鑫苑置业：下一个顺驰吗

美金铺就灰姑娘之路

2006年，对鑫苑置业来说是个值得纪念的年份，因为这年他们遇到了唐越——这位e龙的创始人，现在已经成了他们的“财神爷”。

苦熬了近十年的鑫苑，在2006年前并不怎么突出。尽管2004、2005、2006连续三年位居郑州开发商之首，但到2006年，鑫苑置业的销售收入几乎全部来自郑州一地，在行业中还排不上号。

2006年2月8日，e龙创始人唐越将CEO权杖交予职业经理人徒耀明。而他本人则与与美国蓝山资本(Blue Ridge Capital)合作成立了蓝山中国基金。3月23日，蓝山中国基金的管理机构——蓝山投资咨询(北京)有限公司拿到营业执照；5月15日，第一期3亿美元基金正式募集完成。蓝山中国基金头两单——“古杉生物柴油”和“海虹世康”分别属于新能源和健康医疗行业，都在基金原定的四个投资领域内。很快，唐越投资理念的“灵活、开放”就表现了出来，二流房地产开发商、2005年销售收入不足5亿的鑫苑置业成了他的第三单。

2006年8月25日，鑫苑置业获得蓝山中国基金和Equity International基金(简称EI)合计2500万美元投资。蓝山中国和EI按3∶2的比例出资并分别获得1848万和1232万A类优先股(成本为0.81美元/股)。鑫苑置业本轮融资的代价为30%的股权，两基金给出的市盈率约为6倍(2005年净利润为956.3万美元)。2006年是各路海外资金在中国疯狂寻找项目的一年，唐越给出的估值还算有竞争力，不然他恐怕拿不下鑫苑置业。不过，唐越对目标公司的控制力度着实惊人！除亲自出任独立董事之外，财务总监由唐越南京大学校友担任。鑫苑置业11名董事会成员中，除张勇夫妇外没有一名“元老”，独董、财务总监等9人都是在基金注资前后进入的新人。可转、可赎回条款给了财务投资人较充分的保障，唐越们还取得一项购股权，当鑫苑置业2007、2008两个年度利润合计小于8000万美元，则以象征性对价取得额外的399万股。设置了这样的条款还深度介入目标公司董事会似有“防卫过当”之嫌。

2006年12月，两基金以股东贷款的名义向鑫苑置业注资3500万元。2007年4月，鑫苑置业又进行了1亿美元的债权融资(其中2000万元用于偿还股东贷款)。不到一年，鑫苑置业密集融资1.4亿美元，相当于前一年销售额的2.3倍！2006年，公司的销售收入全部来自郑州一地；2007年前三季，来自苏州、合肥、济南三地的收入突增至总销售额57%。而筹划中的7个项目按建筑面积分有49%在郑州以外。一个二线城市的中型地产商开始有了几分走向全国的味道。毫不夸张地说，唐越们的1.4亿美元是鑫苑置业这个灰姑娘迈向纽交所的“金光大道”。

不过，鑫苑置业为此付出的代价也不小。两基金2006年12月股东贷款中的1500万美元以0.9551/美元单价转为普通股，蓝山和EI分别持有942.3万和628.2万。到鑫苑置业上市前，两基金持有的股权合计达到43.67%。按2006年1612.3万美元净利润来计算，两基金公司总共4000万美元投资的市盈率只有3倍！2007年发行的2500万为可转换债券(约将转为536万普通股)也是不折不扣的高利贷，按7美元招股价计算的年化收益率超过30%！在2007年4月的重组中，鑫苑置业还授予财务顾问Burnham Secrcise购股权，使后者以零成本获得164万普通股(市值达1147万美元！)。此次美国上市的费用(包括承销费、审计费、律师费等)合计2005万美元！

点评：

鑫苑置业的资本之路有点处处挨宰的意味，但也没什么可抱怨的，没有唐越们的投资，这家二流房地产开发商怎么可能在同行中第一个登陆纽交所？

唐越以3倍的市盈率进入一家销售收入超过10亿元的高成长公司；目标公司11名董事中有9人是随资本进来的“新鲜血液”；1年出头，目标公司登陆纽交所；账面收益率710%……如果张勇有马云的强硬或郭广昌的精明，唐越干得也许没有这般漂亮。

2007年12月鑫苑置业上市一周后，古杉也成功登陆纽交所融资1.7亿美元，代码GU。一年多前投下的两单，几乎同时在纽交所上市，唐越的确是员“福将”。但他过于强势的风格有可能影响创始人潜质的发挥，更会让他错失最优秀的公司！

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