增用地预申请环节 土地新政透明协议出让

土地新政“透明”协议出让

    8月1日后，招拍挂土地可以进行用地预申请制度

只有保证土地使用权的真实、透明，才能让房地产开发资源实现优化配置。8月1日实施的新措施对编制国有土地出让方案、编制出让文件、发布出让公告、竞买申请审查、签订出让合同和土地供后监管等各个环节都进行了细化，这些环节可以有效落实“国六条”政策。

于8月1日实施的国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》及《协议出让国有土地使用权规范》，明确了我国招拍挂土地可以进行用地预申请制度；协议出让土地必须实行公示制度。

此规范推出后，明确“将国有土地协议出让公示,作为协议出让的一个必经环节”的规定受人关注。具有关负责人介绍，此种公示制度,可以杜绝一些不正当交易的产生，比如部分官员利用特权导致“暗箱操作”等。

据介绍，在今后的土地出让过程中，市、县国土资源部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商谈判,达成一致且议定的出让价格不低于底价的，双方签订《国有土地出让意向书》。市、县国土资源部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等信息在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示,公示期间有异议且经审查确实存在违反法律法规行为的,协议出让程序终止。协议出让结果也必须公示。

此项规定，有利于国家及地方政府进一步建立完善的土地市场。把公平的竞争机制引入土地配置领域，不但体现了市场对稀缺的土地资源配置的基础性作用，而且可以实现土地资产最大的使用价值和价值。同时，引入协议出让公示程序，还可以有效遏制土地隐形市场的存在，有利于实现政府按照规划统一供地，以供应引导需求，强化政府对土地市场的宏观调空能力，有利于土地市场的健康发展。

在此次规范中，还特别增加了用地预申请环节，对招拍挂制度进行了进一步的完善。规范明确，有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。单位和个人对地块有使用意向的，可提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。该单位应参加竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。 

此外，针对中低价位住房的供地问题，规范中还特别规定，国有土地出让在编制土地出让方案时，国土资源部门可以将中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容，从而保证政府供应的土地能够及时转化为中低价位、中小套型的普通商品住房供应。

商报记者 王亮/文
暴帆/摄

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中国房地产欲改善“低透明境地”

    “尽管目前中国仍被归类为一个低透明度的市场，但随着近两年内地房地产市场在透明度方面所采取的一些具体和可衡量的改进措施，使得内地市场的整体透明度已经有所提高和改善。”仲量联行北中华区研究部负责人何迈可日前在针对近日仲量联行发布的《2006年房地产透明指数》报告内容时如是表示，中国显示出了“改善房地产市场低透明境地”的决心。

    他指出，中国房地产市场透明度的提高，主要得益于通过公开招拍挂方式向开发商转让土地、建立经常更新的网上数据库以及要求预备上市的房地产公司执行会计准则等多种政策和规定的实施，因此在很大程度上提高了土地市场、私人住房销售流程和公司运作方面的透明度。

    此次仲量联行发布的《2006年房地产透明指数》，在对全球56个国家和地区的房地产市场透明度进行了研究和调查。
    该调查报告特别指出，随着跨国投资机会和跨国企业租户的增加，全球房地产市场在过去两年间变得更加规范透明。亚太地区中超过半数的被调查国家或地区的透明度提高很快，如中国香港、新加坡等相较两年前就已跻身最高档次中。报告显示，中国房地产市场仍处于第4档，即低透明度一档的首位。

    仲量联行北京董事总经理、中国区商铺部主管翰德伟表示，中国目前正处于多类型投资的关键时刻。目前市场透明度状况的提高足以帮助投资者做出准确的决策；而随着更多投资交易行为的发生，也必将推动房地产开发商考虑建立商业房地产投资信托，这也在一定程度上体现了市场透明度的提高。

    仲量联行认为，目前，中国房地产市场在进一步提高市场透明度上下工夫。再这里面还有更多的系统工作要做，包括对条例的统一性解释以及行业对房地产专业人士的培训、认证和监督等。同时，由于近期房地产行业不断有新的政策法规出台，因此消除这些新政策所带给投资者的不确定性影响，也是提高市场透明度的有效途径之一。

    仲量联行中国区董事总经理郭汉凌表示，虽然透明度排名本身并不能决定投资的方向，但其可以让投资者看到市场独特的投资机会和挑战。相信随着市场透明度的进一步提高，将看到更多本地和机构投资者的交易行为更加活跃，并推进成熟产品，如：房地产投资信托、不动产债务证券等的产生。

    仰静

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什么是透明指数？

透明指数是帮助房地产市场参与者了解全球投资机会和制定物业投资战略的一种战略工具。该指数可以配合其他的国际标准用于制定全球投资战略或公司扩张战略。根据房地产透明度的以下5大衡量标准，全球各市场被归分为1至5档（高度透明市场至不透明市场）：

    ●投资业绩指数获得的难易度
    ●市场基本信息获得的难易度
    ●上市投资载体的财务披露和整治水平
    ●监管和法律因素健全度
    ●职业和道德标准程度

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