郑州高房价黑幕 楼王是捂盘还是卖不出

成本价不足5000元，现均价8800元，利润率76%

○其销售价格是郑州市后来“地王”房价的近2倍

○开盘近8个月，1159套房无一在房管局合同备案

○引发业内猜想：到底是捂盘惜售还是卖不出去？

根据郑州房地产网统计，12月4日，郑州成交商品住宅218套，成交均价4490元/平方米。相对于均价来说，郑州部分楼盘的价格已经高到了不可思议的地步。

此前，有网友给位于郑州市花园路与东风路号称郑州“楼王”的中原数码港蓝堡湾楼盘算了一笔账：成本价不到5000元/平方米，而如今其均价8800元/平方米，利润率将达76%。

但是，“楼王”的高价似乎有点“高处不胜寒”。目前，“楼王”没有一套住宅在郑州房管局合同备案。于是，质疑之声再起，到底是捂盘惜售还是房子卖不出去？

网友算账：“楼王”利润率高达76%，房价是后来“地王”的近2倍业内猜疑：开盘8个月无一套房在房管局备案，疑似“捂盘惜售”

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【网友算账】“楼王”成本价4850元/平方米

号称郑州“楼王”的“蓝堡湾”从不缺乏关注点，无论是其高房价（有人认为是虚高），还是其高昂的利润（或者说是暴利）。网友“东床驸马”就在爱铺论坛上给郑州“楼王”算了笔成本账，每平方米不到5000元的价格引来网友热议。

12月5日，记者在该论坛上找到该帖子。根据其帖子，“楼王”建筑（销售）成本约为4850元/平方米。按照开盘均价8500元/平方米计算，每平方米利润为3650元。

征地费用445.2元/平方米楼面地价土地闲置成本土地契税5.91亿元（总地价）÷150万平米（容积率为5.2，可建面积）=394元/平方米闲置两年，按同期货币市场的行业收益标准取5%的收益计算，两年的资金成本为：5.91亿元×5%×2=5910万元。建筑（销售）的资金成本为39.4元/平方米5.91亿元×3%÷150万平米=11.8元/平方米前期开发成本154元/平方米规划费用（含规划设计、基础设施设计）：16元/平方米建筑规划单体设计费用：26元/平方米地探物探费用：6元/平方米政府规费：80元/平方米（含环保、专项基金、质量监督、征地管理、土地登记、相关证书工本费等费用）监理费用：16元/平方米，不可预见费用：10元/平方米建筑安装成本1900元/平方米按照建委公布的建筑工程项目栏头价核算清单，30层左右的高层建筑工程项目，框架结构成本核算约为2200元/平方米，实际市场价格为1800~1900元（含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯）。在这里核算是取成本为1900元/平方米。

基础设施配套费用合理区间为110元/平方米市政工程建设费：18元/平方米市政工程质检费：15元/平方米小区供电工程费：20元/平方米小区供水工程费：15元/平方米小区照明工程费：10元/平方米小区道路绿化费：2元/平方米小区其他生活配套：30元/平方米装修费用400元/平方米“东床驸马”邀请著名的装修公司老板去样板房看过，初步估算装修成本最高为400元/平方米品牌使用成本255元/平方米参照万科接受恒大地产委托，全权开发经营管理恒大的项目，收取的品牌费用为总销的3%。该项目也按照这个比例计算，按照开盘销售均价8500元/平方米计算，品牌成本为255元/平方米销管财成本782元/平方米按照河南省住宅产业商会公布的相关比例数据计算，销售推广费用，按照4.2%的比例算销售成本为357元/平方米管理费用按照3%的比例算销售成本为255元/平方米财务费用按照2%的比例算销售成本为170元/平方米公司税务支出804.1元/平方米营业税及附加税，按照5.5%计为：467.5元/平方米所得税：按照12%的33%计为336.6元/平方米

【业内求证】每平方米成本在5000元左右

昨日记者分别向从事房地产预算多年的两位造价师求证“东床驸马”的账单。两位造价师认为，小区道路绿化费2元/平方米是肯定不够的。“楼王”的装修也如它宣传的那样绝对是国际一线品牌，成本应该核算在每平方米1000元左右。

房管局网站上虽然公布该“楼王”的容积率为3.57，但其全部是高层，实际上容积率会高一些，有可能比“东床驸马”估计的5.2更高一些。如此算来，其成本价应在每平方米5000元左右。

【地王比较】“楼王”比后来者“地王”的房价高许多

“楼王”的房价到底是否过高？记者将这个郑州第一“地王”与后来者“地王”做了比较。

据了解，“楼王”的地为2004年5月12日取得，当时斥资5.91亿元拿下431.2亩地，均价137万元/亩。

该“地王”沉寂几年之后，2007年4月14日终于开盘。而其代表楼盘就是10栋高层住宅，开盘均价8500元/平方米，被称为郑州“楼王”。

2005年3月11日，郑州新长城房地产以每亩185万元的价格拿下大学路省煤炭干部管理学院73亩地，也就是今天的长城康桥华城。据了解，截至12月5日，其已售房屋3209套，销售均价4955元/平方米。

2006年11月3日，鑫苑置业以259万元/亩的价格拿下桐柏路与朱屯路交叉口附近32.247亩地。也就是今天的鑫苑都市公寓。根据在郑州房地产网上查询，截至12月5日，其销售房屋614套，销售均价4830元/平方米。“楼王”的地价远低于长城康桥华城和鑫苑都市公寓，为什么房价却高于后两者近4000元/平方米？

另外，该“地王”的另一个项目共有3270套房，目前售出241套，销售均价4643.61元/平方米。

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