搜房地产盛宴——大话地产之郑汴商圈前景展望

臧总

郑总：建业置地广场这一块也是商业业态，但是跟我们邻居的业态不一样，能不能介绍一下08年的一些思路？

臧总：大部分房地产商不懂商业，这是实际情况，包括建业，为什么请商业人才？因为他们认识到经营的重要性，所以这是老板要特别考虑的一个问题。我觉得决定商业地产成功的基本条件，我把它统计为五大条件。第一个条件是政府规划，我们讲商圈，有人说是商务商圈、商业商圈、休闲商圈，它的分类的方法不同的人有不同的立场，我认为每个城市，随着城市的演变过程我们可以看到，随着居民城市空心化，将来城市当中最核心的商业位置必定是毛利率最高的，将来的低档业态将来逐渐都会往外移。当然我认为第一点是政府对这个区域是怎么样一个定位，我们要研究政府的动向，比如说中央对每个城市有布局，我们省对地级城市也有不同的决策。

另外，我们处于这个商圈本身要研究它的历史形成和个性。所有的人跟商圈都是要有个性的，这个商圈是什么样的个性？这个城市是什么样的个性？我们曾经研究过类似贵阳这个城市，它流行度非常强，但是老百姓都不愿意花很多的钱去消费品牌的东西，所以品牌在贵阳很难生活下去，所以我们对它的定位是流行强，品牌性弱的城市。所以说郑汴路这个地带它不适合高端人群，虽然建业和英协已经在那里做成了在当时那个年代高端的地产，但是我们发现现在的老板们已经逐渐在脱离那个圈子，比如说配套的问题、景观的问题、人文的问题都无法解决，所以对于这个地带的历史个性，我们一定要对它进行总结。

另外我们还要研究它未来可能拓展的方向，因为上下贯通是一个必然的趋势，而我们很多房地产商根本不了解这些常识，犯了很多逻辑性的错误。

另外一点，就是销售形态决定了商业、物业的成功与否，这个我们可以分为四种，一种是不租不售的，类似于GMSshoppingmall，这是第一种形式，这种往往需要资本特别雄厚的，成功的几率非常大。第二种形态是只租不售的，香港、日本、新加坡大部分的物业都是一些财团拥有，他们追求的是利益的最大化。比如说他拥有的房产的产值和地产产值，加上他现有集团的一些品牌跟资源的背景，就为他将来的拓展，不管是在纽交所上市还是上交所上市，他一定要有资本的积累。第三种是只售不租的，这种物业形态在中国失败的几率几乎达到80%，因为它完全不考虑经营者的立场，更多的是考虑到今天这个都是怎么好卖，这是不行的。如果说你根本不考虑经营者的立场，那么失败是肯定的。那么我们现在讲的“售”有几种形式，这都适合于不同的业态。比如说销售产权，街铺是比较适合销售产权的，假如说我们定位这个商业区是一个高档的购物中心，那个人买了商铺，但他只卖臭豆腐，你说我们要收回产权，没有办法收回，所以根本无法统一这种小商铺的思想。而销售经营权的商铺又是一种形态，像我们操作的北京的鼎好商城，它都是销售经营权的，这是一种有效的销售形态。所以我觉得做商业地产必备的五个条件，如果你不了解这五个条件，你千万不要户开发商业物业，可能你开发之后赚了钱，但是你坑害的是老百姓，所以一个老板一定要考虑经营性。

所以建业这个项目现在走的这个路子是对的，原来的定位完全是错误的，现在它基本上知道了这个商圈历史的个性，知道了怎么向上和向下拓展，所以我觉得现在的思路是非常正确的。

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