中央党校周天勇：稳定房价的三个关键问题及对策

周天勇 中央党校研究室副主任

最近国家发改委有关研究报告指出，全国３６个城市与去年同期相比，今年上半年商品房住宅价格上涨１６．３４％，涨幅比去年高７．８９个百分点。对于房价近几年国家频频出台调控政策，但是，价格涨势依然强劲。我认为，新的房地产形势下，可能需要深入思考其面临的问题，并实施有针对性的调控政策。

首先，从供给角度看，土地供应相对减少和预期供给不足，推动了商品房屋价格上涨。中国正在处于城市化的进程之中，城镇人口要从目前的４４％上升到２０２０年的６０％以上，未来１３年中，城镇人口需要增加近４亿人口，这些人需要买房和租房住；中国居民从消费结构上讲，也处于改善居住条件的变化阶段中，在这个阶段中，收入增加对住房消费的需求弹性较大。在一个长时间中，居民总体消费中，对住房的需求非常强劲，进而对建设住房的用地需求规模较大。然而，中国的国情是人多地少，特别是人均耕地较世界水平低，我们还需要考虑保证一定的耕地数量，维护国家的粮食安全。要保证粮食用地，就要控制住房的消费；而要适应城市化和满足居民的住房消费，就必然需要占用耕地。粮食安全和房价稳定，其深层反映的是用有限的土地资源，保证吃饭，还是保证居住消费的问题，这是一个两难的选择困局。对保护耕地考虑得多一些，对住宅建设用地供应得少一些，在住房消费需求强劲的情况下，房价必然会上涨；反之，如果农业生产技术进步相对较慢，或者不用进口来平衡，粮食价格也会攀升很快；在土地资源特殊的供给约束条件下，很难出现一个粮价和房价都不会上涨的理想局面。

这样我们面临着两个可供选择的战略：一是宏观经济上舍弃一个调控目标，保证达到另一个控制目的。比如说，我们就是想保证粮食安全，不想把太多的耕地用于城市化和住房建设，那么，强劲的需求对较少的住宅供应，结果肯定是房价上涨，政府对房价上涨就要有心理准备，要视而不见，不再采取无果的其他调控措施。二是吃饭和居住都兼顾的调控战略。在粮食安全上，推进农业技术进步，创造农业条件，新垦和复垦增加一些耕地，控制和减少工业对粮食的过度需求，严格控制战略性农业产品的出口，适当地增加一些粮食进口，这样在保证农业产品供应和稳定粮价的前提下，满足正常城市化和住房建设的用地需求，从而在土地供应上也满足居民日益增长的居住消费需求，并且把房价稳定住。经济学上的一个道理是，当住宅的供给大于和平衡于其需求时，房地产开发商囤积谋取暴利的风险很大，价格快速上涨的可能空间变小。

其次，从供给方面看，土地和房屋价格的上涨还是稳定，还与土地市场的垄断还是竞争结构，以及土地的成本有关。从目前中国所谓“合法”住宅的土地供给市场结构特点看，１、土地政府单寡头高度垄断。即使居民住宅这样的商业性用地，其土地只能由政府从农民手中征收过来，由政府作为惟一的卖地者，供应给建设用地者，土地供应方面的竞争性为零。２、土地需求为许多个需要者，是一个竞争的需求市场，在土地交易时，政府作为惟一的土地供应者向许多个需求者挂、拍、招竞价，把土地的价格在供应寡头垄断和需求许多方竞争的市场上最大化，使土地的供应价格极大化，土地成本非常高昂。特别是房地产用地，基本上都要竞价，其价格要远比工业和交通等用地高得多。３、土地收入是地方财政收入的重要组成部分，政府通过低价从农民手中征地，高价卖出去，实现了政府收入的最大化。还有，通过征地成为国有用地后，政府对建设项目有诸多的各种税费，都要摊入居民的房价之中。这几年中，不包括房地产方面的税费，仅土地出让一项，地方政府年平均土地收入在４０００亿元—７０００亿元之间，一部分是农地低价转移的收入，另一部分则是卖“大产权”高价房居民多掏的钱。试想，如果没有这几年平均５０００亿元的政府土地收入，那么，居民的住宅价格会便宜多少呢？

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