[摘要] 商业贷款和公积金贷款三套房停贷后，抵押消费贷款购房路又遭堵死，楼市调控力度空前节奏紧密，购房人三套房贷款“送钱无门”。目前市场中有不少精明的购房人想出各式高招变通三套房贷款，可谓是“花招出尽”，不过，业内专家指出，不论采用哪种方式，购房风险都“不可小觑”。
（来源：京华时报）商业贷款和公积金贷款三套房停贷后，抵押消费贷款购房路又遭堵死，楼市调控力度空前节奏紧密，购房人三套房贷款“送钱无门”。目前市场中有不少精明的购房人想出各式高招变通三套房贷款，可谓是“花招出尽”，不过，业内专家指出，不论采用哪种方式，购房风险都“不可小觑”。
花招一
夫妻假离婚购买配偶假戏或真做
典型案例：曹先生婚前曾使用商业贷款购置过一套房产，婚后又以其名义用公积金购置了一套房。半年前，曹先生已将其中一套房产出售。现在曹先生想再买一套房，因为妻子名下没有贷款记录，所以想以妻子的名义购买。经过咨询，银行在认定上是以家庭为单位，因为曹先生已经有过两次贷款记录，就算以他妻子名义再购房，还是会被认定为第三套房。曹先生打算办个假离婚，用妻子名义买房，这样一来可以规避三套房的限制，并且还可以享受到首套房的政策优惠。
谁料，曹先生和妻子办理了“假”离婚手续，用妻子的名义买了房后却“人去楼空”。原来曹先生的妻子对自己的婚姻生活一直不满意，趁机摆脱了婚姻，自己还落了个房子。
风险系数：★★★★☆
专家分析：京城专业个贷机构“伟嘉安捷”专家指出，通过夫妻假离婚来逃避三套房停贷的做法存在一定风险，如果像曹先生这种情况，一旦有一方假戏真做，很有可能遭遇“人财两空”的局面。即使是假戏做成，一旦日后被银行核实时查出假离婚情况属实，银行会认为当事人存在骗贷嫌疑，将有可能收回贷款，情节严重的还可能沾染上信用“污点”。
花招二
以朋友名义购买购房后 朋友“翻脸不认人”
典型案例：高先生和妻子名下各有一套全款购买的住房。高先生年初时看中了大兴的某楼盘，准备购买一套小户型用于投资。这已属于他的第三套房，银行停贷。他便以好朋友江先生的名义购买，出于信任他们没有签署任何协议，半年后，高先生要求江先生将房产卖掉把钱给他，被江先生一口回绝，高先生傻了眼。
风险系数：★★★★★
专家分析：“伟嘉安捷”的专家指出，用朋友名义购买房产风险。正如案例中高先生，因为没有合法公证或是签署具有法律效力的协议，自己出钱购买的房产被朋友占为己有，高先生“哑巴吃了黄连”。因为房产证登记在朋友名下，高先生无凭无据，即使双方撕破脸皮，也无济于事。
花招三
以父母、子女名义购买 风险略低影响甚大
典型案例：骆先生和妻子名下各有一套婚前贷款购买的房产，其中妻子名下的房产已于年初出售。骆先生想再买一套房用于投资，银行称骆先生家庭名下已有过两次贷款记录，再购房属于第三套房。骆先生想到用父母或是孩子的名义来申请贷款，因为父母名下只有一套原单位分的福利房，而女儿也已满20岁，或许这样能够办理贷款。
风险系数：★★☆☆☆
专家分析：“伟嘉安捷”专家指出，以父母或子女名义来购房虽然风险系数，但也有诸多弊端。
如果以父母名义购房，目前银行最长可贷到借款人65周岁，如父母年纪大且无还款能力证明时，银行将拒批。如果以子女的名义购房，银行一般要求借款人提供收入证明，即使可以用子女的名义贷款，子女以后再贷款购房将受影响
新政后出破解新招 买家曲线实现三套房贷
“9·29”新政提出暂停发放三套房贷已超过10天，对市场的影响究竟有多大？连日来，记者采访发现，这一新政由于对三套房的认定在操作上存在一定难度，异地购房只能做到认贷不认房，同时还存在公积金贷款、押旧抵新等招数规避，要“曲线”实现三套房贷依然法子多多。
招数一：以他人名义贷款
“现在很多人的父母虽然有房，但其实都没有贷过款，所以写父母的名字就好了”。
熟悉银行贷款操作的潘先生对记者说，银行判断是否第三套房只是根据央行的征信记录，就是所谓“认贷不认房”，所以只要找个没有贷款记录的亲戚朋友贷款，之后再过户就行了，“现在很多人的父母虽然有房，但其实都没有贷过款，所以写父母的名字就好了”。目前银行的征信记录系统其实还不完善，有的级别低的小银行，往往连省外的贷款情况都不能查询，“小银行管得也不严，所以比较容易操作。”
贷款经理甚至说，征信系统里有时候还查不到婚姻状况，即使是已经结过婚的。不过这个招数也不一定每家银行都能过关，因为银行会要求提供户口簿。
潘先生说，也听说过有人假离婚来贷款，不过这种做法风险太高，不建议用。
招数二：押旧买新“曲线”贷款
“都是上有政策下有对策的”，一名资产管理顾问就说，如果手上的两套房已经付清贷款，完全可以用来抵押贷款，同样可以享受低率，贷的款就可以全额付款买第三套。用前两套房抵押，一样有银行能做到9折利率或者基准利率，贷款额度是两套房评估值的5至7成，比如两套房评估值达到300万元，那么贷款额度可以达到210万元，完全可以支撑一次性付第三套的钱。
申请抵押时，只要提供良好的流水证明就可以，即月收入是月供2倍即可。
招数三：卖掉一套房再贷款
贷款经理还建议，可以卖掉其中一套房，再买第三套，因为这种情况下还有少数银行可以“当第二套”来放贷。这时只需首付五成贷五成，利率上浮10%，但是房贷政策随时有变动风险。某置业公司主管邢璐也表示，手上已持有物业的买家原本可以先买后卖，但现在则要变为先卖后买才有足够资金买楼。
“之前通过房屋装修等理由，买家也可以从银行套取贷款用于购房。”满堂红地产中介公司研究部高级经理周峰指，在中央再次明确严控三套房贷的情况下，相信大多数银行都不敢违规操作，至于假离婚等手段，相信比例十分之低。
招数四：利用公积金贷款
由于目前公积金贷款还没有区分套数，所以买第三套完全可以选择公积金贷款。
“如果是套房，我们一般都会建议他用商业贷款，因为这样买多套时，就可以用公积金贷款享受优惠”，上述贷款经理说。由于目前公积金贷款还没有区分套数，所以买第三套完全可以选择公积金贷款，个人额度50万元，2人及以上80万元。不过由于政策随时变动，所以“手脚要快”。
部分买家也会因新政作出适当变通，有条件申请公积金贷款的买家会考虑从商业贷款转为公积金贷款。一位业内人士举例，广州五山板块一带的置业者多以教师为主，教师有公积金，新政后不少买家会考虑通过公积金购房
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