的发展前景，长期持有的物业同时能够带来价格的上涨，对海外的机构投资者有着致命的诱惑。戴德梁行投资部的分析显示，以服务式公寓为例，通常持有2-3年的物业，投资者的资本升值可以达到一倍。

因此，那些优势区位的优势物业和价值被低估的物业会受到海外基金的青睐。因为那些有区位优势的物业，保值、增值的能力很强，随着优势区位的可开发土地的不断减少，价格会随之上升。而价值被低估的物业在外资收购后，通常会投入一定的资本，进行翻新和装修，引入具有良好市场信誉和品牌的物业管理公司提供高水准的物业管理服务，从而大幅提高物业的市场价值。

中国房产海外上市

整体收购中国成熟物业的海外基金可能有着更加深远的想法。

中国零售市场日益发展，对商铺物业的需求也很强大，2004年底中国开放外资零售商的管制，这些都为外资资金进入中国投资商铺物业提供了一个极好的入市机遇。2004年大型外资连锁经营商纷纷增加在中国的投资，以迎接新的市场机遇。与此同时，内资零售经营商亦不断扩充经营规模，增加市场份额，以抗衡外商的竞争。于是内外资的零售商有着急切的资金需求投放于扩充的营业网点，在房产项目上与外资基金合作，不但开拓了新的融资渠道，而且也推动本身的零售业务发展。

种种迹象表明，2005年海外基金不仅会加大进入中国房产市场的力度，而且将出现更多和更新的趋势。

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