由西区商业看郑州商业地产投资趋势

 
香港中原（河南）房地产顾问有限公司商业部 高级策划 卢海涛

前言：

笔者目前在郑州市运作一个项目，郑州作为中原核心城市，商业比较红火，当年亚细亚威名风靡神州，二七商圈战火雄起，但是核心商圈竞争预加激烈，投资风险增大，利润率降低，该项目处于非城市核心商圈位置，笔者从政策、市场、租金、未来发展等几个角度进行分析，以期判断郑州商业地产的投资趋势。

火热的零售市场促进了郑州的商业地产开发，以铜锣湾大上海步行街、百年德化步行街、宝龙城市广场等为代表的商业投资项目不甘示弱，一时间，“全民投资”，“一铺养三代”等商业地产投资广告铺天盖地。

目前郑州商业地产投资项目主要集中在以二七商圈为代表的传统商业中心以及以宝龙城市广场为代表的未来新兴商业中心，但是随着土地开发成本的提高，以及投资者对未来商业项目的预期值不断升高，导致目前二七商圈、郑东CBD商业中心的投资门槛越来越高，已经超出其真实市场价值，过高的销售价格榨干了项目未来的升值利润，正常的行业租金已经无法维持高额的投资回报，正常的投资行为逐渐在高额投资回报的笼罩下产生了泡沫，脱离了行业规律的投资已经违背了市场的游戏规则，后期经营的风险越来越大。

2006年2月，郑州市人民政府实施“东西并进”的政策，处于郑州西部的老工业基地将集体搬迁出市区，西区规划近17平方公里用地将逐步投入市场。作为昔日的老城区，郑州西区不仅市政配套设施成熟，而且工业基础深厚。再加上郑洛城市工业走廊的提出，南水北调工程对西区环境的优化，使西区的商业显现出巨大的发展空间。而2月中旬，政府提出的西区规划改造，更将为西区的商业地产项目的开发和发展插上腾飞的翅膀。

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