关注：地产龙头万科5大项目毛利预期降至10%

2008一整年房价与销量齐跌,地产商们忙于解决令人头痛的现金流问题;2009年披露年报的时候到了,他们恐怕还要面对毛利率下滑的惨淡局面。

2008降价销售影响万科毛利率

以万科为例。在房价直线上涨的时候,王石曾对媒体说,"高于25%的利润我们不做。"但现在10大毛利率低于10%的项目摆在眼前,还有5个尚未计提减值,这恐怕也不是万科想做的。

在去年三季度时,万科就率先对旗下5个毛利率不足10%的项目做出了5.35亿的计提减值准备,影响利润约4亿。这一举动为市场瞩目。而在四季报里,分析师们认为,计提减值准备仍将继续。"现有项目中有五个毛利率低于10%。可能会对上述项目在年报中计提减值准备。"国金证券(600109)分析师曹旭特预计。

据他统计,尚未计提的这5个项目包括长沙林业机械厂、无锡蔬菜研究所、成都锦江沙河堡、苏州长风学校、武汉贺家墩项目。其中,曹旭特预计,成都锦江沙河堡项目的毛利率仅有5.19%。这些项目为2007年11月至2008年2月期间交易的项目。当时,土地价格居高不下。

而万科2008年的销售价格有了不小的跌幅。"2008年的销售很多都是通过降价来完成的。这肯定将影响到它的毛利率。"安信证券分析师陶学明告诉理财周报记者。

而1月8日,一位不愿透露姓名,长期跟踪万科的券商分析师表示:"我可以肯定,万科四季度的销售毛利率会在40%以下,全年应该在39%左右。"而在2007年四季度,万科的销售毛利率为46.97%,全年的销售毛利率为41.99%。

不要小看了减少的这几个百分点。1月6日万科公布的数据显示,2008年万科累计实现销售金额478.7亿元。相对销售金额而言,毛利率变动一个点,影响的利润高达数亿元。

更加值得注意的是,由于报表是按照结算情况来统计,因此往往会有3到6个月,甚至更长时间的滞后性。"四季度的报表里,统计的是2008年一季度或者说上半年某个项目的销售情况。这就意味着,2008年二季度之后的销售情况会反映在2009年的报表里,2009年存在一定的压力。"上述分析师说。

"估计万科2009年毛利率会比2008年低2%-3%。"陶学明表示。

不只是万科。在2008年全国多个城市和地区房价下降,房屋销售降低的情况下,地产商除了解决疯狂扩张时高昂的拿地成本、资金周转不畅带来的现金链断裂风险等这些"急症"之外,还要面对日渐下滑的毛利率这个"慢性后遗症"。

"2008年地产商们的整体毛利率应该都在40%以下。"上述分析师估计。

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