[摘要] 随着资本市场门槛抬高、银行信贷政策收紧、信托融资成本过大，原本自有资金就捉襟见肘的房地产商，日子越来越难捱。业内人士预测，房地产私募基金不仅能帮房地产商渡过难关，将来还有望缓解住房供需矛盾，进而抑制城市房价过快上涨。
随着资本市场门槛抬高、银行信贷政策收紧、信托融资成本过大，原本自有资金就捉襟见肘的房地产商，日子越来越难捱。
但上帝在关上一扇门的同时，也会打开另一扇窗：作为新兴的融资渠道，房地产私募基金如今正扮演着为房地产商“输血”的角色。
业内人士预测，房地产私募基金不仅能帮房地产商渡过难关，将来还有望缓解住房供需矛盾，进而抑制城市房价过快上涨。
多只房地产私募基金涌现郑州
“在长春融了5000万元，在北京融了3000万元。”上周六下午，刚刚飞回郑州的马世杰说，这是一周来的“收获”。
这种忙碌始于去年12月底：北京盛诺基金投资管理有限公司的董事长马世杰，联合居易国际总裁赵宏延等5位高管在郑州成立盛诺金地产基金Ⅲ期，这是郑州市乃至河南省只公开亮相的房地产私募股权基金。
但想吃“螃蟹”的不只有马世杰。曾是河南省住宅产业商会副秘书长的王胜起也“搭桥铺路”，将永安信（天津）股权投资基金引入河南，并推出永安信（河南）房地产投资基金。
“截至今年9月，盛诺金已经在郑州成立了三期地产基金，募集资金总额近1.5亿元，先后以股权投资形式，参与开发了居易国际旗下3家房地产公司的10多个商业住宅项目。”马世杰说。
相比之下，永安信（河南）房地产投资基金的投资规模更大。据该基金总经理王胜起透露，其募集的资金总额有6亿多元，目前已在郑州投资了5个项目，涉及商品住宅、商业地产、保障性住房、写字楼、城中村改造等。
“据我所知，如今郑州房地产市场上有八九只房地产私募基金，其中大多数是由外来基金设立，但大多是很低调地运作，在多个市地都有投资。”河南省房地产产业商会秘书长赵进京说。
剖析
房产商缺钱催生融资新渠道
“目前房地产企业的融资难度加大，而房地产私募基金作为一种新型的融资渠道，可以吸纳较多的民间资本。因此，二者走到一起是很自然的事。”河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰分析说。
据悉，自2010年以来，从国十一条到新国十条，再到9·29新政，证监会对房地产企业IPO、增发甚至重组多次设限，国家关于银行授信、贷款的政策也不断收紧，而信托融资因为成本太高，更令不少房地产企业望而却步。
“对房地产企业来说，现金流就是救命血，无论买地还是建项目、扩大经营规模，都需要庞大的资金支持。”马世杰解释说，由于传统融资渠道遇阻，房地产企业的资金链普遍更加紧张，不得不寻找新的融资途径。
揭秘
好团队、好项目是保证率的关键
但要想从政策频繁调控的楼市中获益，不是件容易的事。
“一定要有个专业的团队，在房地产、法律、财务、基金管理等方面，每个人都要有一两个最擅长的领域，并且有成功的投资经验，这样你在募集资金时，投资人才愿意把钱投给你管理。”马世杰解释说。
找到钱只是成功的步。王胜起说，选择好的投资项目也很关键。通常情况下，在拿到银行贷款或销售出去50%以上的房产后，房地产商的资金紧张局面会有所缓解，“这时就可以选择退出，当然也可以将投资留作本金，再投到该公司的其他项目上。但为保证化，我们还要持续跟进，协助原有团队运营项目。”
“基本上是只赚不赔的生意，因为我们投资的是土地资源，如果遇到房产无法销售等情况，我们有权处置所拥有的土地股权，但地产商仍须保证当初约定的16%的年率。”马世杰对河南商报记者透露。
建议
河南应尽快出台
股权投资基金监管政策
事实上，基于房地产企业的“输血”渴求，以及民间资本亟待寻找新的出口，郑州不少人都有成立房地产私募基金的打算。
“但因为缺乏专业的运营管理团队，以及政府的态度并不明确，许多人想做也做不成。”一家投资担保公司的基金经理说。
据河南商报记者了解，目前北京、深圳、天津、上海以及四川、浙江、辽宁等地相继出台了股权投资基金发展意见，以诸多便利及优惠政策鼓励、引导其发展，但河南至今尚未出台类似政策。在这种情况下，许多民间资本以松散型的私募形式汇集，然后活跃在房地产领域。
“据我所知，包括浙江、福建等多个地方的私募资金活跃在郑州地产市场，有些已经投了几个住宅项目，但它们并不是以基金的形式存在，而是依靠个人信誉私募资金，委托几个人管理并寻找合适的投资项目。”郑州一家房产公司销售经理姚松坡对河南商报记者透露。
姚松坡说，这种私募形式“投资人会承担一定的风险，因为无法界定各自的责任，基本上都是靠个人信誉取得别人信任。”
“在目前没有具体的监管政策的情况下，只能依靠行业人员自律，但松散型的私募形式对于投资者来说风险较大。因此，河南也出台监管办法或鼓励发展的政策，这样对培育股权投资基金的发展大有好处，让企业融资相对更为容易。”马世杰建议说。
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