中国城中村改造（郑州）高峰论坛

现场互动

深圳怎么协调法律和利益的关系？

21世纪经济报道记者：请贺律师介绍一下深圳城中村改造的。在利益方面政府、开发商（投资者）以及被拆迁居民三者的利益关系。深圳的政策是怎么样协调的？请举例。

贺倩明：深圳的做法是比较明智的。首先，深圳在立法方面制订了一套相对完整的关于城中村改造的规范性法律文件，政府更多的是让市场主导，不介入具体的拆迁，也不进行行政干预。深圳政府在立法层面做一些规定，在媒体造势方面做了积极的引导，政府在这方面做得比较好。

深圳的开发商在利益平衡方面更多的是求助于政府，没有跟村民发生对抗。村民也是非常聪明的，他们不断的违建，不断提出他们认为合理的要求。实际上，三方各自的利益诉求是不一样的。

目前，深圳采用最多的方式是开发商前期介入，先和村属集体企业协商，在没有任何批文的情况下和村组织进行沟通，跟村民谈判，然后达到目的。开发商谈到85%村民都同意时候再向上级政府申报项目。

深圳的城中村改造目前还没有进行公开的招牌挂，但是开发商怎么拿到土地使用权，成了一个悬而未决的问题。这就是深圳的现状。

21世纪经济报道记者：深圳模式是政府不参与利益分配，而郑州市政府已经参与到城中村改造的利益分享，请你点评。城中村改造的土地性质是集体土地，如果按照郑州市政府新出台的政策执行，是否合乎法律规定的？集体土地如何变性为国有土地？

贺倩明：按照深圳的做法，改造后的城中村项目可以进入市场，前提是城中村改造的地必须变性，不存在拿着集体招牌挂。《土地管理法》有规定，村民变为城镇居民后土地就可以转变为国有土地，深圳是先进行国有化，将所有村民变为城镇市民。所以深圳现在已经没有农民了，也就没有集体所有制土地。

从立法层面，政府是有权利参与城中村改造利益的，因为城中村不仅仅是公共利益，也有商业利益，不完全是市场化的行为，所以政府借助城中村改分配造利益，我觉得是没有法律问题。

国务院颁布的《城市拆迁管理办法》涉及到补偿安置的方式，产权调换和货币补偿相结合。实际上，郑州的规定里涉及到产权置换的问题。因为村里原来的房子可能有一栋，重建之后不可能给他一栋，可能是一套或者几套，具体的问题政府有指导性的规定，或者原则性的规定。
低收入者住房怎么解决？

河南电视台都市频道记者：请问郭处长，随着城市柜架的拉大，郑州市城中村项目的不断增加，这与郑州的房价上涨有无直接关系？城市低收入者和需要廉租房的市民的住房问题怎么解决？

郭风春：因为城中村改造需要付出巨大的拆迁成本，肯定会推动住房成本。房价的推生有它的客观需求，土地是稀缺的资源，城市中心的土地更是稀缺，房地产房价上升的趋势是短期内很难扭转的形势。

建设部对各省、各市都有要求建廉租房的比例，要求占到开发总规模的3%～5%。这是根据政府的财政决定的，需要政府拿钱贴到廉租房和经济适用房上，政府在这方面的投入能力有限，跟需求有矛盾，短期内很难满足。随着城市经济势力的增强，这个问题会逐渐得到解决。

特别推荐

• 更多>>