城中村改造

○●中原区拉开城中村改造大幕 岗坡变身

2006年6月1日，中原区岗坡村内，一场关于城中村改造的开工典礼仪式，再一次吸引了人们的眼球，尤其是郑州的地产开发商。该城中村改造包括五个村，占地1000亩，计划投资25亿，建筑面积达200万平方米。

据介绍，担任此次城中村改造“主力”的是郑州长城房屋开发集团，此次城中村改造是其继长城·花样年华小户型、长城·阳光新干线二区14号、15号楼开工建设后城中村改造的又一大动作。同时，也预示着西区的城中村改造在经过“犹抱琵琶半遮面”的害羞后，开始走上前台，展现妙曼舞姿。

据郑州市中原区政府相关人士介绍，郑州市西区的城中村数量远大于东区，其代表主要集中在中原区。这里共有13个行政村，30多个自然村，占郑州市全部需要改造的119个城中村的30%还多。此次老工业基地改造划定的区域内，也囊括了13个自然村和行政村。

然而到2005年，郑州市已有西史赵、西关虎屯、燕庄等近20个城中村开始进行改造。但由于诸多客观原因，造成了改造的城中村多集中在经济活跃的郑州市东部、北部区域，而西南区域则出现“冷”的现象。

此次开工虽然较之西关虎屯、燕庄的改造晚了些日子，但也意味深长。它不仅拉开了西区城中村改造的大幕，同时也给那些一直想进军西区城中村改造的地产开发商吃了一颗“定心丸”。

○●“城市毒瘤” 城中村困扰城市和谐发展

污水满街跑、垃圾遍地撒、人员构成杂、治安状况差……这是全国“城中村”的普遍现象。

据调查，全国各大城市都存在“城中村”问题。

2005年北京有“城中村”231个，西安有187个，广州有138个，南京绕城公路以内有71个，太原有83个，上海、武汉、成都、重庆、呼和浩特、贵阳、郑州等城市也出现了严重的“城中村”现象。

“事实上，‘城中村’的背后主要有四大成因。”长城房屋开发集团的申仕禄董事长说，“一是经济原因，一些村民和居民为了收取房租，建了大量的违章建筑；二是政策原因，20多年来城市盲目扩张，一些城市发展不均衡、管理不规范遗留很多发展和管理的‘死角’；三是体制原因，土地管理混乱导致对被圈入城市的农民无法管理，他们随意建房廉价出租；四是农民工进城潮，大量外来务工人员需求大量的廉价住所，而‘城中村’房屋成本低符合这个需求。”

申仕禄还认为，“城中村”从某种程度上看，是城市和谐与安全的一个“定时炸弹”。

○●城中村改造 开发商的新奶酪？

而随着城市土地的日益稀缺，城中村改造，无疑成为地产开发商眼中的新奶酪，从某种程度上，也能有效缓解房地产的土地供应压力。

“城中村改造给房地产商提供了商机，一方面许多土地被清理成‘熟地’，政府投资建设公共基础设施，降低了开发商进入的门槛；另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。此外，城中村改造前期投资低，可采用流动发展模式，大大减轻了开发商的资金链紧张等问题。”申仕禄道出了城中村改造的几大优势。

一位地产公司的业内人士认为，自去年以来，国家的各项宏观调控政策不断出台，土地供应比较紧张，地价也一直在上涨。开发商依靠大量圈地等手段发展已经不太现实，但对城中村拆迁改造，进而获取开发用地，却是从中央到地方鼓励的，即立足于存量土地资源的开发。

据资料显示，郑州市共有119个城中村，如果以每个村100亩地来计算，大约有1万亩可开发的土地。这对于目前资源紧缺的土地市场，意味着什么，不言自明。然而，也有开发商把城中村改造认为是“鸡肋”、“硬骨头”，他们中的大部分人在“左顾右盼”，在“做与不做”之间徘徊。

○●三个满意 城中村改造的“社会指标”

“想起来很美。”参与过郑州市旧城改造的一位房地产公司老总说，“运作起来难度却太大，‘内耗’太多。”

按正常状况，拆一还一，等于是付出两倍的成本来卖一半的房子。城中村由原来的3层升至8层甚至16层，容积率越高，村民要求赔偿的就越高，而且，一拆一建，至少要两年多时间，这期间，原住民的租金收益没法保证，这些也需要开发商来承担。难怪开发商要望而却步。

尽管有种种顾虑，但还是有许多开发商捷足先登。

“我就十分看好城中村的改造前景。”申仕禄不仅仅是说说。作为长城房屋开发集团的掌门人，他从一把瓦刀出身，打拼下上亿元的资产，可谓深谙房地产市场运作之道。他除了接收了岗坡村等五村的城中村改造，同时也在二七区进行城中村改造的项目工程。可以这样说，长城房屋开发集团是目前郑州开发城中村体量最大的一家地产开发商。这与其一步一个脚印，埋头做事的工作作风有关。

对于城中村改造，申仕禄有自己的见解。“城中村改造，要做到三个满意。一是政府满意，二是村民满意，三是开发商满意。只有这三方面都做到了，才算改造成功。”城中村改造后，不仅改变了城市居民的居住环境，增强了城市的对外形象，社会治安也会有所改观。而最重要的一点，将直接增加国家的税收收入。

申仕禄粗略地算了一下，此次岗坡村项目改造中，仅三官庙村一项工程，就将给国家带来近一个亿的税收。

而如何保证城中村改造的顺利进行，申仕禄也向政府提出了建议。“城中村改造，最好的途径是拆迁必须得有政府牵头，开发商出资共同完成。这样可以减少很多不必要的麻烦。在开发过程中，政府制定的政策必须落实到位，同时，规划审批上也要放宽政策，特事特办，本身城中村的改造就与一般的房地产开发有所不同，不能一刀切，按以往的规矩办事。不能过分强调容积率，日照分析如果保证在一小时以上的，就应该放开审批尺寸。”

“城中村改造，虽然存在着诸如这样那样的困难，但对于城市日益稀缺的土地，这些困难都显得不那么重要。我希望开发商们都来抢占这个市场，同吃这个大蛋糕，大家都来抢占这个市场，也会给城中村改造的外部环境带来一定的好处，加速这个市场的正规化。”申仕禄向郑州的地产商们发出了热情的召唤。

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