是谁在带头购买出售型的写字楼？

伴随着上海写字楼租赁价格的不断走高，出售型写字楼近年来也有比较好的表现。从2007年开始，市中心甲级写字楼供不应求的情况愈演愈烈，未建成的普遍推出预租，租金亦随波上涨。反观出售型写字楼，购买者究竟是哪些对象呢？

企业总部型是主力军

上海是中国与世界经济接触的桥头堡，在上海设立企业总部有利于发展中的大中型企业的整体形象和企业发展，越来越多的外来企业在上海寻找适合设立企业总部的办公楼。去年，金融业在投资购买写字楼方面的表现就异常突出。先是渣打银行在陆家嘴(600663行情,股吧)投资超过4000万美元，以租赁及购买的方式入驻并获得大厦冠名权。今年渣打银行中国区总代表处、上海分行及其他相关机构将入驻。汇丰银行、花旗银行等国际知名金融机构也已通过类似的方式入驻某大厦并获得该大厦的冠名权。大型集团企业在登陆上海后，不少就是这样通过购买写字楼方式立足的。

还有一些企业采取自行建造办公楼，部分用作自己企业的办公总部，多余部分分割出售。这种自建部分出售的方式，也应看作是企业为在上海设立总部而采取的一种方式，这种方式的好处在于在房价不断上升的今天，企业通过出售剩余办公楼层，可以收回自己投资建造办公总部的成本。现在，也有一些开发商看到了企业总部型办公的发展趋势，开始为企业度身订制企业总部，如水岸长风就设计了总部型写字楼，还设计出适合上下游企业办公的写字楼。

考虑在沪设立企业总部的公司，可说是出售型写字楼的主力军，因为他们自身企业拥有雄厚的实力，可以一次性购买数层或一幢办公大楼。其一次成交的面积、金额，是小办公楼购买者的成百上千倍。

投资型购买大有人在

据上海商业房产联合会一项调查显示，在出售型写字楼中，越是高端的自用型买家比例越小。以淮海中路上具有代表性的香港广场和上海广场为例，两幢写字楼的买家只有1/3将所买物业作为自用办公，其余大量当初的买家，无论个人还是企业，均委托物业出租以作收租型投资用途。

美联物业提供的数据显示，香港广场作为高端出售型物业，外资或合资企业买家占了近四成，内资企业买家占了近三成，个人投资比例为16%。上海广场外资、合资企业买家近五成，内资企业二成，个人投资3%，其他为和香港广场类似的服务型企业购买。这两幢出售型物业的买家，只有不超过三成是自用办公的。再看徐家汇的出售型办公楼汇智大厦，买家中大中型企业和中小型企业买家各半，多数买家在写字楼交付使用后采取放盘收租的模式。

在非CBD地区的甲级写字楼，尽管自用型买家较多，但投资收租型买家依然占据了30%以上的份额。以位于中环线的绿洲中环为例子，在其一幢出售型物业中，表示自用的买家超过一半，但表示投资出租的买家却也占到三成。一旦到其物业交付使用时，可能转而考虑出租的比例会有所增加。

由此可见，在出售型写字楼的购买者中，投资性购买的比例至少占据三分之一，作为自用、出租兼得的写字楼，还是比较吸引投资人的“眼球”。

中小型企业自用增多

目前正在销售的可售型写字楼，一般处于非传统CBD地段，其售价大大低于传统CBD的写字楼。伴随着CBD甲级写字楼租金的不断上升，原有的一些租户从企业成本角度出发，开始退出一级地段写字楼，转而在泛CBD的地段寻找新的办公场所。考虑到办公租金的不断上涨，这些中小企业一部分采取以租代售方式，直接购买价格相对便宜的泛CBD写字楼，以控制成本，减少支出。如目前在售的尚景天地小户型可售写字楼，因邻近宝钢，总价在100万元左右，前来购买者80%为钢铁贸易型小企业，而其中表示自用的比例又高达80%。

在出售型办公购买对象中，类似尚景天地项目的自用购买者呈现增多趋势。这些企业多为大型企业、跨国公司提供服务的服务类企业，如广告、设计等公司；有为区域行业配套上下游贸易的公司；有企业发展，由租转售的公司；还有不少外来企业通过购买办公场地在沪拓展的企业。

值得关注的是，现在的“限外措施”已经从住宅购买向办公楼购买延续，未来内资购买比例会出现较大的增加，同时也会在一定程度上抑制写字楼的外资直接购买量。

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