信和(郑州)置业徐益明:发展楼宇经济有三大关键

4月24日，徐光春书记对《加快郑州城市经济提升城市品位的有效途径——在“城中村”改造中加速发展楼宇经济》一文的批示一经公布，便引起了郑州房地产界的高度关注，为此，记者采访了信和（郑州）置业有限公司执行董事总经理徐益明。

在他看来，在城中村改造中布局楼宇经济具有前瞻意义，前景是广阔的。但在具体实施过程中，发展楼宇经济必须以丰富的产业内涵为前提、做支撑，另外，政府职能部门必须对楼宇经济做出强有力的引导。

关键一楼宇经济必须有产业内涵

坊间常说，写字楼是反映一个城市经济水平的晴雨表。由此可见，楼宇经济对城市经济的助推作用十分明显，但这句话并不意味着写字楼的多少，就一定和城市经济水平的高低成正比，关键是楼宇经济要有市场需求，要有自己的产业内涵。

楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果，诸如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、律师事务所、会计事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务业、房地产企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业，需要写字楼提供办公空间。

和北京、上海等一线城市如火如荼地发展楼宇经济相比，郑州发展楼宇经济刚刚起步，相对滞后很多。在郑州发展楼宇经济，面临着区域面积小、人口总量有限等局限，工业经济总量与发达地区相比，尚有一定的差距，企业内部生产、销售、结算、研发、服务等专业化分工也不明显，产业支持力度不大。现代服务业尚处在培育阶段，存在服务业市场发育滞后、服务业产业化水平低等问题，成为制约楼宇经济发展的瓶颈。

徐益明认为，问题的关键不在于有没有好的写字楼，更重要的是，郑州的城市经济活跃度还不够，第三产业的比重还比较低，楼宇经济对外的辐射力和吸引力比较有限，企业对写字楼的办公需求似乎并不强烈。

在徐益明眼里，在城市发展中布局楼宇经济是一件好事，但不能逾越一个城市自身的产业结构和基础，其有一个逐渐发展的过程。

他认为，现代服务业发展的一个重要组成部分就是楼宇经济，从某种程度上说，抓楼宇经济的发展就是抓产业结构的调整，就是抓现代服务业的繁荣发展，就是抓城市综合服务功能的提升。

河南财经学院工程管理系教授刘社也曾经表露过类似的担忧，她认为第三产业的支撑有限，将是郑州发展楼宇经济的障碍，因此布局楼宇经济首先要加大第三产业的发展，只有这样，楼宇经济才有发展的土壤。

其实，发展楼宇经济和促进现代服务业发展是相辅相成的，一旦布局楼宇经济，将会有利于促进现代服务业的发展，加快经济结构的优化与调整。

关键二布局楼宇经济需要政府引导

楼宇经济能否真正在郑州落地开花，政府引导的好坏将起到关键性的作用，在政府的支持下，产业结构的规划布局、相关政策的开放程度、科研成果产业化的效率，都将成为楼宇经济快速发展的有力保障。

徐益明认为，发展楼宇经济是一项复杂的系统工程，牵涉到方方面面，在理清了在城中村改造中布局楼宇经济的基础上，还有赖于我们在政策引导、前期规划、完善服务等方面制定和推行更加强有力的措施，使我市楼宇经济更具集聚性和高效性。

纵观郑州市现状，全市各级部门尚未真正形成发展楼宇经济的合力。在整合辖区资源、培育特色楼宇、协调各方关系、鼓励楼宇招商等方面缺乏行之有效的操作办法和扶持鼓励政策，建设、规划、房管、国土、工商、税务等有关部门和单位至今尚没有建立起为楼宇经济服务的相关制度。

宁波市瀛洲区就是楼宇经济迅速实现经济效益的典型案例。据徐益明介绍，瀛洲新区的规划目的非常明确，就是要打造成类似CBD的商务区，为吸引投资者的目光，政府以市场价50％的地价统一对外招商，同等条件下优先大财团的进驻，对每一栋写字楼的规划设计、建设周期严格把关，并在《土地出让合同》中详细约定开工周期，超过一天将全额补足地价并处以高额的罚款。在政府的引导下，瀛洲新区很快建成，并迅速实现了经济效益。

徐益明认为，政府在引导产业发展的时候，要学会舍小利而换取更大的经济效益，要让投资者有利可图，例如宁波市瀛洲新区以50％的土地价格，吸引了大财团的进驻，使楼宇经济迅速成熟起来，带来的市政税收很快便弥补了土地价格的损失。因此，政府管理水平、政策支持力度等一系列软环境的营造，对发展楼宇经济至关重要。

政府引导，并不意味着政府包办和对企业发展横加干涉，政府更多是起到一种桥梁的作用，政府的角色应该从管理者向服务者转变。

徐益明认为，企业是市场的主角，政府以优质的服务，营造良好的亲商环境，从而吸引实力强、科技含量高的企业进驻楼宇。政府应为企业提供宽松的经济环境和发展空间，并制定出完善的激励机制，比如企业创造出一定的经济效益就给予其一定的物质和政策奖励。同时要进一步加大行政审批制度改革，减少审批环节，使政府办事程序更加人性化、责任更加清晰化。另外，政府还可以充当科研项目和企业之间的“红娘”，将科研机构、大专院校研发的成果快速转化成经济效益，并建立起一种完善保障机制，这些都将对于楼宇经济的成熟发展起到积极的作用。

他还建议，发展楼宇经济应由政府牵头，成立由工商、税务、派出所、物业、街道组成的楼宇经济管理委员会，对楼宇经济进行专项服务和管理。

筑得凤凰台，引得凤凰来。随着城市投资环境的改善和产业结构的完善，尝到甜头的企业将会形成追加投资、扩大规模的良性循环，发展楼宇经济才具备了现实基础。徐益明认为，政府应在这一基础上，妥善利用现有企业资源，吸引更多的企业前来投资，楼宇经济的发展才不会是纸上谈兵。

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