调控或向高档盘开刀 住建部称或加征土地增值税

润唐蔚蓝国际营销总监曾勇才：调控效果是否明显将决定有无新政策出台

润唐蔚蓝国际营销总监曾勇才

【搜房网】：央行2月8日晚宣布加息，这是继2010年两次加息后的第三次加息。在您看来，加息对房地产业有什么影响？

【曾勇才】：单单的加息对房地产业影响并不大。这只是国家控制通胀的一种有效调控手段。

【搜房网】：房价不断上涨，国家的调控也在不断加大。国家是否会有新的调控政策出台？

【曾勇才】：这要看目前调控的效果如何。如果调控产生明显的效果，那么新的调控措施不会出现。反之，如果调控措施不明显，国家一定还会出台新的调控措施来稳定楼市。

【搜房网】：中原经济区战略上升到国家层面，您认为这对郑州房地产业的发展有什么影响？

【曾勇才】：中原经济区已经上升到国家层面。这对郑州的发展乃至整个河南的发展都产生很大的促进作用，对郑州的房地产业也有一个良性的影响。郑州发展的空间很大，与此对应的是，郑州的房价也是有上涨的空间。

【搜房网】：河南两会期间，保障房建设受到很大关注。您如何看待目前保障房的标准？是否需要扩大保障范围？

【曾勇才】：2011年河南的保障房建设力度不断加大。目前河南保障房的保障标准比较合理，只要能够认知执行，河南保障房建设的推行会很乐观。

（来源：新京报）2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下，多方期盼楼市会出现“合理调整”。“春节交易骤降，只是楼市降温的开始。”有关人士表示，随着紧缩政策陆续执行到位，调控“战果”有望扩大，今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”，成为另一个需要迫切解决的问题。

楼市调控重压之下“走低”

1月部分城市住宅成交量环比跌幅超50%

跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。

上海永庆房屋的数据显示，1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%；均价为22992元，环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。

一些住宅中介业务员说，因为二手房业务清淡，春节前许多业务员提前回老家过年。“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

上海、北京的情况颇具代表性。中指研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。

业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。“从趋势看，春节后市场将陷入持续低迷，预计3个月内成交量可能下降六七成。”上海中原地产区域总监范成章说。

但调控政策显效有一个“滞后期”，短期内房价还难有明显松动。有关人士认为，交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降，将取决于“最严调控”政策的持续性和执行力。

今年楼市调控将进一步升级

离预期目标尚有距离，提出限购城市预计翻番

种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控进一步升级。

根据“国八条”要求，限购令将覆盖，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。

与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。

除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。

在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实，“奏效”也当更为明显。

“今年楼市降温程度将明显大于去年。”上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。

部分合理住房需求受影响

买房门槛明显提高，房租价格大幅上涨

记者采访发现，在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。

上海白领陈树哲一直盼望能在房价下降时买房自住，不过他发现眼下买房门槛明显提高了：首套房贷85折利率优惠已取消，商业房贷和公积金贷款利率一次次提高。他算了一下，“叠加”效应之下，现在申请100万元、20年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。

而推迟购房，又不得不承受房租的上涨。近期，一份对31个省份4060名租房者的调查显示，81.6%人的觉得去年房租上涨幅度较大。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。

“加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。

国家行政学院经济学教授张孝德表示，今后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加对自住性需求的有效供给。另一方面，在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价“蹦极”的怪圈。

（来源：北京商报）继2010年4月及9月两轮调控后的第三轮调控，日前“新国八条”再次出台。

第三轮楼市调控的所有措施依然聚焦住宅市场的价格过快上涨问题。而商业地产则因为未受到调控波及，反而会出现类似第二轮调控后的再次升温。特别是二套房的首付比率已过商业地产的水平，客观上将造成客户选择商业地产项目。

调控令商业地产不降反涨

在经历了去年的两轮调控后，商业地产与住宅市场走出全完不同的路线。在9·29二次调控后，北京商业单元总成交比2009年同期上涨了5.2%，而住宅成交量则明显下调了28.6%。

面对地产调控，商业地产为何却逆势走强，这主要是由于连续多年的调控政策均为涉及到商业地产领域，自去年4月以来的住宅调控系列政策非常明显地抑制了投机及投资需求，使得住宅市场出现了明显的下调，特别是针对住宅的限购使得住宅成交量下调了近三成。而商业地产享受贷款首付五成、利率1.1倍的政策，而且不限贷款套数。

同时多年来，北京商业地产的价值一直被低估，例如在朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为了最近部分投资者的。同时在上，目前北京住宅租售比已过1：500以上，商业地产的出租在1：300左右，比较高的也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。

此外，商业立项改成住宅的现象比较多见，相比住宅的高价，同区域的商业地产部分价格甚至不足住宅的六成，这使得可以改住的商业地产受到最近投资市场的关注。例如，在今年1月份入市的琥珀中心项目，其位于回龙观区域内，办公部分的售价不到1.4万元/平方米，远远低于区域内的住宅价格，目前销售率已经达到了60%，远远高于同期入市的住宅项目。

加强版限购促商业地产升温

地产开发分为三个阶段：初段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。住宅开发暴利正在逐渐退去。在第三轮调控中针对第二套住宅购房者需要支付六成以上的首付，甚至超过了商业地产的要求。这将使得原来住宅市场中的部分投资需要转移到商业地产领域。

北京中原地产分析认为，“国八条”的出台，将使今年投资住宅的机会更少，势必使商业地产市场增加很多投资者。特别是原来一直认为的商业地产投资门槛高的影响因为楼市调控对住宅的限制而逐渐消失。

北京商业地产的热点与其他城市集中在商铺不同的是，主要集中在一些可以居住的商业立项项目。这类商业项目兼顾了住宅的居住属性和商业地产的投资属性。而且并没有受到2009年以来房价过快上涨的过分影响，预计这部分市场将在今年有明显的升温可能。另外，部分成熟社区的社区商铺、裙楼商铺在今年也有可能明显升温。特别是2010年年底郊区几条新开地铁线区域的商铺可能因为入住人群的迅速增加而出现价值的升高。

同时，从近期土地成交情况来看，自4月房地产调控政策出台之后，商办用地成交比重逐步上升。根据中原统计的12个大中城市土地成交数据显示，商办用地成交宗数比重由4月的25%上升到二次调控后的近四成。另外，商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重也呈现出逐步回升的态势。近期北京出让的地块大部分为商业属性，其中以去年12月份出让的CBD中服地块尤为引人注目。