徐滇庆：务必增加需求 给房产企业创造良好环境

进入2005年，房产新政“组合拳”连番出击。此前一路高歌猛进的中国地产行业集体陷入低潮。中国房地产业冬天是否真正来临？中国楼市将何去何从？地产业如何面对政府宏观调控的习惯性动作？

在今天进行的“地产进化论:宏观调控下的物种选择”博鳌论坛上，徐滇庆认为：大力鼓励真实需求，给房地产企业创造良好营业环境。

我每年在加拿大八个月，在北京大学四个月，因为经常跑，所以对国内的情况也未必清楚，这几年我看到房地产的企业家敢于站出来讲话，这一点我是非常赞赏的，中国这么多企业、行业里面，房地产企业的代表人的声音是最独立的，所以我是非常敬佩他们的，愿意为他们摇旗呐喊，坚决捍卫你们独立的声音。今天上午孙总讲了一下，也许是感冒，所以声音不响亮。我这次来，是因为有话要讲，这是21世纪的报道，是在4月28日有一篇，所以我想找你要核实一下，上面引用了你的一段话，不知是否歪曲了你的话。

房地产需求如何分析

实际上我是这么说的，我们对于房地产的需求应该如何分析，在整体上来讲，我觉得房地产商对于房地产市场的感觉是比任何学者更加准确的，所以他们认为，房地产还有雄厚的需求，这一点我是相信的，但是再往前走一步就错误了。我现场划一下房地产的需求曲线，前一段时间，我也是看他们的报道，这是供给曲线，这是需求曲线，决定了均衡价格，这是数量和价格，中国的情况因为经济的高速增长，使得人们的生活水平、收入水平大大提高，整个需求曲线肯定是在不断向右移动，这一点感觉是非常清楚的，人们收入高了，要购买房屋，所以价格必定要向上。这一点也是正确的，然后，在这种情况下，如果要将房价压下来，最好的办法就是增加需求，需求曲线也给一点政策，让它增加，从A到B，从B到C。价格又下来了。

如果说是大学二年级，这么回答经济学的供给曲线，我肯定给A，是正确的，但是到了大三不及格，因为房地产市场不是单一的市场，房地产市场，前不久董凡将自己的两本书给我看，他将房地产分为四类，也有人分为五类，分类没有对和错，这是从你研究的角度来看，人可以从性别分为男女、按肤色分为黑人、白人，但是经济学一定要目标准确，一定要有清晰的定量，否则分析就难以应用。房地产的需求有两部分组成，一部分是真实需求，一部分是投机需求，他们的区别在于，真实需求的曲线是有倾斜的，价格越高，倾斜越少。这是购买自己居住，所以要考虑的问题，投机需求曲线是正的，价格越高越购买，购买升不买跌，因为卖出的时候，就可以得到更多的利润。这样来看，需求是由两部分组成，所以我们讨论房地产市场的时候，我们应该积极的保护和鼓励真实需求，应该限制遏制投机需求，为什么？

因为投机需求，在正常的情况下，并不大，如果我们给他一定的土壤，他就会迅速的膨胀起来，总的需求是这两条的合，如果正常需求是很强的话，他是负的，如果投机需求迅速加大，最后出现什么情况，变成零斜率，我们说这个是供给这个是需求，这是总的需求曲线，在正常的情况下是副斜率，投机越来越厉害的话，就变平的状态了。所以我们通常说什么是泡沫经济，什么不是泡沫经济，定位就是是否过零，如果不过零，就不能定位是泡沫经济，如果过了零，需求曲线也变成了正，如果继续让泡沫部分增加，就变成了第三。也变成了正的斜率。当供给曲线和需求曲线都有正斜率的时候，这个经济就是泡沫经济，之前都不能算，有一个定量的概念。这个时候，如果再给你增加需求，价格是上升还是下降？

从F1到F2价格上升，所以说，房地产市场有一个很重要的原则，就是说，如果是泡沫经济状态下的房地产市场，增加需求价格上升，只会将价格一步一步的推上去。这种说法，经济学家将日本、台湾的数据都放进去了，分解出来了投资需求和真实需求，而且作了很详细的分析，有了这样的框架后，不能简单的要求房价，前提条件是不要让需求曲线斜率逐渐的变缓，压抑的是投机的需求，我们为什么要关注房地产，并不是房地产本身的问题。比较简单的问题，房地产挣的钱，我们经常说是泡沫经济，上海有泡沫，北京没有。泡沫是什么呢？也要有经济学的定义，有两个条件才能够说是泡沫，第一是空的，第二会崩裂。所以要考虑一个城市的房地产上升很快，别的城市没有，是否会崩裂？我们为什么要关心崩裂？

假定我们有一栋房屋，是张三拥有的，张三卖给李四是一百万元，李四建隔了一年卖给王五是一百五十万，李四赚取了五十万元，是王五给的。王五隔了一年卖给了赵六，价格是二百万。赵六预期也将房屋卖给了张三，张三就会后悔。但是有四个条件，达到这四个条件泡沫就崩溃，因为资金有限的，当资金拥向泡沫，最后就一步一步改变人们对未来的预期，大家发现抛出的时候，又下跌回一百万，这个过程李四挣了五十万，王五也挣了五十万，这个时候是泡沫大家不承认。但是一但到了赵六想卖二百万，没有人购买，他卖了一百万元，丢了一百万，他丢的一百万是给了王五、李四五十万，关键中间是银行，当李四花一百万购买的时候，按照现在20％的贷款，他自己只有20万元，从银行借了80万元，王五从银行拿了120万元，自己拿了30万元，赵六从银行借了160万元，自己拿了40万元，等到他崩溃的时候，就发生了财富的转移，赵六自己只有40万元，剩下的两个人挣的100万元是银行赔的，我们讨论的房地产房价是否高，要害并不是谁赚钱了，而是这个渠道必须切断。所以外资进入中国购买房屋，如果是真金白银拿多来都可以。我们用砖头他们用资金来换，问题是如果外国资本也参与银行的贷款，很快就会炒作起来，结果就是金融危机，银行一完就全完了。所以有的时候讲，房地产市场出再大的毛病，也不过是我们的皮肤病，一点点小的创伤，银行是国民经济的心脏，如果心急梗死其他的全完，所以保护的重点是银行。讨论的一切房地产政策如何，关键在于防范因为房地产出现的投机活动将银行卷进去。

鼓励真实需求 给房地产企业创造良好营业环境

目前我的观点是鼓励真实的需求，并且尽量给房地产企业创造好的营业环境，至于目前来说，中国的需求是相当旺盛的。因为它是真实的需求，现在有很多的文章，计算我们的房价收入比，说房价收入比，中国已经到了危险的水平，超过了国际的水平，我认为这些计算是错误的，是拿工资计算的，中国的收入工资只是一部分，所以文章中给了大家几个数据，2003年全国的工资总额是14000亿元，银行新增存款是16000亿元，就是说中国人不吃不喝这显然工资收入大于实际收入，这是计算的错误。

还有两个情况，我仍然看好中国的房地产，中国的收入严重的不均衡，官方的数字是0.46％，实际上还要高，如果这个数字是正确的，我就提出一个八八率，正常的银行是20％的储户拥有银行80％的存款，中国的情况是8％的人拥有银行80％的存款。

如果你们要知道如何计算以后我可以解释。我讲了以后，在座的各位都说可能要超过，富的人聚集了很多的钱，如果是8％就是一亿人，所以说现在中国的状况是一亿元人，按照GDP的购买能力，超过2万美元，就是这么可怕，其他的12亿人不在市场上。一亿元人在世界上是一个大国，而且GDP超过2万美元，房地产市场存在巨大的真实需求，所以我打电话给老任，你理直气壮的说，你给高端服务，只要需求存在，这就是市场规律，就要有房地产满足这种需求，所以按照这种分析，我的结论就是，要压抑投机需求，增加他的交易成本，每次卖我就设定门槛，你赚取了50万元，不能全部拿走，企业还要交33％的税，这是合情合理的。同时还要有印花税和各种的税。只要将他们的税调整好，让它的速度减慢可以压抑投资需求，使得房地产正常的发展，我认为中国的房地产市场还是比较乐观的，我还看不出来，上海在六个月出现逆转。

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