郑州房价边“嚷”边升 房子销量边“煮”边降

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【供应】

老艄公撑船：看风使舵

和2007年的“乐翻天”不同，2008年的楼市从1月份开始就蒙上了阴影。而开发商也丝毫没有被过去一年的“红火”“烧”过了头，在对市场供需的把握上，他们显然是“老艄公撑船——看风使舵”，压缩供应面积，以求市场平衡。

从商品房及商品住房预售审批面积的统计数字来看，1~6月份，郑州商品房预售量394.96万平方米，同比下降24.7%，其中商品住房预售312.74万平方米，同比下降28.9%。

其中，1月份商品房预售审批面积103.01万平方米，较去年同期上涨68.77%之多；2月份急转直下，商品房批预售面积52.56万平方米，比1月份下降48.97%，比去年同期下降27.13%；3月份依旧没有止住下滑的势头，商品房批预售面积49.92万平方米，比2月份下降5.98%，比去年同期下降4.92%。

由于3月份几场规模较大的房展会热身，使市场逐渐转暖，多个项目选择在4月份开盘而进行预批售，因此4月份预售面积较3月份相比增长超过四成，当月商品房批准预售项目共计47个，商品房批准预售面积达71.15万平方米，但较去年同期仍下降了49.36%；5月份商品房批准预售项目共计15个，商品房批准预售面积48.37万平方米，较上个月下降了32.01%，较去年同期下降了30.55%，从数字来看，该月批准预售面积是自2006年8月以来最少的一次，甚至比2008年的传统淡季二、三月份还少；6月份市场稍显“飞扬”，商品房批准预售项目共计21个，商品房批准预售面积70.45万平方米，较上个月上涨了45.65%，但较去年同期下降了45.43%。

可以说，与历史同期预售情况相比，郑州市今年上半年除了3月份商品住宅预售面积与去年同期相比略有上升外，其他5个月均出现了较大幅度的下降。

对此，王牌企划董事长上官同君归结了三个方面的原因：首先，受宏观政策的影响，市场观望气氛浓厚，开发商有计划地放缓了开发节奏，暂缓或推迟项目预售审批；其次，由于投资客的淡出、购房者的观望，开发商资金回笼速度减慢（销量减少），银行银根的收紧，增加了融资难度，导致项目开发资金注入有限，进而会影响到开发进度，无法按时达到预售条件；最后，由于受宏观政策等多重因素的制约，出于谨慎考虑，开发商拿地的积极性有所减弱，相应的房屋供应量会有所减少，这将同时影响到地价，促使土地价格回归到一个正常的水平。

【销售】

冷水泡茶：不起色

可以说，2008年上半年的销售是不尽如人意的。尽管很多开发商使用各种各样的营销策略，但看房者依然不买账，于是，整个市场就如同用冷水泡茶——不起色。

据悉，郑州2008年1~6月份商品房销售面积大幅下跌，1~6月份商品房累计销售305.44万平方米，同比下降29.19%，其中商品住宅累计销售256.11万平方米，同比下降33.8%，下降幅度明显高于全国平均水平。

从数据来看，2008年1月份全市商品房销售4513套，销售面积47.73万平方米；2月份商品房销售2073套，销售面积为22.18万平方米；继2月份跌入谷底后，3月份商品房开始了强劲反弹，销售3992套，销售面积为45.55万平方米，3月份商品房销售套数与销售面积分别较2月份上涨92.57%和105.37%；4月份商品房销售5049套，商品房销售面积53.41万平方米，销售套数和销售面积虽较去年同期下降了三成左右，但较 3月份分别上涨了 26.48%和17.26%；5月份商品房销售7252套，较上个月上涨了43.63%，较去年同期上涨了20.33%，商品房销售面积82.13万平方米，较上个月上涨了53.76%，较去年同期上涨了25.83%；6月份商品房销售5790套，较5月份下降了20.16%，较去年同期下降了27.96%，商品房销售面积54.44万平方米，较5月份下降了33.72%，较去年同期下降了39.25%。

总体来看，虽然自3月份天气转暖后销量有所攀升，5月份还出现了一波明显的增长行情，但总体上销量下降仍然明显，基本上回归到2006年的发展水平。

对此，上官同君认为，投资或投机需求的淡出是导致销量下滑的最主要因素。自去年“9·27”房贷新政实施以来，投资成本的激增有效地抑制了投资需求，而这部分需求，在郑州购房群体当中占到三成之多。

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