[摘要] 写字楼在二三线城市也得到了长足的发展。无论是投资客还是自持型客户，对写字楼的认知不断深入。业内人士形容，似乎到了写字楼崛起的时代。在未来一段时间，郑州写字楼市场是否更有潜力？置业者应该如何选择写字楼？郑州搜房网大话地产与写字楼专家学者及部分媒体工作者共同探讨。
【前言】商业地产的发展在近年来受到越来越多的关注，在调控后更跃升为房地产市场热门词汇。商业与住宅长期倒挂的现象也已走到终点。被看好的长期租金以及规避调控的优势，更是让商业地产扬眉吐气，走上了稳步上升通道。
一线城市北京、上海、广州、深圳等地，写字楼市场基本处于饱和状态。很多国内企业对于写字楼的需求发生了很大的变化，不断向二三线城市渗透。
同时，写字楼在二三线城市也得到了长足的发展。无论是投资客还是自持型客户，对写字楼的认知不断深入。业内人士形容，似乎到了写字楼崛起的时代。在未来一段时间，郑州写字楼市场是否更有潜力？置业者应该如何选择写字楼？郑州搜房网大话地产与写字楼专家学者及部分媒体工作者共同探讨。 上上地产营销总监樊绿营
上上地产营销总监樊绿营首先介绍了上上地产今年的规划：上上地产在郑州布局三个项目，一个是东区的上上国际中心，大学路正在拆迁的上上财富广场，还有一个是9月份洛阳刚拿到的商业用地，所以公司也想致力于商业地产转行。
国家调控政策影响之下，中国为了解决内需的问题基本上学81年日本对经济的调控能力，大量发展高铁，包括城市地铁这方面的高速公路。2008年以后二线城市、省会城市也以此增加流动性的保障。
国家对人民币增发将近8万亿，于是导致2009年资本流动性过剩，更多资金没有更好投资渠道。
温州投资担保问题，实际上反映了国家不停提高银行保证金，并对银行资金把握限制的问题。对整个开发公司停止开发贷，所以就导致了很多民间担保公司有更多钱，用于支付地产公司的开发，所以通胀比较厉害。
短期内住宅和写字楼呈现“倒挂”。由于金融政府的调查，而民间没有更好的流通渠道，商业地产将会作为资产保值、增值的区域投资，商业将会成为更多的资本流向趋势。
2003年以后郑州甲级写字楼出现，经过CBD五年的培育，目前租金从3块到6块，商住楼基本上达到3.5块的租金，投资率很高，所以很多人看中写字楼，加上写字楼的短期变现能力比商铺强，写字楼未来几年对于二、三线城市发展空间非常大。
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高新区或是郑州写字楼市场高峰值
上上地产营销总监樊绿营认为，一线城市如北京、上海等有单独的区域中心：一个城市中心和很多区域商业中心。所以郑州不同区域都有写字楼供应，但细分市场比较明确，如说东区写字楼基本上是2万以上，而老城区写字楼价格很难突破1万。将来高新区可能是整个写字楼市场里面的高峰值，因为该区域是郑州市土地投资价格的区域，所以每一家开发商拿到的土地肯定将打造的产品。
樊绿营分析称，很多公司把甲级写字楼定位高端产品来做，原则上不愿意持有，因为一个项目的资金是两到三年，如：丹尼斯日进斗金，但地产公司占用资金太大，投资大资产意义不大。
地产公司的目标还是“拿地—销售—循环”这种开发模式。所以原则上一线开发商进入二线都选择去地市开发，即实现“一线城市到中部、西部”演变的过程。
商业营销：把产品卖点转化为投资者关心利益点
二三线城市投资规划和一线城市差不多，如：郑州的投资地方应该在龙湖，不管区域炒作多么火热，开发商卖点广告如何，关键仍回归到把产品的卖点转化为投资者关心的利益点，这是营销推广的重点。而在卖产品的过程中，5A是基本的硬件配置。
对投资者而言，写字楼即生产性工具，在后期租金如何保障？主要体现在硬件配置上。包括对客户门槛的限制，物业公司的要求，都是无形中后期物业增值保值的一个主要问题。在从卖点市场向买点市场转化的过程中，写字楼定位差别走经济化，各有各的目标，包括我们上上国际中心。
近几年写字楼出现了精装修等投资性趋势，把写字楼做成像住宅一样的精细化操作，这也是未来写字楼的发展方向，未来写字楼将走品质化、精细化路线，实现从卖点到买点市场转化的过程。
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中小投资者投资商业区最直观
在谈及投资方向时，樊绿营进行了简单的分析，他认为很多人投资会有一个阶段，是买住宅投资，第二是买商铺投资，真正达到一定程度后才会考虑写字楼投资，通过租金来做，这种项目对于中小投资者来说能够承受。
对于中小投资者，最直观的投资方向即：商业区，因为产权时间长，基本上是70年。第二，容易变现，商铺越老越值钱。
专业市场投资有弊端 投资商铺贵的更妥当
目前，专业市场投资存在一些问题，首先的就是产权单位。
对于开发商来说是做沿街的群楼还是做内街？写字楼下面的群楼是最头疼的，产权单位不好分割，而且不容易出手，利润达不到，所以对客户来说买不成，就算有些可以返租，问题也非常多。
其次，是经营模式。在后期经营过程中属于统一经营，有一个承建来拉动人流量，促进小商铺的利润。郑州目前做得比较好的就是丹尼斯，丹尼斯有几个一线奢侈品牌做，该区域租金可能在商场占到10%—5%的面积，通过这个品牌拉动商场的人气，但是该区域的租金只有珠宝、首饰、化妆品可以承受。
所以，中小投资者投资商业群楼比较妥当，投资商铺最终肯定是只买贵的，因为贵有贵的道理，这样比较稳妥。
最后，樊绿营强调：从投资量和投资周期来看，最合适的业态可能是餐饮，但写字楼在后期比较矛盾的是租金承受力非常差。
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