购房人向左开发商向右

——解读“４月郑房指数分析报告”

如果开发商们依然坚信：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。那么，刚刚公布的“４月郑房指数分析报告”表明，购房者们也同样在坚持：价格并不是唯一，品质也相当重要。４月份郑州的商品房成交量虽然较３月份有所放大，但是与去年同期相比，成交面积还不足７０％。而且４月份商品房和商品住宅每平方米的均价却比３月份分别下降了６１５元和２５０元，为２００６年以来最大跌幅。目前郑州的房价，还不能够让房子更快地卖出去。购房者已经能够从从容容地挑选，而开发商也开始更多地关注项目的品质。

数字解析

根据郑州市房管局公布的数据，４月份郑州市销售商品房５０４９套，比３月份多卖了１０５７套，但比去年同期少了１８６８套；商品住宅共销售４５３０套，比３月份多卖了１０９１套，但比去年同期少了１５４９套。但是，在价格上，４月份郑州商品房和商品住宅每平方米均价分别比３月份下跌了６１５元和２５０元，自２００６年以来，郑州商品住宅均价一共降了８次，这次是降价最多的一次。

４月份郑州市房地产市场成交量的放大，不能不说与价格的下降有密切的关系。虽然郑州的楼盘没有像广州、深圳等地一样大张旗鼓地降价，而是以优惠、打折和推出特价房的方式，半遮半掩，明折暗降，但是对于购房者来说，一样是真真切切地少掏了数目可观的真金白银。然而，在房价暗中降价的刺激之下，成交情况依然没有令开发商满意。面对花样翻新的价格促销和缓慢增长的成交量，开发商们不得不承认，近期内成交量恢复到去年同期的水平看来已经不可能。但是，积压了半年左右的购买力，已经开始释放，但是，哪些房子能卖出去，除了价格，小区的品质日益成为主导的因素。对于开发商来说，谁的品牌为社会所熟知，谁的房子就会受到购房者的关注。

４月份郑州的商品住宅销售量为４５３０套，销售面积是４７．８６万平方米，平均每套１０５．７平方米。

市场人士分析，从数字上可以看出，市场上销售较好的主力房型是８０~１２０平方米的两房和三房，而购买这个面积区间房子的人，大都是用来自住。虽然目前市场上小户型公寓楼盘项目可观，但是销售情况并不乐观，说明郑州市场上投资和投机的成分越来越少。郑州市４月份的商品住宅销售套数尽管比去年有四分之一的降幅，但这是市场需求的较真实反映——自住性刚性需求和理性的投资者在支撑商品住宅的销售量。

供应放量

个别开发商“房子依然供不应求”的误导，正在被现实所“斧正”。４月份的统计数字显示，郑州市商品房预售面积为７１．１５万平方米，实际销售面积为５３．４１万平方米。而今年前４个月郑州市商品房供应与销售之比为１．６比１，商品房批准预售的面积比实际销售的面积多出１０７．５万平方米。

此外，２００７年虽然房价大涨，但是，由于开发商普遍采取了销控手法，致使积压大批房源。据统计，去年全年郑州市商品房批准预售面积超出实际销售面积１７３．４万平方米。而河南王牌企划有限公司调查的资料显示，２００７年１２月３１日前郑州市取得预售许可证的存量房，目前大约有１１９０万平方米，比郑州市去年一年的开发量还多。

业内人士分析，房地产调控也正在迫使炒房者和开发商囤积的住房向市场释放，这将使供应成倍放大。由于面临的资金压力越来越大，尽快

将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想，而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识，就容易引发羊群效应，将使大量商品房向市场集中供应。而现实的市场表现，也正如业内人士分析的那样。４月初，郑州北区去年开发销售的某项目又在市场上推出１００多套房。销售代理公司的人员称，这是当初开发商自己留的房，本次出售的房子分布在多栋楼的多个楼层，很多待售房同层已经有业主居住。

“这段时间房子不好卖了，可我们的房地产广告业绩却直线上升，开发商都比过去更舍得花钱做宣传了。”一家广告代理公司总经理刘先生说。记者了解到，近期各开发商及代理机构也一改上半年不做广告、不搞宣传甚至拉个横幅就卖房的单一销售模式，纷纷在报纸、网络、路牌、车体上加大广告投入，以期更好地开发市场，吸引客户。一位从事房地产行业十多年的人士分析了开发商当下的心态，如今的市场冷淡是不争的事实，房子若是卖不出去不幸窝在手中，体量小者会影响到企业利润，那些大盘则面临现金流的威胁，对于中小开发商来说，还不上贷款将导致资金链断裂。这个时候如果还在盲目“捂盘惜售”，无异于“玩火自焚”，接下来的几个月，房价涨幅趋缓、成交量迟迟不能放大的可能性依然存在。面临生死存亡的考验和巨大的商业风险，恐怕任何开发商都不敢掉以轻心。为保险起见，不少开发商积极“放盘”，力求快速回笼资金，唯恐寒冬漫长，使自己血本无归。

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