郑州土地情况调查发现 郑州开发商难逃囤地嫌疑

１２月４日，国内第一份“囤地报告”——《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》在杭州发布，《报告》曝光了国内十大囤积土地的开发公司，我省著名企业——建业集团名列其中。报告显示，目前为止全国房地产开发企业囤积土地约１０亿平方米。

那么，中原房地产市场有没有土地囤积的情况呢？记者对郑州市近三年来土地供应及开发情况做了一个调查。

２００５年，郑州市通过土地招拍挂方式出让政府储备土地２０宗，共计１２７．３０７６公顷，其中商品房用地１９宗，共计１１９．３２８９公顷，折合１１９．３万平方米。当年，郑州市区商品房新开工面积５６８．７万平方米，全年商品房竣工面积３６４万平方米。

２００６年，郑州市推出储备土地１５宗，规划用途均为商品房用地，１５宗土地面积共计２５３．２万平方米。当年，郑州市区商品房累计新开工面积９８２．８万平方米，竣工４８６．６万平方米。

根据２００７年郑州市中小套型普通商品住房土地供应计划，今年郑州市供应商品房用地共计２５８．６万平方米。记者采访郑州市多个部门，没有得到今年商品房开工建设的数字。但是，郑州市有关部门在公布今年经济适用房建设情况时说，今年１月~１０月，郑州市经济适用房累计新开工面积１０９万平方米，占商品房开工面积的１０％左右。照这个数字推算，今年１月~１０月，郑州市区商品房开工面积应在１０００万平方米左右。

２００７年疯狂的“地王”

三年中郑州市推出的土地面积为６３１．１万平方米，而开工面积多达２５５０多万平方米，考虑到容积率的因素，用地面积与开工面积的比例一般为１：３左右，仍多出了６６０多万平方米的开工面积。有关专家分析说，这足以说明在２００５年以前开发商手中囤积土地的数量之巨。至于２００４年“８·３１”政府严把土地出口关之后，开发商前期囤积的土地现在已经消化了多少？开发商手中还有多少囤积的土地？这要等有关部门调查之后才能知道。

记者又对近三年来郑州市批准预售的商品房面积和实际销售的商品房面积进行了统计比较。２００５年郑州市商品房批准预售面积为６６３万平方米，实际销售面积为５７８万平方米；２００６年批准预售７８３万平方米，实际销售７８７万平方米；２００７年１月~１１月批准预售１０１３万平方米，实际销售８５４万平方米。三年郑州市批准商品房预售总面积为２４５９万平方米，实际销售总面积为２２１９万平方米，也就是说，目前开发商手中累计还有２４０万平方米的房子，相当于三到四个月郑州市商品房的销售量。可是，一个时期以来郑州的房地产市场上一直在闹着“房荒”，开发商总是在说：没有房子了。

这样看来，在郑州的房地产市场上，即使不能断定开发商囤地，那么至少开发商也难逃捂盘的嫌疑。

下表为２００７年全国土地交易市场比较典型的“地王”资料）

日期        城市      土地面积(㎡)   起拍价(亿元)  竞得额(亿元)     竞得人      楼面地价(元/㎡)

6月21日  上海         59300           5.16           12.6        绿城集团          12509

6月28日深圳福田        5000             0.6           1.66        天健地产          10375

7月12日东莞塘厦       350000           6.16           26.8        万科地产          15243

7月24日   长沙           300亩         66.5            92   北辰实业&北京城开     3500

8月2日    天津         36800           0.569          10.6      深圳振业集团         8800

8月24日  上海         13709            17           44.04     苏宁环球集团        66930

8月29日   南京         272298           5.82          17.85         万科             3278

9月4日    郑州         335.85亩       3.68           8.12      河南天地置业         2132

9月8日    厦门         34800           9.83           12.9        国贸地产          17486

9月11日  广州         33287           0.43           1.8        富力地产          18729

9月11日   福州         166736           9.7           27.2        厦门万科           7096

9月18日   北京         280556           4.6            12          金融街            4674

11月29日 杭州         34800           6.76          14.76   广宇/西湖房地产       19000

11月30日  佛山         517471           75.1           75.1        瑞安集团           5004

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