易宪容：北京房产市场“供大于求”仅仅是预兆

作为一个政策市，当中国房地产市场的政策发生了根本性变化时，那么这个市场能够不改变吗？只要坚持绝大多数人的利益至上，中国房地产市场的价格将会回归理性。

早些时候，房地产市场争论多集中在是不是出现了“拐点”。其实这种争论意义不太大，不同的人对拐点的理解不同，得出的结论当然不同。

我早些时候也写过文章，认为由于中国房地产市场是一个政策市，受政府相关政策的影响非常大。如果以此为基点，目前中国的房地产市场已经不是以往的房地产市场了，因为从2007年下半年开始，中国房地产市场的政策与发展模式已经发生了根本性改变。

其主要表现在两个方面，一是全面确立住房保障体系，二是对房地产的投资与消费做出严格区分。这两条，不仅表现在出台的24号文件中，全面肯定了中国住房市场是一个民生的市场而不是一个投资炒作的市场，对住房的投资炒作要进行全面遏制。在这样的原则下，房地产市场难道还不会发生翻天覆地的变化？既然中国房地产市场将发生根本性变化，那么市场是否出现拐点需要来讨论吗？

目前中国房地产市场的问题，表现为距离绝大多数居民的基本居住权保障越来越远，并导致整个社会的财富在短期内向少数人聚集，加剧了两极分化。这就是中央政府近半年来出台一系列政策来调整房地产发展模式原因所在。但是，政策的推行有一定的滞后性，不会立竿见影，然而就近阶段出台的房地产政策来说，市场出现根本性改变是不可阻挡的。

而要做到这一点，首先要通过央行信贷政策，切断房地产投资者利用银行的低利率政策来炒作房地产。这是早几年价格飙升最为重要的根源所在。央行与银监会最近所主张的，如提高房地产投资炒作的准入门槛（个人住房按揭严格的审查），提高个人按揭的首付款比例，提高按揭利率，及控制银行信贷规模等，都是对房地产投资与炒作十分见效的手段。这些银行信贷政策一旦落实，想进入房地产投资炒作的人会大幅度减少（市场准入限制及预期改变）。当房地产投资炒作的人无力或不愿进入房地产市场时，整个房地产市场的预期就会发生根本性改变。这也是最近珠江三角洲房地产市场发生根本变化的动因所在。

目前国内房地产市场炒作严重，不仅表现在个人按揭贷款在2007年比2006年增长超过三倍以上，还在于不少房价过高城市的投资者住房持有率相当高。只要看看小区住房长期没有人居住及一些小区形成后商业网点生意萧条，就知道这些住房的投资比重了。因此，当中央政府下决心遏制这一状况时，其市场前景肯定是不确定的。这也是最近许多城市住房市场销售下滑的根本所在。

有媒体报道，2007年12月份北京的楼市出现“供大于求”的局面。比如说，12月份共计50个项目开盘销售，这些项目共提供了130.5万平方米的住宅。而该月销售出去的住宅面积是124.4万平方米。其实，这仅仅是一个预兆而已。

最为重要的是，作为一个政策市，当中国房地产市场的政策发生了根本性变化时，那么这个市场能够不改变吗？世界上很多国家的房地产市场都在瞄准民生，领导者的施政理念也是把住房问题放在重要的地位。那么，只要坚持绝大多数人的利益至上，中国房地产市场的价格将会回归理性。

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