[摘要] 国家审计署27日发布《全国地方政府性债务审计结果》显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额107174.91亿元，其中：政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%。
昨日出台的一则审计报告，将中国地方政府对土地财政的依赖暴露无遗。
国家审计署27日发布《地方政府性债务审计结果》显示，截至2010年底，地方政府性债务余额107174.91亿元，其中：政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%。
而在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。
以此计算，37.9%的政府负有偿还责任债务，需要地方政府用土地收入来偿还。审计报告也坦言部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。
在土地市场行情火爆之时，地方政府的土地收入丰盈，还债尚不会成为难题。不过，一旦土地市场降温，地方土地收入缩水严重，还债就可能演变成一场危机。
“情况比较严重，很多地方政府恐怕很难有能力偿还。扣掉民生支出、公务员工资一类刚性成本，政府财政收入往往剩不下太多，”浦发银行(600000,股吧)苏州分行副行长詹定国告诉《财经日报》记者，“有些地方还能还上利息，有些地方连利息都还不上。如果谈到偿还本金，恐怕还得依靠卖土地。”
从官方数据中可以获知，在过去的几年中，地方土地收入连年上涨，2007年土地出让收入近13000亿元，2008年受房地产市场低迷影响，土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高水平上，2009年攀升至1.6万亿元，2010年更是大幅上升到2.7万亿元。
一般而言，上述土地收入并非完全纳入地方政府的口袋，还要先行支付征地拆迁整理等成本。曾有学者测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，地方政府的土地出让净“”一般在40%以上。
简单计算，要想偿还上述25473.51亿元债务余额，未来需要地方政府完成总额6.3万亿元的土地出让收入。这对地方而言，或许要几年才能填上这个缺口，且是地方政府不再增加债务的情形下。
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记者从北京土地整理储备中心获悉，截至昨日，北京土地市场共公开出让113宗土地，土地总收入达到324.7亿元，仅仅约为去年同期的半数。而上海、深圳等地的情形也类似于此。
除受楼市成交低迷影响土地市场歉收外，不断上涨的征地拆迁成本也开始“蚕食”地方政府的土地纯。
考虑到中央的楼市调控政策趋紧，今年“两会”期间，财政部已经将今年地方国有土地使用权收入的预期下调至1.9万亿元左右。不过，如果调控政策在下半年不出现较大的扭转，完成1.9万亿元的目标也将有不小的难度。
一些地方政府近期正在加紧推地，一旦成功出让，客观上将增加地方的土地收入。
本月8日，广州举行2011年经营性土地推介会，将54宗土地集体推向市场，总计约13平方公里地块，这也是广州近年来首次举办大规模土地推介会。
北京土地市场也有望在7月份迎来一波小高潮。7月6日，北京将对CBD（中央商务区）第二批共计9宗地块的招标出让，这9宗土地均为商业金融性质用地，总规划建筑面积达109万平方米。
去年12月份，与上述9宗地块相邻，北京CBD批六块土地最终成交金额高达222.57亿元。北京去年全年土地收入为1638亿元，占当年财政收入比例接近70%。
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房企大佬降价"走货"重压下三成房企面临洗牌
截至5月大多只完成全年目标三四成下半年“以价换量”应是大势所趋
（来源：广州日报）日前，多家房企陆续发布的5月业绩报告显示，在多重调控压力之下，除了万科、碧桂园、保利、金地等少数几家房企的业绩依然亮丽之外，大多数开发商的销售指标均没达标，销售压力明显加剧。如今已到6月，下半年是依然持货观望，还是以价换量？房企普遍面临着这个两难的抉择。
统计数据显示，5月份虽然不少房企的单月销售要好于去年同期，但是对比全年的业绩目标来看，其业绩的完成进度依然明显落后于年度目标。截至5月底，不少房企的业绩完成率仅为30%左右。
信号渐强！房企大佬降价“走货”
面对着年度指标的压力，尽管现阶段房企“以价促量”的现象尚未大规模出现，房价总体保持稳定，但为“走货”的小规模降价促销活动已开始局部显现出来。
早在4月底，中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底，武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”的宣传显然也是为了快速卖楼。数据显示，万科5月份的平均销售单价为11123.46元/m2，比4月份下降528.44元/m2。
在广州，近期快速以低价“走货”的除了在限价区域内的碧桂园凤凰城之外，还有雅居乐地产，其旗下的新盘雅居乐·岭会，虽然并不处在限价区域之内，依然主动调低了开盘价。该盘以6500元/m2毛坯均价入市，开售时更有部分单位仅售5500多元/m2，创下了近期花都楼价的新低。
这显然是开发商“走货”的明显信号。目前尽管房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价不仅能吸引买房者，也能借此筹措资金，趁土地价低时储备“粮草”。
日前，雅居乐地产发布的业绩报告显示，5月份，雅居乐实现合约销售金额20.3亿元，环比下降3.3%。同时，今年前5个月，雅居乐共实现合约销售金额约为135亿元，合约销售面积约为116万平方米，虽然同比是增长了，但按照此前该集团公布的全年370亿元销售目标，前5月雅居乐仅完成36.5%。
任务未达标“鸭梨”大
据了解，前5月销售业绩不达标的房企远不止雅居乐一家。统计显示，截至5月底，首创置业今年累计实现签约金额为40.1亿元，按照全年150亿元销售目标来看，仅完成销售目标的26.7%。佳兆业今年前5个月公司累计合约销售为27.4亿元，完成了其此前公布的150亿元全年销售计划的18%；合景泰富今年前5个月实现销售收入55.3亿元，完成其150亿元全年销售计划的36.8%；荣盛发展今年前5个月销售回款进账50亿元，按年初全年计划回款进账135亿元计算，完成全年销售目标37%。
一直以稳健著称的富力地产，截至5月底，也才实现销售收入108.62亿元，按照其全年400亿元销售目标计算，仅完成了年度目标的27.2%。越秀地产今年前5月销售金额为22.60亿元，仅完成年度目标的25％。
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5月大涨也于事无补
值得关注的是，即便是5月份销售业绩同比大幅增长的上市房企，从目前的销售数据看，要想完成年度目标有一定的压力，像5月销售目标大涨164%的碧桂园，前5个月已实现销售金额178亿元，但按今年碧桂园确定的全年销售目标430亿元计算，也才刚完成41%。此外，前5个月销售金额达到524.2亿元、同比大增近九成的万科地产，若按全年1400亿元销售目标计算，也仅完成了37.4%。
“双限”重压下 两三成房企面临洗牌
“在限购和限价的双重压制下，近期部分一线城市的房价出现了环比微降的趋势，未来一线城市仍有30%降价空间，二线城市有10%~20%降价空间”。在日前举办的主题为“寻找中国地产新动力”的中国地产金融高峰论坛上，与会经济学家、政府官员乃至新出炉的《2010中国地产上市公司50强》报告都看淡后市，有专家甚至预测今年下半年房地产拐点将逼近。20%~30%的房企将面临洗牌。
在论坛上，中国地产金融研究院发布的报告指出，根据测算，北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市以商品房销售额加权平均计算的月供收入比已达123%，当前房价较刚需可承受房价高出30%~40%；二线城市加权平均月供收入比为60%，当前房价较刚需可承受房价平均高出16%；三线城市月供收入比普遍在30%~50%之间，尚处于可接受范围内。因此，该报告认为，一线城市房价仍有30%降价空间，二线城市有10%~20%降价空间。该报告预测，有13%的地产公司1年内将出现较大资金缺口，有37%的公司将在两年内面临资金压力，其中，24%的企业资金缺口较大，因此，将有20%~30%的房企面临洗牌。
该报告指出，尽管3月、4月份部分地区的成交量有所复苏，但高房价的压力仍然存在，而在保障性住房的大规模投资下，未来几年中国经济仍将保持较高增长，所以，调控政策不会放松。
中国住建部政策研究中心副主任秦虹指出，当前过度膨胀的住房需求、过度宽松的信贷环境、快速上涨的房价以及过度低风险的盈利机会都在发生变化，新形势下房企应对自身发展战略做出调整，不要寄希望于政策的转变。秦虹建议，过去企业偏重融资，现在要更多考虑一些直接融资，过去偏向债权融资，现在也要更多考虑股权的融资，让投资者和开发企业一起分享投资的。
瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光预测，在紧缩货币政策仍将持续的情况下，政府的调控会逐步深入，房企资金链也在收紧，今年下半年，房地产拐点将逼近。沈建光表示，房价拐点越早出现，政府严厉的调控政策越早减轻，房价越早下降，越有利于房地产市场和中国经济的发展。
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