河南建业地产上市首日破发 比路演少融几亿也值

6日，河南建业地产（00832.HK）终于在香港联交所上市交易。这是内地中原地区第一家直接在香港挂牌的地产企业，也是今年以来内地房地产企业在香港资本市场的“破冰之旅”，SOHO中国主席潘石屹曾称之为“2008年中国房地产行业的转折性事件”。

IPO首日破发

挂牌首日，河南建业便出现“潜水”，开盘价只有2.64元（港元，下同），较招股价2.75元“潜水”4％，当日盘中最高也只见过2.72元，收市时报于2.67元，仍较招股价低3％，全日成交约9456万股，涉资2.46亿元。

香港申银万国一位证券经纪对《第一财经日报》表示，从近期的大市走势来看，近来内地房地产股受到香港投资者冷遇，加上市场投资气氛冷淡，河南建业潜水不算意外。今年以来已有三成以上的香港新股出现了首日潜水，有半数以上到6月6日收盘时已经跌破发行价。和河南建业同日挂牌的宝胜国际，收盘跌破发行价14％以上，创下香港今年IPO的最差表现。

此次河南建业发行共5亿股，占其扩大后总股本的25％，由于市况不佳，河南建业最终以招股价下限2.75元定价，融资规模缩为13.75亿元。

挂牌仪式结束后，河南建业主席胡葆森坦承对首日破发表现不满意，不过他仍然对企业充满信心，认为今后股价可以回升。他认为，虽然目前宏观调控对内地楼市造成压力，但中小型开发商仍会有生存空间，不会被淘汰。

获全球重量级股东

对于此次IPO，胡葆森更多地是从全球路演给企业带来的契机来看其中的意义。

当晚，胡葆森还在宴会上透露，这次河南建业IPO最大的收获是获得了全球顶级投资基金的认可。“我们整个投资者的名单，我也反复问了业界，近2亿美元的投资者名单是一个国际一流的阵容，其中上万亿的基金就有两家，另外还有许多上百亿、上千亿的基金，这些基金从长线到对冲，组成了一个非常完整的投资者组合。”胡葆森说，“这些基金，平时很难让他们入门，这次利用IPO的契机，与国际一流投资者团队建立了‘亲戚’关系，以后既可以利用这个关系到人家那儿去，也可以请他们来河南看看。”

从这个意义上说，IPO对于河南建业在20多个城市40多个项目的系统控制能力是一个全面的考验。“这次我们上市已经表明，我们通过了考验。”胡葆森强调说。

路演背后故事

有熟悉路演过程的人士对记者透露，这次河南建业IPO整个过程的确充满艰辛。在前后近三周的时间里，管理团队先后见了近100家全球投资机构，经常是刚刚见完一批人，下一批已经在门口等候。而这百家国际机构中，对河南省概况、河南建业的商业模式有所了解或熟悉的几近于零，这对路演来说是巨大的挑战。

“如果不是摩根士丹利在全球的人脉与推销，这次很可能会顶不住。很多国外投资者知道中国具有投资机会，但并不了解中国。许多人甚至不知道河南省在哪里。管理团队需要花大量时间介绍河南情况，然后才是介绍公司情况。”该人士表示。

打破国际机构对河南建业认识盲区的，还有一个很重要的路演战略。在路演过程中，摩根士丹利、五大名牌律师行以及毕马威等多家一流中介机构为其量身定做了一份路演方案，并和河南建业管理层一起推销其特殊的发展战略。

和其他中国地产商不同，河南建业的战略限于河南地区，以中原为重点，而非北京、上海这样的地产热点地区。因此不少投资者关注，河南建业的立足中原战略能否成功。事后证明，这份特别的战略模型，获得投资者认可，帮助河南建业在路演中赢得大量订单。

胡葆森告诉这些投资者，河南建业的战略是以郑州为中心，以河南最远的城市，约300公里为半径，画一个圆。“这个圆里有1.2亿人口，今后一段时间我们就在这个圆圈之内活动，但是四五年之后，如果我们的管理能力及产品影响力、系统控制能力再大一些，我们会把这个半径扩大到350公里，届时可能会有1.5亿～1.6亿人口。”胡葆森说。

他表示，如果能力继续提高，把半径扩大到450公里，到时候会包括约2亿人口，这已经是接近美国一半以上人口。

现在看来，胡葆森的上述战略说动了投资者。

来自承销团队的一位代表称，除了河南建业的战略，胡葆森最终同意降价促销，也是上市关键。不过相比恒大地产取消IPO，该代表认为，河南建业虽然破发，已经是难得的成功。胡葆森则在晚宴上表示，相比这次上市过程以及国际路演中的收获，少赚几个亿已经不是主要问题。

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