[摘要] 从房价下跌10%、20%到30%、再到50%,2010年以来监管层步步加码了房贷压力测试。
（来源：21世纪经济报道 史进峰）从房价下跌10%、20%到30%、再到50%,2010年以来监管层步步加码了房贷压力测试。
这是一场表面上关乎中国地产泡沫有多深的行动,但实际结果或将助力宏观决策明朗化:如果银行在层层加码的压力面前轻松过关,投鼠忌器的宏调政策或将更加决绝。
8月20日,本报记者从商业银行人士处获悉,多家上市商业银行已按照监管部门要求,完成新一轮房贷压力测试,即考虑房价下跌50%情形下,商业银行贷款质量如何。
这些房贷压力测试结果显示,若房价下跌50%,民生银行个人住房贷款、房地产开发贷不良率水平将分别上升1.2个百分点、2.1个百分点;而招行情形也大体相似,即房价下挫50%,住房按揭贷款和开发贷不良将上升1-2个百分点。
2009年一轮房价上涨潮中冲在前面、甚至在2010年上半年仍高位接盘的商业银行未能乐观。一位接近中国银行人士透露,该行房贷压力测试结果显示,若房价下跌50%,该行个人住房贷款将上升2个百分点;而房地产开发贷则要上升4个百分点。
同时,房价上涨过快地区,诸如京、沪、深、渝、杭等城市,商业银行分支机构则面临更大压力,中行北京分行压力测试结果显示,若房价下跌50%,该行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点。
在此之前,公布最近房贷压力测试结果的交通银行情形亦大致如此,即房价下跌50%,交行对公贷款和对私贷款不良率将分别会上升1.6和1.2个百分点。
但更多的银行业人士认为,房贷压力测试更像是一场“狼来了”的游戏,人们只看到房贷压力测试的步步升级,却未见到房价有任何下挫的明显迹象。
2.27万亿的增量陷阱
实际上,各家银行已按照监管层要求进行了压力测试。
前期压力测试结果显示,在房价下降30％、利率上升108个基点前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20％,46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30％。
“房价下跌50%并非没有可能,”20日,一位股份制银行高层向本报记者坦言,“以北京为例,房价下跌50%,也就相当于房价重新回到2009年1季度时的水平,若宏观经济大转向,出现二次探底,在目前调控政策力度步步趋紧之下,出现50%的下跌完全是有可能的,监管部门并不是空穴来风。”
房价果真下跌50%,倒下的必是2009年房价上涨潮中冲锋陷阵的一批大小银行,而在2009年个贷竞赛中,不乏中行、招行、民生等身影。
据央行统计数据显示,2009年全年,我国个人住房贷款新增将近1.4万亿,相当于去年1.80万亿全部新增个人消费贷款的75%;这一数字也是2008年的五倍和2007年的二倍;再加上2010年上半年新增的8703亿,个人住房贷款过去一年半中新增量达到2.27万亿。
“2009年很多人首付比例也就一到二成,房价下跌50%,大量弃供是可以想象的,2.2万亿新增住房贷款敞口就会很大。”上述股份制行高层表示。
2009年,2.2万亿个人住房贷款竞赛中,原先房贷龙头建行被工行、中行全面超越,而招行、民生均不甘人后。
2009年年报显示,截至2009年末,工行和中行个人住房贷分别新增2768亿和2567亿元,超过建行2493亿的新增量。
一位大行零售部人士介绍说,2009年下半年,建行由于拒绝向房地产中介“返点”,而遭二手房中介全面封杀,因而基本退出了二手房市场,以北京为例,中行2009年以咄咄逼人之势,拿下了北京二手房市场房贷老大的宝座。
建行的相对谨慎,或为其赢得这场地产调控持久战埋下坚实基础。
“由于一定程度预判性,建行的情况很乐观。”据接近建行的人士介绍,早在监管层明确要求之前,该行就已进行过60%房价跌幅下的贷款违约率变化情况。
建行房贷压力测试结果显示,若房价跌幅超63%时,该行违约率会明显攀升,而此前违约率变化不明显。
不过,2009年2万亿增量备受考验,但大型国有银行由于其体量较大,且2009年前的存量贷款占比较高,风险系数要稍低。
上述股份制行人士分析,对于大行来说,房价下跌50%,对2009年前发生的信贷基本影响不大,“经过近三年的还本付息,再加上利率变化所导致的提前还贷,2007-2009年间发生的个人住房贷款实际上风险敞口并不大”。
高位接盘者的“套”
与此同时,一些商业银行大力抢占二手房市场的策略,却暗藏巨大风险。
“风险最不可控的便是二手房市场,”一位股份制银行风险管理部人士分析,“2009年房价上涨潮中,出现了大量假首付、假按揭,甚至房地产中介伙同客户一起造假;若房价下跌50%,这部分违约情况不可估量。”
与大行相比,股份制行的竞争则更为激烈,此前数据显示,招行、民生、浦发、中信几大股份制行,2009年个贷新增量分别达到1380亿、650亿、481亿、406亿。
进入2010年,在房地产调控日趋收紧之时,股份制银行中仍不乏高位接盘者,其中渤海银行就曾因违规发放房贷遭到监管层警告。
公布的2010年半年报显示,2010年上半年,中信银行个人住房按揭贷款达1357.54亿元人民币,比上年末增长30.96%;这一增幅超过了同期招商、民生11.40%和6.51%的水准。
不过,已公布中报的各家银行数据显示,个人住房贷款不良水平仍然相当乐观。以中信、招行为例,2010年上半年,中信银行住房按揭贷款不良贷款率0.13%,比上年末下降0.04个百分点;而招行个人住房贷款占整体贷款比重下降的同时,不良贷款余额和不良率均比年初有所下降,不良贷款为3.72亿元,不良率为0.12%。
“对上市银行来说,若房价下跌50%,在目前普遍不到1%不良水平上上升1到2个百分点,影响不小,但与整个资产规模相比,无足轻重。”上述股份制行人士表示。
同时,进入2010年,一些股份制银行亦正试图对房贷比重过高的零售贷款结构做出调整。
以民生银行为例,2010年上半年,该行推出酝酿多时“商贷通”个人经营贷款业务,截至2010年6月30日,该行“商贷通”贷款余额872.68亿元,比年初增加424.59亿元,较年初增长94.76%。
开发贷好于个贷？
按照监管机构房贷压力测试要求,商业银行报送数据除个人住房贷款外,还应包括房地产开发贷款和土地储备贷款。
一位大行风险管理部人士透露,针对房地产开发贷款和2009年遍地开花的土地储备贷款,商业银行被要求预测房价下跌及利率上升情况下,房地产企业还款能力如何,即房价下跌之下,房贷抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。
据上述接近中行的人士介绍,此次中行采用专门信用管理系统做FAIRISSAC,进行压力测试,涉及部门包括“个金”和风险两大部门,其中“个金”部门主要负责个人住房贷款压力测试,而风控部门则负责公司贷款。
据央行公开数据显示,2009年新增房地产贷款2万亿元,抛却1.4万亿的个人住房按揭贷款外,房地产开发贷款增量在6000亿左右;再加上2010年上半年新增的4423亿房地产开发贷款,一年半时间房地产开发贷增量在1万亿左右。
不过,在上述大行风险管理部人士看来,即便房价下跌50%,当以上述1万亿开发贷来说,风险并未如想象中那么大。
“相比个人住房按揭贷款,开发贷在各家银行年报中的比重均有所下降。”上述大行风险管理部人士分析,“近年来多次房地产调控,使得商业银行逐渐改变策略,减少中长期贷款,短期流动资金贷款比重渐增,目前各行开发贷中长期贷款和短期流动资金贷款之比一般是4:6。”
同时,开发贷一般采取的“不断滚存,借新还旧”的还款模式,也使得开发贷风险系数有所下降。
上述接近中行的人士表示,中行压力测试,着重关注着一些小型开发商的资金链情况。“针对2009年拿地、2010年开发的小型地产商发放的贷款,现在处于一个急于回收的过程,如果回收顺利的话,这个问题并不是特别大;如果回收比较慢,观望期比较长的话,确实会有一部分开发贷出现问题。”
不过,这并非全部真相。大量隐于地方融资平台、土地储备等名目下涉及房地产的贷款,无法获得真实的统计数据;而房贷下跌并不能被孤立评估。
一位接近监管层的人士表示,7月底银监会便要求今后持续开展房地产压力测试,关注跌幅大的地区做好跟踪分析,对房地产关联度大的三大行业:钢铁、水泥、建材等做好分析,也要作压力测试。
一份建行风险管理部的研究报告显示,与房地产相关的上下游行业,至少包括建筑业、钢铁业、上游原材料制造、下游原材料制造等10多个行业。而一位银行业分析师指出,若房价下跌50%,被房地产绑架的中国经济走势必然发生逆转或所谓的二次探底,到时候就不是房地产的问题了
【新闻回顾】内地房贷风控升级 个人“负资产”进入监测范围
（来源：21世纪经济报道）房价下跌对银行体系风险管控的挑战有多大？银行也正在考虑最极端的情况——即房地产价格大幅波动造成个人出现“负资产”时，银行按揭贷款面临的“断供”风险。
近日，一位国有商业银行北京分行高层人士透露，该行正应监管层要求，研究非首套个人住房贷款负资产统计监测。他表示，虽然该行此前已有一套针对住房按揭贷款的动态监测体系，但单独就个贷客户“负资产”情况进行统计监测，还是首次。
监管部门正在高度关注房地产行业的信用风险状况。该人士透露，两个星期前北京银监局对辖区金融机构召开的一次工作会议上，提出各银行要探索建立个人住房贷款负资产统计监测制度。
“我们正在统计按揭贷款负资产情况，目前还没有。这是在提前布局房地产市场的潜在风险，做好应对极端情况的准备。”他说道。
“负资产”的临界点
所谓“负资产”，是个人住房价格下跌到比其未偿还的贷款额还低时的情况，即未偿还贷款额超过住房当前的市值。一旦出现“负资产”，银行则面临客户“断供”的违约风险。
举例而言，一位客户购置房产的价格从100万元下跌40%至60万元，而其还欠银行贷款65万元（假设其从银行贷款70%，已归还5万元贷款），那么他就有5万的负资产。
个贷“负资产”对于银行贷款损失会造成多大压力？
这种情况下，一旦屋主无法偿还贷款，银行将承担相应风险。因为银行收回房产拍卖可得60万，加上客户已经支付5万贷款，共计65万元，银行损失5万。
上述人士分析，客户如果违约“断供”还要考虑首付和已经支付的贷款，损失实际达到35万，因而断供可能性不大。
不过，极端情况下并非如此。假设房价下跌幅度超过50%至50万以下，客户首付款比例为20%且已经还款5万，银行则面临实质的“负资产”——客户实际负资产已达到25万，如果断供，损失也为25万，那么客户违约可能性非常大。
此时，银行拍卖房产加上此前收回的贷款，所得仅55万，低于80万房贷总额。
事实上，监管机构目前要求商业银行开展的房地产压力测试，已经重新定义了重度压力情境下的房价下跌幅度，从30%提高到50%。
一位股份制银行人士透露，从今年开始，监管机构要求银行每季度必须上报压力测试结果，而近期压力测试要求到房价下跌50%的情况，或者仅对房价波动开展压力测试。
同时，压力测试范围已经延伸到与房地产关联度较高的其他行业。该股份制银行人士说，按照要求，银行需密切跟踪一线城市和前期市场炒作过度地区市场波动状况，分地区、分贷款类别做压力测试；同时，还要对与房地产业关联度较高的钢铁、水泥、建材等行业的贷款敞口结合风险变化做压力测试
“就北京市场的情况而言，房价出现50%下跌的可能性很小。”上述国有银行人士表示。
他认为，即使未来房地产市场出现较大价格波动，这些房地产个人按揭贷款对银行体系也不会造成太大的影响。
值得注意的是，目前监管部门要求监测的是非首套个人住房贷款情况，前述人士认为，“因为非首套房的投资属性更浓，容易出现客户违约风险。但是，我们的二套房存量贷款首付比例基本是3成或以上，较高的首付比例很大程度上降低了按揭贷款损失风险。”
不过，一位市场分析人士则有不同意见。他认为，商业银行此前的存量房贷没有“负资产”，并不代表房地产新政以来新增的房贷业务不会出现“负资产”。这是因为，房地产调控实施以来，主要城市楼市价格并未出现明显下降，有的甚至还在上升，而这些近期高价成交的按揭贷款，未来可能在房价进一步深度调控后，出现价格大幅下跌。
一般而言，在房价累计上涨50%以上购房的消费者比较容易出现负资产；房价越高，按揭购房者出现负资产的概率和程度越大。美国、香港地区以及中国内地上一轮房地产周期性变化均出现房价下降50%以上的现象。
从监管层日趋严格的风险防控要求反观，未来的房地产市场不确定性正在加大，商业银行防患十分必要。
上述国有银行人士表示，该行已经建立了针对住房按揭贷款动态统计监测的体系，监测指标包括开发商楼盘进度、资金链状况、楼盘价格变化、周边区域房地产价格变化、项目违约情况等等指标，同时密切关注经济周期、市场波动、房地产市场走势、行业运作特征可能给按揭贷款业务带来的风险。
同时，记者采访的部分银行还表示，开始对房地产抵押贷款加强管理，定期对抵押物价值重估和动态监测，必要时通过追加担保或增加贷款回收力度等加强风险控制。
如何监测并防控个人住房按揭贷款“负资产”风险，前述国有银行人士认为关键在于把握好源头，即对房地产开发商的管理、监测。
“我们对开发商进行了名单式管理。开发商客户需资质优良、信用记录良好，所开发项目需地理位置优、品质佳，因为这样的楼盘降价可能性或者降价幅度明显会小很多，从而避免因楼盘价格出现大幅波动而造成按揭客户违约风险。”他说
（来源：长江日报）近日有媒体传出，北京、上海、深圳、杭州四地全面叫停三套房贷，昨日，记者以客户身份走访部分银行发现，中行、中信、民生、兴业已经在汉暂停了第三套房贷的发放。
在江汉路附近的一家中信银行，记者询问一位个贷人士，他表示国家房贷政策出台以后，三套房贷一直紧张，前段时间还有可能，现在是不可能贷到了。
民生银行一位个贷人士则透露，“民生银行今年年初开始个人房贷业务就不是营销重点，目前首套房、二套房和三套房的房贷全面停止。”
首义路附近中国银行的个贷专员则表示，虽然现在大家都在观望购房，房贷业务比较清淡，但第三套房贷不可能贷到。
也有一些银行仍能发送第三套贷款，在取水楼附近的一家农业银行，银行员工告诉记者，“现在可以发放三套贷款。但首付款和贷款利息都比较高，首付是五点五成，利率是1.5倍。”
招商银行的贷款专员则表示，并没有收到有关停止第三套房贷的通知，但是否发放贷款还得看申请人，优质客户应该还能办理。
据了解，部分银行在汉提高了三套房贷的门槛，建设银行申请第三套房贷，首付必须六成，利率为1.5倍，审批也会特别严格。交通银行购买新房，申请三套房贷较容易，但首付必须六成，利率在基准利率上上浮15%。工行在审批上加大了力度，客户在银行网点申请三套房贷，除了要在网点接受严格审核外，该网点还必须向上一级支行进行申请，申请通过后方可发放贷款
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