[摘要] 就在开发商高举所谓降价大旗、中介机构大喊“新房二手房倒挂、抄底时刻即将来临”之时，多数购房者却并未切切实实感受到房价出现实质性下降。
就在开发商高举所谓降价大旗、中介机构大喊“新房二手房倒挂、抄底时刻即将来临”之时，多数购房者却并未切切实实感受到房价出现实质性下降。
在北京春季房展会现场对5699名准购房者的网络调查显示，七成市民认为近期房价没有降，主要是开发商在“忽悠”，而81%的市民表示“金九银十”期间不会出手买房，其中仅8.9%的人被限购，76.2%认为“房价仍高”是阻碍自己出手买房的主要原因。
9月过半，传统的楼市“金九银十”开局即受各方关注和热议，然而从数据上看却并未如开发商所愿。
根据各地的房地产交易管理网统计显示，9月上半月北上广深四大一线城市新建商品住宅成交量环比普降。其中，北京新建商品住宅成交1336套，环比8月末两周下降24.1%；上海新建商品住宅成交5460套，环比下降3.7%；广州新建商品住宅成交2634套，环比下降6.4%；深圳新建商品住宅成交1001套，环比下降18.9%。
在成交量下跌的同时，目前开发商的折扣大旗也开始举起。然而在参与调查的5699名准购房者中，七成认为近期房价没有降，81%的人表示“金九银十”期间不会出手买房，其中仅8.9%的人被限购，高达76.2%的人认为“房价仍高”是阻碍自己出手买房的主要原因。
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟也认为，虽然持续半年的成交量下调，逐渐已经将影响传递到价格变化，但目前房价下调依然处于开始阶段：8月北京全市有销售记录的住房项目178个，其中8个项目价格环比下降，较7月增加了3个，166个持平。降或持平项目占总量的97.7%，但是明显下调的依然占比不高。
“但现在郊区房源的价格已经明显出现结构性变化，最近三年的住宅土地供应中，五环内住宅地块供应不足一成。而房山、大兴、通州占比达51.3%。郊区供应量预期将比较多，而且库存量也比较多。”张大伟认为，上述因素使得郊区项目率先开始了降价求量，但城区因为土地供应的原因，市场已经转变为完全的存量房市场，即使在调控周期内城区楼市也很难出现太明显的价格调整。
然而，目前在部分区域出现的一二手房倒挂也引起了准购房者和业内人士的关注。例如位于东坝的首开常青藤家园8月开盘销售的均价为22729元/平方米，而同项目挂牌的二手房均价则高达25000元/平方米；学府树家园的二手房售价为34500元/平方米，而在7月底预售的一期新项目的售价则为33083元/平方米；大兴的香海园项目最近一期的售价为18029元/平方米，而二手房签约价格则为18500元/平方米等。
“受到限购无法换房的影响，北京的二手房业主惜售心态越发明显，导致挂牌出售价格居高不下。很多手中房产超过限购标准的投资者，一旦出售房产就没有购房资格，导致出售谨慎，不愿意降价抛售。”链家地产首席分析师张月表示。
楼市调控期到来 楼市降价会否"点到即止"
楼市9月陷入低迷，上半月成交遭遇寒流，多地交易大幅下挫，昔日的“金九”盛况未现。分析人士指出，随着调控政策效果的显现，今年“银十”的局面也恐难再现。楼市由点及面的降价压力进一步增大，房价拐点或将真正来临，但楼市降价会否“点到即止”？
“金九月”遭遇寒流
据北京市房地产交易管理网统计，中秋小长假期间，北京二手住宅日均成交量仅有40套，是最近三年极其少有的情况。
9月12日，记者在北京市朝阳区西大望路一些中介门店走访时看到，员工们几乎倾巢而出，站在马路上招揽顾客，但乏人问津。
中秋小长假3天，北京市期房住宅签约为252套、现房住宅签约为34套、二手住宅签约为121套，商品住宅合计总签约为407套，比今年“五一”大降70%，同比去年下降近半。
其他一些一、二线城市也呈现相似局面。数据显示，中秋小长假3天，深圳全市新建商品房仅成交65套，成交面积5007.71平方米，与去年同期480套的成交量相比落差较大。而在武汉房展会上，尽管参展楼盘和看房人数均比往年有所增加，但成交量极低，比往年大幅缩水。
北京一名营销总监表示，公司销售秘诀之一就是利用好每一个周末。中秋小长假，正恰逢周末，其成交量无疑是九、十月楼市交易成色的一个重要参照。北京中原地产市场总监张大伟表示，纵观9月上半月，从部分城市成交情况来看，楼市未见“金九”。
限购等调控措施持续发力
从规律看，房价要下降，成交量的下跌是楼市必经的阵痛，当前部分一、二线城市已初现成交量下跌、价格跟跌的局面。
政策面早在去年已开始抑制楼市。2010年4月，中央出台了楼市调控“国十条”，随后出台了楼市“调控令”，但均未能抑制楼市量与价的迅速上涨。不过今年的市场以跌为主，显然与去年不一样。张大伟表示，这无疑是因为今年出台了限购限贷等调控措施，大大打击了投资投机性购房需求，并且增加了保障房供应，有效缓解了市场供需矛盾。
从具体的调控政策来看，今年出台的政策与去年的不同点就是出台了升级版的“限购令”。去年北京曾以家庭套数为限出台了“限购令”，但去年9月份成交依然活跃。
今年限购升级之后，据北京房地产交易管理网数据显示，9月前12天北京一手住宅签约套数为1624套，二手房住宅签约套数为2513套，合计签约套数为4137套，同比去年同期下调幅度为60.9%。
张大伟表示，在经过升级版限购令等调控政策压力之下，随着政策持续发挥效力，购房者预期已发生改变。
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