城市改造运动 郑州15个城中村改造项目分析报告

郑州，城市已经进入跨越式发展的时期，城市框架在不断拉大；城中村像现代化城市的“疮疤”一样，成为城市扩张中的不和谐因素。鉴于此，郑州市政府于2003年9月出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》（以下简称《规定》），这标志着郑州市城中村改造正式启动。

其实郑州市的城中村改造，可以追溯到上世纪90年代初，当时华诚集团拿下东太康路100多亩的土地，由于没有经验，使得这块土地整整闲置六年。直到2001年10月，上海来的郑州长江置业有限公司（以下简称长江置业）与华诚集团达成合作协议，于2003年7月，双方联合开发的郑州大上海城步行街正式动工。看来，在城中村改造方面，外来企业比本土企业更大胆，他们不仅尝到这块蛋糕的甜头，也为以后的城中村改造做了示范。

郑州市城中村改造主要分为两种形式，一种是以路砦村为代表的自己改造，一种就是开发商直接介入。目前开发商直接介入占据绝对的主导地位。自2003年“8.31”土地大限以来，国家的各项宏观调控政策不断出台，土地供应比较紧张，地价也一直在上涨。开发商依靠大量圈地等手段发展已经不太现实，但介入城中村拆迁改造，进而获取开发用地，却是从中央到地方一直鼓励的，即立足于存量土地资源的开发。但是，在郑州目前还没有成功的案例可循，在日益严峻的房地产市场形势下，城中村改造成了开发商的新奶酪。

郑州市城中村改造项目的地段大多数在市区的黄金位置，本身的商业价值极高。但由于涉及拆迁量大、改造周期长等原因也使得一些开发商敬而远之。目前已经接手城中村改造项目的公司，普遍面临拆迁难的问题。郑州市长城房屋开发有限公司董事长申仕禄说：“我公司从2004年接下中原区5个村的城中村项目，改造面积达1582亩，由于拆迁规模及难度比较大，直到2006年年初才开始动工；如果以这样的速度进行的话，原计划开发三到五年的工期，一定会往后延迟。”

拆迁难的问题，说到底还是拆迁补偿问题。按郑州市政府规定的补偿标准：三层以下拆一补一，三层以上按折扣补偿，因此，在涉及改造的城中村，私搭乱建的现象随处可见；这样不仅给城市带来极大的安全隐患，也为开发商设置了障碍。

为了杜绝这方面的问题，郑州市副市长丁世显就城中村加盖民房问题进行现场办公时要求，所有加盖的民房必须无条件停工。下一步，政府将出台一系列措施控制城中村违章建房，其中包括下放强制拆除权、不符合安全标准的民房不允许出租及自住等。

随着金水区西关虎屯、燕庄的拆迁完毕，其他区域城中村改造项目如火如荼地进行，一场轰轰烈烈的城市改造运动已经开始。

城中村改造典型项目分析

长城阳光新干线(二区)

位置

项目地处秦岭路建设路沿线。

用地状况

项目建设涉及旮旯王村、周新庄、三关庙村、罗庄村、岗坡村5个自然行政村。总占地面积1582多亩，村民5065人，村民居住面积56.6万平方米。目前，三关庙、岗坡已经动工，该项目全部是城中村，拆迁量大。

项目规划地上总建筑面积190万平方米，整个项目预计投资人民币近25亿元，建筑类型为多层、小高层、高层住宅。

地块价值分析

中原区旮旯王村、周新庄、三关庙村、罗庄村、岗坡村5村地处50年文化基奠的郑州西区。随着政府西区的规划改造及新财富大道秦岭路的南北贯通，长城•阳光新干线价值将飞速飙涨。长城•花样年华、长城•阳光新干线二期怡景阁、豪景阁推出以来，备受购房者热捧，区域供应量主要集中在秦岭路和建设路周围，多为后续项目，供购房者选择。

郑州国贸中心

位置

项目地处花园路和农业路交会处。

用地状况

项目建设用地70多亩，主要涉及西关虎屯村。拆迁全部完成，2005年11月16日动工。

规划指标

项目总建筑面积50万平方米，整个项目预计投资人民币7.6亿元，建筑类型为商业、写字楼和住宅综合体。

地块价值分析

西关虎屯地处郑州市城市核心位置，周边配套设施成熟，右倚贯通郑州南北的迎宾大道花园路，北枕纵贯东西的总部大道农业路，南向面临郑州三大商圈——二七商圈、紫荆山商圈、黄河路商圈组成泛中心商业带，西北处为中原硅谷—文化路科技市场和高等学府组团的科技、文化带，沿花园路向北则是呈十字形的汽车商业带，所处地段的特定性，使郑州国贸中心承载着提升中心城区形象和城中村改造示范等重任，标志性和窗口效应都非常明显。

普罗旺世

位置

项目位于索凌路与海洋路交会处。

用地状况

占地1606亩，主要涉及西史赵村，海洋路以北拆迁完毕，海洋路以南2006年底开始拆迁。

规划指标

总建筑面积130万平方米，整个项目预计投资人民币近30亿元，计划分四期，在五年内完成，建筑类型以别墅住宅为主。

地块价值分析

西史赵村位于索凌路与海洋路交会处，随着郑州“北扩东移”战略的实施，临近北环的地方逐渐成为郑州市一道靓丽的风景线。信和公司还将不惜巨资打造景观，为社区提供最优质的居住环境。在信和公司提供的规划里，不仅有村民回迁区，而且规划有村民第二家园即“租赁式楼群”和沿街的商铺，这些都作为西史赵村民永久的物业，为西史赵村民提供充足的物业设施、就业机会和发展空间。

附一：郑州部分城中村开发项目

附二：下半年推出城中村项目

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