透过两房看金融政策性的功过得失:放纵的诱惑

美国政府终于决定出手接管“两房”，令美国次贷危机进入一个新的阶段。尽管国际投资人做出了赞许的表态，但是，难以预测的"两房"黑洞仍然无法让市场走出悲观，反而加深了人们对美国经济未来的忧虑。

“两房”之所以走到这一步，甚至可能将美国经济拖入冰冷的深渊，很重要的一个原因是，“两房”承担了美国政府政策性金融的责任，这也鼓励了两家机构追求规模和利润而忽视风险。由此，市场对于政策性金融的功过得失必须有一个重新的认识。

往宅的外部性

居者有其屋，从来是社会公平的诉求之一，其合理性毋庸置疑。经济学理论认为，住宅本身的外部性为正。即除了使用住宅的所有权人之外，其他人也可以从中受益，比如民有恒产则有恒心，居民拥有自己的住宅无疑增强了社会的稳定性；再比如自有住宅更容易得到较好的维护和使用，包括外墙和外景观的美化等。各国政府一般都会鼓励居民购置自用住宅，相关税费的减免和抵扣等严格区分自用房产和商用房产、第一套房产和第二套房产。即使仅仅从金融学角度看，投资性房产相对于自用房产，风险高很多，因为任何房东都不可能找到一个永远不走的房客和永远连续且不波动的房租。投资于房产是有风险的。然而现代经济要求各种要素，包括人口，充分地自由流动，才能达到经济资源的优化配置和福利最大化，流动的人口和不动的住宅之间总会发生不断的交换和调整；从交易成本的角度考虑，选择租房居住的人数占了很大比例，尤其是商业化都市里的年轻人。

政府鼓励居民购买住宅的原因除了住宅的外部性之外，一个十分明显的理由是拉动经济增长。住宅市场的交易额不仅直接构成当期GDP，而且拉动建筑和装修行业及其上游的建筑材料市场，推高土地价格，增加当地政府收入。政府收入在国外一般表现为不动产税，在国内仍然以一次性土地出让和交易环节税费为主，因而当期财政现金流入更大。当住宅市场供不应求时，政府只需要保证土地供给即可，甚至可以通过垄断方法获取最大收益；当住宅市场处于均衡状态时，政府或者设法降低住宅成本，或者提高居民购买住宅的能力，才能达到扩大住宅市场的目的。美国政府就是这么做的，一是鼓励技术标准化降低建造成本，二是提供低息贷款帮助居民购买自用住宅。

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