郑州市总体房价预计会下调15%以上

——老胡"两会"归来谈"两会"文字实录

房天下  2012-03-19 17:43

[摘要] 3月19日上午10时，河南建业集团在郑州建业森林半岛中原会馆举行了“老胡‘两会’归来谈‘两会’”省内媒体见面会，共同交流胡总今年两会提出的4份人大建议，并对今年房价走势、新型农村社区建设等“两会”期间备受高度关注观点的深度解读。

3月19日上午10时，河南建业集团在郑州建业森林半岛中原会馆举行了“老胡‘两会’归来谈‘两会’”省内媒体见面会，共同交流胡总今年两会提出的4份人大建议，并对今年房价走势、新型农村社区建设、保障房等“两会”期间备受高度关注观点的深度解读。

以下为媒体见面会文字实录：

主持人：胡总好，各位媒体界的老朋友们大家上午好！非常高兴跟大家相聚在中原会馆，刚才过去的两会，胡总的四份建议在两会期间引起了热评，今天按照惯例“两会归来谈两会”的媒体见面会想利用这样一个机会跟在座的省会媒体做一个交流，今天的会议流程还是按照惯例，有两大部分，部分由胡总综述一下两会期间的热点话题，第二部分请媒体朋友跟胡总进行深入交流，下面有请胡总为大家讲话。

老胡谈两会感受

胡总：各位朋友，大家上午好！大家知道，今年是十一届人大的最后一次会议，这一次河南团的160多位代表都非常认真地参与了本届最后一次会议，今年两会比较受关注，因为它是本届政府最后一年任期，所以想看看有什么政策出台。从报纸上或者媒体上已经公布的两会信息大家已经很熟悉了，两会公布的政府工作报告今年可能让大家感觉到还是有一些新的东西，比如讲政府主动地把今年的增长速度次主动地调低到了人们的预期之下，因为大家都知道2011年的实际增长速度是9.2，大家想着今年即使调低应该一般不会低于8，因为8对于我们来讲是一个保增长或者保稳定的基本线，今年政府报告讲到7.5是超出了我们的意外，在座的记者朋友都是搞经济的，所以我觉得这应该是的一件事情，因为速度可能会影响很多东西。

第二，也是一个比较可喜的数字，就是调高的数字，那就是教育经费。我印象中我在十届政协会议上有很多提案是围绕着教育经费不足，加大教育投资方面提了一些提案，所以我对这个数据比较熟悉。我记得有一年应该是在2004、2005年前后，有一年教育经费只占了财政支出的2.6%，到了历史上比较低的一个水平，所以当时政协、人大很多委员和代表就一直在呼吁，经过了七八年之后今年政府工作报告次披露了这样一个信息，就是今年的教育经费要占到财政支出的4%，当时就提议说要恢复到4以上，这次就达到了4%，应该说现在基数大了，所以4%的增长虽然只比当时增长了1个多百分点，但是它增加的总和还是令人可观的。所以教育经费从七八年前的2.6%或者2.7%提高到现在的4%，这应该是关注民生的新举措，也想提醒各位朋友注意吧。

建业集团董事长胡葆森

另外就是PM2.5这件事情，类似这样的数据出现在工作报告也是次，这对于低碳、环保就是我们整天在喊空气是我们的生活，这些数据强调民生、关注民生这方面，就是这个数据代表了政府对改善生存环境这方面有一个很大的改善。所以今年的政府工作报告无论是经济的大调子还是去年经济工作会议确定的调子保稳定、促增长，这样一个大的调子在这个基础上没有太多改变，我以上讲的这几个数据提醒给大家。

省会媒体参与

我这一次也是最后一次参加本届的人大会议，去的时候带了四个建议：一个是关于关注社会夹心层，我指的夹心层大家可能已经看到了，主要指城市务工人员，就是已经长期在城市居住下来的城市务工人员，有一些已经在城市住了很多年了，但是可能户口还没有解决，这个夹心层包括已经长期居住在城市的，不是打零工这些，是已经在城市从生活上已经稳定下来的人，就是城市进城务工人员。另外还包括大学生，就是毕业之后还没有就业的，大概有100多万吧，这实际上在各个城市形成了新的现象，他们实际上也是这个夹心层中的一部分。为什么要关注城市夹心层阶层呢？首先他们在这个城市中已经成为了城市的一部分，而且他们在为城市建设做着贡献，比如说这些进城务工人员。另外社会整个保障体系像医疗、教育、子女上学包括住房、社会救济体系、政策都涵盖不到这些人群，如果长期这些现象存在的话就会有不安定因素，形成新的弱势群体，使整个城市的弱势群体在扩大，所以我当时提议要关注，要尽快把他们纳入到整个社会保障体系里面来，像医疗、教育、住房等三大生存的基本问题。

另外一个建议就是关于加大力度支持小城镇建设，因为大家知道就河南的情况实际上也是中国的一个缩影，21世纪城市化将伴随着整个世纪社会进步的主要载体，而且城市化由于它是伴随着整个中国社会进步的一个主体，那么中国的大事情就必然会在全球经济一体化大背景下对社会乃至人类进步产生巨大影响，因为大家知道过去的十年由于国家的城市化在不断加速，我们平均消耗掉了全世界水泥的50%左右，消耗掉了全世界钢材的30%左右，全世界建筑用材的40%左右，全世界玻璃25%甚至更多，大体上一直在这样的水平上下。就是我们消耗掉的这些生产资料已经占了整个世界产量这样大的比例，说明我们国家的城市化对整个人类社会进步在很长时期将会产生巨大的推动和影响。而今后一个时期，随着过去20年的城市化的不断推进，中国的城市化进程在明显加速，特别是河南这两年的撤村并镇等为主要形式的新型城镇化浪潮，在河南现在已经掀起，像新乡、平顶山这些城市已经可以随处看到新型城镇化的成果。那么随着城市化的不断加速、不断推向中小城市甚至城镇，我这一次有一个建议就是国家从政策上应该加大对小城镇开发的支持力度，也是希望国务院去年9月底颁布的关于支持河南加快中原经济区建设的指导意见出台之后，我也希望能够对河南或者对中西部省份小城镇的建设，从中央财政上包括其它产业政策上能够加大支持力度，这是一个提议。

第三个是关于调控不能实行一刀切的建议，应该区别对待。因为我个人认为虽然这个建议提了一年了，那下一届政府也应该关注这个事情，因为我们也一直在喊贯彻落实科学发展观，什么叫科学发展观？我认为就是一切按规律办事，实事求是的按规律办事。我们国家像沿海一带的深圳、广州、上海、青岛这些沿海城市，城市化率都在60%以上了，而中西部地区我们是河南省去年达到40%，西部一些省可能还在30%左右，而在这种情况下有到30%的，高的已经到60%了，对于这种城市化率在30%和60%的城市里在调控政策上采取一刀切的政策我认为不符合科学发展观，所以我再次建议在很多政策上对于城市化率有巨大差别的城市在政策上包括保障房的建设力度以及中央财政拨款应该有所倾斜。比如郑州在70个大中城市限购范围内，对于郑州这个省会，我们是1亿人口大省的省会，而户籍人口不足3500万，也就是说省会城市的居住人口也就刚刚到全省人口的3.5%，那作为一个省会城市对全省的经济拉动能力是不够的。现在又要加快中原经济区建设，从扩大省会城市规模这个角度来看现在限购、限贷跟城市发展的总战略肯定是相冲突的，所以我就提了这么一个建议，当然我的建议不光指郑州，而是中西部省份和沿海省份相比，在城市化率发展的状态存在巨大差异的背景下很多政策都采取一刀切肯定不符合科学发展观，希望能够采取区别对待的政策。

最后还有一个建议是关于足球的，足球建业投资了18年了，对于足球的发展和运动规律有了一些认识，我认为针对过去两年的打黑、扫赌的力度，中国足球应该说会佛及泰来，大家都期望中国足球从2012年走向一个新的开始，各种信息传递出来的信号也表明中央高层已经开始重视足球这样一个直接联系到民生，直接联系到群众文化生活、精神文明这样一个话题，大家认为足球也是一个大事，毕竟是世界大体育运动项目，所以如何改进中国足球目前的现状提了六条建议。这是我今年最后一次履行本届人大代表提这四个建议，涵盖了城市建设包括行业政策、足球等等，也借此机会跟大家做一个简要的介绍，其实这四个建议我相信大家在网上也都看到了，也想借此机会能够按照往年的规律或者安排跟大家聚一聚，看看大家有什么更加关注的话题，或者在建议里面跟我有什么不同看法，或者还有什么其它话题需要探讨的可以借这个机会大家一块儿进行一些交流。

胡总：另外，大家知道今年是建业的20周年，今年5月22号是建议20周岁了，也想借此机会跟大家当年并通过你们向你们各自的报社也好、媒体也好表示一个诚挚的谢意，感谢大家在过去20年对于建业这样一个本土企业所给予的关心、呵护、宽容、理解、支持，也想借这个机会表达一个谢意。因为今天我们所在的地点是春节前刚刚搞好的一个地方，大家看老房子我写的中原会馆记也告诉大家这个老房子的来历，大概是从6年前从安徽拆回来的老房子，但是它具有中原的文化风格，把它建到森林半岛商业街上，建好之后这一个多月也接待了一些朋友，大家感觉还能够表现中原文化的一个风格，我是寄希望于展示中原文化的小窗口，下一步能够把中原文化包括一些非物质文化遗产的一些展示，所以今天也向想借此机会向大家表达一下作为建业集团的老朋友，我想告诉大家这里是中原文化的小窗口，今后大家有什么机会可以借这个地方招待一些外来朋友。

媒体代表

最后，因为隔壁就是2009年开发完成的一个项目叫森林半岛，森林半岛是我们产品系列化之后的个产品的系列，现在在18个地市已经落地了，是一个在全省已经落地的产品系列，这个就是森林半岛的原装版，这个我相信很多人都来过，我今天主要不是推荐森林半岛，而是森林半岛里面有我去年以我个人名义或者我个人出资注册成立的河南本源文化基金它所投资的个项目，叫本源社区书院，这在春节前已经启用了，我个人这两三年一直在关注企业投身公益事业的趋势，我大概从七年前就参与了类似阿拉善生态协会包括茅于轼先生发起成立的扶贫公益基金等等一系列公益活动，我个人也一直在思考今后个人致力于公益事业的方向。我个人认为过去的30年改革开放，让我们国家由完全封闭的计划经济状态逐步走向开放，走向市场经济。现在需要从儿童这些新一代人开始做一些事情，能够影响今后的儿童在心智成长过程中回归到本源状态，所以我起的公益基金的名字就叫本源，实际上也是追本溯源、正本清源的意思，希望从儿童开始做一些事情。我现在计划每年投资1000万，就是我个人在企业的分红中每年拿出1000万人民币注入到公益基金会来做一些事情。当然这1000万是非常小的数字，做不了太多事情，但是希望开始起步做一件事情，能够唤起社会更多志士仁人，能够把社会的公益之心，能为儿童、下一代做一些事情，对他们心智的成长做一些事情。

令人可喜的是我的个书院刚刚启用一个多月时间，已经收到了各界人士的认同，具体表现为两个方面。是做了几次义工培训，报名非常踊跃，超出了社区的范围，有社会各界人士，像大学生和年纪很大的老人都在参与，好像已经做了三次了，报名非常踊跃，这是一个现象。第二我们的期少儿博学班，因为书院里面开办了少儿博学班，本来期计划招收30个孩子，但没想到那一天来了50个孩子，通过诵经、读文章等等形式由义工培训他们，看到了对这个层面的需求，这两个现象增强了我和我的公益团队继续在文化公益基金方面投入的信心，所以借此机会大家待会儿可以去看一下，了解一下，当然也希望可以借助你们的手和笔唤起更多社会上的志士仁人的帮助，我今天就讲这么多，也希望能够更多的跟大家一起交流。

主持人：下面就请各位媒体朋友跟胡总进行一个交流。

记者提问：胡总好！非常高兴再次见到胡总从两会归来聆听或者感受一下两会的气氛。我想延续刚才胡总讲的公益或者面临着企业发展了20年以后，我们企业家的一种责任。实际上我也一直关注参加了很多组织，比如说阿拉善、道人会这些组织等，这些组织做了很多有益于整个社会的公益提升的工作。我也是次听到胡总做的本源社区书院，我了解这大概是一个侧重于儿童年龄段的对象，我关注的是现在在社会中间层大概在25—35岁的青年有时候在打工，而有的是想创业，胡总从自己创业到现在20多年来一直在诠释你的理念，很多人也想创业成功，但是他们缺乏一些引导，不知道胡总是否有这样的想法？有没有在青年创业方面考虑过呢？

胡总：感谢！其实因为我想着社区书院就在隔壁，大家看完以后会有一个比较清晰的了解，它不单单针对儿童，当然可能在儿童身上做一些事情会更加明显。实际上社区书院开启之后很多老人也在里面，很多社区老人我听团队讲，有的老人在那一待就是一天，在那里看书，因为那里面有一个图书馆。你说的25—35创业阶段的年轻人刚才步入社会的，大学校门走出来的年轻人确实应该关注，因为他们是整个社会的新生力量，他们的方向如果和社会进步方向契合了这是对社会和对他们本人都是一件很大的幸事，这个社会的进步特别需要这个年龄段的人不断加入到社会当中。但是你说我的本源公益基金针对与这批人具体要做哪些事情确实现在还没有很具体的项目，当初在设立基金的时候曾经想到过比如讲就河南一些精英或者一些孩子们，在他们青少年时代显露出才能的时候，我们应该为他们做些什么是我们需要研究的课题，但是从目前的启动资金情况下不可能做太多事情，因为大家知道做公益基金也需要专业化，但是你提的这个年龄段阶层没有被我们的基金排除在外，下一步在整个基金运作过程中针对你提的这个建议也能够做一些事情，你的建议很好，正好基金会的秘书长可能在座的很多也是老朋友了就是杨冰，待会儿对于这个话题大家可以跟她进行专门的交流。

郑州市的总体房价预计会下调15%以上

搜房网主编提问：胡总，我是搜房网的，今天很高兴能跟您面对面的沟通，我这边有一个问题也是民生问题，就是房价。我记得去年两会回来的时候胡总对郑州房价做一个判断，说五年内郑州房价将会翻一番，去年经过一系列调控房地产市场也出现了一些变化，您现在怎么看房价的走势？第二您觉得郑州房价是否做到了合理定价？第三今年是否是一个购房良机？

搜房网主编现场提问

胡总：我确实说过，而且过去十年也好更长时间也好，郑州的房价涨的速度大家也都看到了。就我们联盟新城虽然具有一定特殊性，但是它还有一定的代表性，至少在新区有一定代表性。2004年推出期联盟新城的时候，当时五层带电梯的房子卖4000块钱一平米，2010年的12月17号推出第七期的时候，它的房价是19500块钱，同样品质的房子，同样的建筑形态都是多层带电梯，从4000翻到19500，我去年说五年翻一番还是保守估计，但是我说完这个话之后正好去年3月1号郑州开始实行限购，我当时也提醒大家限购政策对郑州房市产生多大的影响，当时还看不出来，而去年的实际情况大家看到了，去年成交量急速下跌。往年郑州市每一个月的成交量大体在1万套左右，低也没有低过7000、8000套，所以这个平均在一万套左右，2010年大概全年成交了10万套以上的房子。但是去年全年只成交了6万多套，大家可以看到了下降了将近50%。在这种大背景下供求关系决定了价格，成交量急速下跌房地产商就要加速资金回笼，势必会施行多种多样的降价策略，有些是明降有些是暗降，所以从去年四季度以后房价开始向下调整。在这次两会上有记者问我，我认为在的房价大背景不变情况下，今年有可能要不断地下调，实际上大家也看到了包括万科、恒大在内的很多楼盘降价幅度超过了20%，包括龙湖这些具有代表性的在发展的大地产开发企业在新楼盘开盘策略上普遍出现大幅度下降，我认为郑州在这种大背景下现在实际上很多楼盘推出的时候，至少在定价的时候开发商的心态都已经开始下调了自己的预期，所以我个人认为今年如果政策不变，而且我认为政策也不会变了，在这种大条件下对郑州市的房价预计会下调15%以上，甚至有更大的下调空间，这是我个人对郑州市房价的判断。至于哪一个月或者哪一个盘，大家所处的处境不一样，所以也未必每一个盘都下调这么多，我说的是总体上。

但是我也想提醒大家关注一个行业现象，我们国家在统计去年房价的时候说到保障房和商品房放到一起，因为市场供应结构发生很大变化，保障房去年开工了1000万套，今年要交工500万套，今年又要开工700万套，所以在这种背景前提下现在的房价跟2010年的房价在可比性方面有很多数据不对称，大家要考虑到这样一个因素。至于今年是不是应该买房，我个人认为今年确实对于购房来说是一个比较好的时机，因为明年政府政策是否会放松？而且我们国家就目前在高速增长20年以后，我们国家假如增长速度下降到7.5%以下，国家会出现什么社会问题？我估计中央也在密切关注，还没有一个结论性判断，所以假如低过了8，政策会不会出现细微的调整，现在还确实不得而知，也希望大家能够关注。实际上我们国家从过去几年发展情况来看，一旦GDP的增长速度低于8，失业率必然会上涨，所以失业率上涨之后对社会造成什么样的新问题需要继续观察，所以我想房价问题不是一个单纯的房价问题，它和国家的宏观政策有直接关系。如果贷款放松了，开发商日子好过一些，降价幅度就会小一些，如果像现在继续限购、限贷，开发商的日子继续不断恶化的话，那房价的下调势所必然，这是我的个人看法。

适逢建业20周年 建业进入稳定增长状态

大河报曾邦华：刚才胡总说到今年两会说GDP调低，那么我们很关注建业的情况，就是建业今年的目标会相应的调低？另外前一段时间媒体关注冲百亿话题，今年恰逢建业20周年，那今年建业的目标今年会不会实现？另外在战略方面有哪些调整？

胡总：感谢邦华多年来对建业发展的关心、关注，确实媒体一直寄希望于河南尽快出一个本土的百亿企业，建业确实有责任承担这样一份期望，而且我们一直在努力。但是大家知道百亿是一个目标，但更多从规律上讲是一个结果。要说今年创百亿必须得有200亿的可收物业，你要卖掉60%那就冲百亿了。我可以告诉大家，我们现在的可收物业今年肯定是有这个数，所以在年初做这个计划的时候也确实做了这样的计划，但是建业这个企业有一点自己的风格，就是不能为了这样一个目标去违反企业自身发展规律，比如说100亿准确讲假如今年真能实现100亿，它的工作是从2009年已经开始了，就是这个行业的自身规律和特征而言，今年的100亿的整个工作是从2009年开始的，比如说2009年买的地，2010年已经开工了，2012年才会有结果。所以我说按照这几年一直做的准备工作来说今年确实定了100亿的计划，但是能不能完成还要看市场氛围。中央一直炒房价在下跌那大家观望的情绪肯定会加重，那我们销售计划也会受阻，所以有时候你的计划还要与大背景相配合，但是可以告诉大家我们一直以实事求是为大原则，所谓的大原则是你不能掉链子，你的现金流不能断，那你在资金安排上、买地安排上甚至在开工量上，比如去年原计划开工480万平米，实际上开工量只有300万平米，那该往下调就得往下调。

建业集团董事长胡葆森答记者问

但是有一点我比较欣慰，建业从2009年开始在整个企业上上下下特别是企业管理层一直培养三种能力，就是计划意识、计划能力、计划实现能力，培育这三种能力是一个房地产开发企业能够实现持续盈利、稳定增长这八个字，这对房地产行业是一个博士课程，能够达到持续稳定增长的基本上能够达到一个博士水平，建业一直朝着这个方向努力培育这三个能力，首先你的团队要有计划意识，而且团队要有做计划能力，更重要的是要有计划实现能力，这三种能力基本上达到了及格水平，从今年开始可以基本上进入了稳定增长时期，所以就是这三大指标。我们说开发规模、销售规模和盈利规模有望在三年内从60分提高到80分左右，建业可能比较好的处在一个有计划的稳定增长状态，这在房地产行业目前已经实现这个目标的大概不足十家企业吧，所以战略模型为我们提供了巨大的市场发展空间和增长空间。还回到你个话题上吧，如果大形势不持续恶化，今年至少会在去年基础上不会低于去年的水平，去年是82亿的销售有136万平米，希望在去年基础上能够有所增长。

郑州房价合理价位5000元左右

郑州晚报梁冰：我这里有两个问题，个是因为政府工作报告说到要把房价调整到合理的价位，想问您您认为郑州的房价现阶段合理价位应该在多少？第二个问题是2011年郑州有一个公租房现象，就是租的人并不多，您对保障房方面有什么想法或者建议？

现场图片

胡总：总理说的合理价位我也不知道是多少，因为那么多记者问他他都没说，所以我也不知道。就我个人对这个行业的理解，郑州市去年也有记者朋友问过我这个话题，我们通畅把房价和家庭的平均收入做一个对比，比如说郑州市平均家庭收入一个三口人之家有两个人挣钱，如果月工资平均在5、600块钱一个月，那一年大概就是6万块钱，如果把这作为家庭的平均收入因为去年我知道郑州市人均收入大概在2万块钱左右，三口人之家就是6万块钱，现在我们通常在说合理价位一般不要超过8倍，要在8倍以下，买一套房子假如100平米就是40万左右，假如买个80平米也可以了，大概就是5000块钱一平米，郑州市的平均房价在5000块钱应该处在比较合理的价格，现在是6000块钱甚至7000块钱，所以你说高了没有？高了，高了多少呢？就高了这么多，但是还有一种现象就是来郑州买房的人有一半儿以上来自于全省其它城市，这又是一个空白阶层，这个阶层都是家庭收入一定超过6万块钱的，所以房价就是被这些人买上去的。所以你说今天的7000块钱是否合理？单说郑州市本土购买力这个价位高，那么全省现在富起来的人一年郑州市卖掉10万套房子的话，也就是说有5万套卖给了郑州以外的人，假如这部分人购买能力月收入在10万块钱以上，假如超过这个数字加在一起那平均起来应该在8万块钱甚至更高，所以你说房价在6000、7000块钱那是合理的。所以我说单说郑州市的购买力在5000块钱比较合理，但是就省会城市来看房价在6、7000块钱应该比较合理。这是我的看法。

新型城镇化有很多具体实现方式 建业今年开始加快进入县级城市的步伐

记者提问：我们注意到建业省域化战略一直在做，我注意到在禹州市有一个布局。现在我们有一个新型农村社区的提法，书记对这一块倾注了很大精力，如果说这一块省里面大力推广的话下一步对咱的布局会不会有一些影响？另外想提一个公关的问题，胡总在北京参加两会对力度感知比较多，我们注意到这一次宏观调控实际上是综合的因素，肯定需要未来逐步调理的过程，您感觉像这种调理比如说对房价类的增长怎么回归到比较正常的过程？

省会媒体

胡总：这两个问题问得非常好，实际上是我从去年开始一直在思考和关注的的两个问题之一。先说个，对于新型城镇化有很多具体实现方式，新型农村社区就是新型城镇化的具体表现方式之一，我去年也是随人大代表十八谈到了平顶山，到了南阳，特别是在平顶山看到了几个新型农村社区的样板，可能做得更早的是新乡，新乡的一些农村社区已经很像那么回事了。这个话题因为影响到了我们的战略方向和战略节奏，所以我对这个问题思考得比较早，甚至五年前跟当时新乡的吴天君书记包括平顶山的赵书记有多次探讨，这一次可能大家关注到九届党代会确立了以新型城镇化和新型工业化、新型农业现代化“三化协调”发展的大方针，而且突出了以新型城镇化为引领，以新型工业化为主导和以新型农业现代化为基础，这种定位就突出了以新型城镇化为引领。这一次我有幸在两会期间河南省代表团会议上做了一个发言，对新型城镇化新在哪儿？为什么以它为引领进行了发言，当然这个发言也得到了包括卢书记在内的很多代表的认同，卢书记在多个场合谈到新型农村化话题的时候也鼓励建业这样一个扎根河南20年，而且从大城市一直往小城市做的企业战略方向，而且还说几次调控建业都是在调控中取得了发展给予了鼓励，所以这一次大家也看到了贺国强书记来参加河南团讨论的时候，代表团也安排了我进行发言，那一天我准备是谈新型农村城镇化，没想到被他打乱了，直接让我谈房地产方面的话题，也让很多代表团的代表表示惊讶，我们在一起探讨了10之多。

为什么说这个话题影响到建业节奏了呢？不能不说十年前2002年建业开始实施省域化战略，用十年时间完成了在全省18地市的布局，又大概从2010年开始进入一些县域城市，现在已经进入了十几个县城，原来分四步走的，省、市、县、镇用十年来推进，但是现在新型城镇化步伐一加快对我们的战略带来一个契机，实际上也是一个大环境的变化，也就是说很多县和镇的建设在并步进行了，也就是说在做县级城市化的过程中镇也在同步建成，现在有可能在很大范围内宾成了一步走了，所以很可能我们进入镇的时间表要提前，所以我现在是有意识的在四年前选了一个镇做了一个试点，就是神垕镇。今年是建业的20周年，我要从今年开始加快进入县级城市的步伐，可能要分三个阶段，今年、明年是一个阶段，要进入30个县城，剩下的60、70个县城可能会分成两步在未来十年内可能就完成了，要进入河南的100个县城。现在加上这100个地级市我说百城建业三十而立，要在建业30周年的时候做到把自己的产品开发到河南的100个城市，这是我的大战略。但是进入镇的时间会在这个过程中开始，而不是像我原来计划的在建业30年以后再进入河南的500个中心城镇，现在有可能在进入县的过程中涉足到部分中心镇，但是数量现在真的还不好计划，因为这里面还有一些外部因素，但是可以肯定在未来进入100个县城过程中有可能涉足到一些镇，所以把我原来的四步走要并成三步走了，这是今后的战略方向。

所以新型城镇化我的理解它不是拆旧村建新村，不单纯是拆旧房建新房的过程，而是一个撤自然村并中心村，撤村并镇和撤村直接并成社区，比如在县城周围的一些村直接并成了社区纳入到县城范围内了，包括现在地级城市周边的城中村包括城市周围的一些村直接就撤村并成了社区，离城市比较远的是撤村并成了镇，这种新型社区也好，新型城镇也好和新型农村也好的形式在生活方式、生产方式都变了，为什么说生产方式变了呢？生活方式变了大家可以理解，原来是农房小院现在住到楼房里面了，大家还可以想象到很多生活方式的变化。另外生产方式也变了，很多农民实现了两个解放，从土地从农民手里解放出来，新型城镇化的意义在于实现两个解放，一个是把土地从农民手里解放出来，把这个生产要素从农民手里解放了出来，就是反哺给了工业化和城镇化的需要，另外实现了一个解放就是把农民从土地里同时解放了出来，就变成了新型农民或者变成了新型农业工人和产业工人，新型产业化也需要很大规模、很大数量的农业产业工人，我觉得这场变革可能要持续20年时间，而这场变革给中国特别是跟传统意义上的河南所带来的变化是一场巨大的社会变革，而且这场变革就发生在未来的十年、二十年内，所以希望记者朋友们关注这场变革。这场变革对河南影响会有多大呢？一个是每年会新增1000亿以上的，就是单纯撤村并中心村这件事每年要新增1000亿以上的投资，大概要拆掉多少呢？要拆掉600万户，600万户是什么概念呢？就是我们生活在农村的还有6000万人，如果十年解放出来2000万人的话那就是600万户，那要拆掉多少房子呢？平均一户按100平米，其实一户根本不止100平米，那就需要拆掉6亿平方米，一户要建多少新房呢？一户按150平米来说就是要增加1亿平方米的新房，1000亿以上的投资他住上新房以后还得买新房，买新房就是消费过程，还得装修、配家具家电等等消费，所以这是一个很大的事情。所以在这个过程中建业会密切关注这件事情，也会不断研究城镇化会为我们这个企业带来什么商机我们会密切关注。

另外是关于宏观经济方面的，在这个方面我也参加了一些企业界的活动，像财政部研究所所长贾康、茅于轼、周其仁、许小年这些经济学家、学者或者学者型的领导对我们国家现在包括我自己这几年对我们国家宏观经济的一些认识也想借这个机会跟大家分享一下，我们国家快速增长了20年，但是过去这20年宏观经济的增长主要靠三架马车来拉动，一个是出口，也就是说过去这30年外向型经济不断形成，对世界经济对国际市场的依附度越来越高，我印象上这个依附度由加入WTO之前的20%、30%的水平，到了今天对外经济的依附度或者从行业角度你超过70%，70%以上的行业对外部市场产生了依附关系，而在这种情况下出口就变成了过去十年社会包括宏观经济主要一架马车。第二是投资，每年几万亿的投资，而且每年保持20%的投资增长，这是过去国家宏观经济增长主要马车之一，特别是像2008年世界经济危机之后我们投入4万亿就充分显示出投资在宏观经济过程中的拉动作用，使得我们在2008、2009年世界经济出现低迷的时候我们依然保持了较快的增长，所以投资特别是在世界经济增长放慢的时候它的作用更加明显。第三就是消费，所以每年我们国家每年几十万亿的消费也是我们国家巨大的拉动作用，所以这三架马车互相都扮演者重要的角色。现在大家知道中美贸易摩擦也好，中东贸易摩擦也好去年开始暴露，所以有些专家预测中美之间、中欧之间在未来不太长的时间内爆发贸易战争，这种贸易战什么时候打响现在确实还在观察。

大家可以看到这一次欧债危机我们本来想伸出援手，但是也提出了条件，比如让欧洲承认我们的世界地位，包括他收购我们航空公司的机场税等等这都是具体事情，但是它暴露出来两个经济体之间的摩擦。中美之间也是这样，看来贸易摩擦上升为贸易战也是势所必然。由此来，国家对于出口在未来十年内这种对它的依赖性从主观和宏观调控角度希望降低，把更大希望寄托在消费增长上，投资增长为什么不能加大了呢？就是CPI指数，通货膨胀指数一直高于物价，在这种情况下就不能更大地寄希望于投资对于经济整体增长的依赖性，所以就把主观上希望放在消费增长上，而消费增长住房和汽车，消费中的两大或者说附加值的两大产品出现了这种形势，房地产市场去年限购、限贷出现了负增长，汽车也是近几年来少有的出现了下降，所以现在宏观经济的矛盾非常复杂，在交织着，你不能抑制膨胀还不能增加消费增长，那边又怕通货膨胀，如果放开房价通货膨胀又上来了，所以这种宏观经济挤压的矛盾导致了多难，前年说有六组矛盾，现在可能就不止六组了，所以我觉得可能未来很长一段时间内都会有这种矛盾存在。前天省民营经济协会搞年会让我去做交流，让我给大家讲讲两会看经济，我就谈到世界经济可以预见的未来，比如五年、八年甚至更长时间的十年，美国也好，欧洲也好，日本也好，中国也好可能原来所期望的那些快速增长时期已经过去了，至少在未来十年里不会出现，所以人们从意识上开始希望低增长概念，所谓低增长像美国、欧洲、日本可能在未来十年内都不会达到3%甚至4%以上，美国多年一直在2%左右，稍微到3就觉得很好了，欧洲自身现在这种欧元区的财政体系和货币体系之间的矛盾，短期内不可能消除，所以可能四处冒烟此起彼伏，所以欧元区的日子会不好过，这样世界经济在未来十年内都会出现低速增长的阶段。在这样大的背景下中国经济自身结构和矛盾一个首要目标是要控制这个矛盾爆发，至少不要在短期内出现阶段性矛盾的爆发，希望能够在调结构、转变经济增长方式、调整产业结构、经济结构的前提下不断调整经济结构，可能就会成为很长一个时期的基本国策。

所以我相信未来十年无论从国际关系也好，还是从世界经济也好，还是从国内的经济也好都会出现非常复杂甚至多变的时期，提醒各位朋友能够高度关注这件事情。我本身对经济学也是有了一些皮毛东西，也是道听途说的东西，观察理解还不够深入，只能从这个层面跟大家分享。

建业20年的骄傲与反思

河南日报：胡总你好！我是河南日报的。我们河南日报地产版3月8号进行全面改版，我刚刚接手这一块的工作。我有一个问题想问问您，我们建业20年有什么地方值得您骄傲和反思的呢？

胡总：先说反思吧，建业一直在反思，在1999年企业成立七周年的时候有一次房展会，我们那一年没有展示我们的楼盘，那一年在建业展位那里给业主写了一封信，我当时提议要反思，因为我们还不成熟。我的意思是通过这件事情要开始强化，每到一个阶段或者说几乎每一年都在反思，反思什么呢？我觉得建业一直在反思自己的企业文化，我们知道通过过去的20年，建业也形成了具有自己特征的企业文化，我在15周年的时候概括为12个字叫守信用、负责任、走正道、务正业，以这12个字为特征的也是能够体现我们自己的文化主张，也特别希望从团队文化中彰显出这12个字的企业文化。但是我们一直在反思这是我们的主张，我们做到了吗？我们守信用了吗？我们负责任了吗？我们走正道了吗？我们务正业了吗？所以我觉得受信用涵盖很多方面，比如在跟业主买卖房子的时候，我特别忌讳卖房子的时候用华丽语言，比如我们的森林半岛在销售的时候说是欧洲之最，但是我就反思这确实是欧洲之最吗？我们在过去20年给业主做的承诺你兑现了多少？如果这个百分比不好量的话你自己心里应该一直称这个秤，称不出来也要称，量不出来也要量，过去20年跟我们打过交道的人你要不停反思，另外作为一个企业，作为一个以追求卓越、坚韧图成为定位的理念，你自己在业务中实现了多少？在集团层面等等都做到追求卓越了吗？也就是说从企业标准上和企业定位上，企业追求、企业理念上要不断反思。我还说要负责任，对员工、对客户以及所有关系体，包括对球迷负责任了吗？要不停地拷问自己。所以我说反思的内容主要还是在企业原则上、企业文化建设上、企业团队成长上、企业执行力上等等，还是要围绕企业的基本面、企业文化的先进性上，企业产品在市场上的竞争力方面，围绕着这些基本面不停进行反思。

你要说骄傲我觉得也有几点，是企业根治中原造福百姓的责任感、使命感作为我们企业的核心价值观始终没有动摇，这是值得骄傲的件事情，企业的价值观逐渐清晰，逐渐变成团队共同的价值观。我举一个例子，我们在招聘员工的时候为什么把根治中原造福百姓，把企业省域化战略作为价值观的一个内容，也就是说根治中原造福百姓是我们的价值观，让河南人民都住上好房子是价值观在这个时期的具体体现，在这个问题上我觉得这一点坚持得非常坚定。我们招聘员工的时候哪怕你是研究生，你是双学士什么你是博士，如果你不同意我把你派到三门峡去你学历再高我也不能要你，就是你必须认同我这个战略方向，必须认同企业对你的安排，否则你水平再高我也不会用你。第二就是在企业原则上，你知道民营企业有两个原则，一种是缴税，我们从1994年个纳税年开始一直到现在18年了，一直是河南房地产行业的纳税人，在这个问题上我们始终没有含糊，从个纳税年头到现在，而且现在已经实现了纳税过亿。去年我们实现了每一个月上交一个亿的税，去年交了12亿7000万的税费，在这一块上我们从来不含糊。第二在行贿这件事情上我们没有含糊过，哪怕放过很多商业机会也不能触到这个底线，不管建业发展快慢至少没有出现过生存性的危机，因为你没有触及过这些道德底线，这两个原则一直坚持的比较坚定，从来不含糊。第三是从来没有拖欠过银行一分钱，我估计河南像我这样的企业不多，20年来没有拖欠过银行一分钱，所以我说这是经营上的底线，就是不欠人家的帐，所以我觉得这是在经营道德底线上值得骄傲的事情。

再一个是我们在坚守战略上，就是省域化战略，20年来没有跨出河南的边界，我们所有房子都一直在河南的土地上，通过我们的探索跟努力自己把它叫做建业人的长征，因为这个长路要走30年，要从省会走向乡镇，我们在这条路上走得比较坚定，在这个方向上一直走得非常坚定，从来没有含糊过，没有走出河南这块土地。而且我觉得在这个过程中，2008年打通了河南市场的资本市场，我把它比喻成挖通了驻马店到波士顿的资本市场地区，挖了16年，2008年是我们建业的16周年，也就是说从成立到2008年挖了16年，打通了从波士顿这种资本密集型的市场到河南最底层的城市这样一个资本通道，也就是说我真是这样想的，这就跟当时红旗渠挖水一样，挖了那么多年，红旗渠好像挖了8年还是几年，我们这挖了16年，这个工程量也不亚于红旗渠的工程量。因为我到了波士顿以后都是老牌基金密集的城市，当时英国进入美国之后建了13个州，我到了两个基金，这两个基金管了多少钱呢？当时我去的时候一个基金管了1万多亿美元，现在据说已经4、5万亿美元了，当时才感受到什么叫有钱，到了那个公司我随便到人家总部其中有一层见几个基金经理包括分析师，约了人家到几楼几号会议室，到那一下电梯一看接待大厅跟首都机场差不多，全世界各地的企业到那儿去募集资金的人，在那个时间点上可以看到几十批的人，可以看到资本的力量，我很感慨！四年来我们在资本市场上的形象不断地被提升，大家也都看到2008年上市募集2亿美元，2010年发了3亿美金的高级债，不停地利用资本市场募集了大概将近2亿美金，加上期间的贷款有10亿美金，等于用五年时间为河南引进了10亿美金的外资。用这个钱撬动更多钱为河南城镇化起到推动作用，可以说我们上市的时候是中国中西部地区家在香港主板市场上市成功的企业，你就知道它的意义了。我觉得这应该说也是我们河南企业也好，河南地产行业也好特别是作为全体建业人是值得骄傲的一件事情。

另外是足球，它是作为建业回报河南老百姓的一种方式和渠道，它作为当代河南风貌的展示平台，作为建业人自身意志品质检验的磨刀石也好，在足球这件事情上我们建立18年了，今年是19个赛季，虽然开局不是很好，前几天在北京有人问我说地产行业持续恶化，你认为地产足球还能撑多长时间？我说地产足球的提法儿准确不准确另当别论，但是我说地产市场如果持续恶化，我相信三年之内有企业会退出，大家可以想想是不是建业。我今天可以负责任的告诉大家，不要说今年开局不利，即使今年盈利不好，退一万步讲建业不会放弃足球，我会尽一切努力我也会自己亲自通过更多参与足球，经营和管理这些大事情的决策，想办法扭转，尽努力要把成绩打得更好一些。但是我就是说即便降级了建业也会杀回来，因为足球它自身或者我们也好，球迷也好是河南很多老百姓赋予足球很多期望，我们在这个事情上会一直坚持下去，除非有一天一个人站出来老胡你不行，你跑得太慢了，跑得姿势也很难看，把这个接力棒交给我吧，如果有这么一家企业站出来我愿意让，我站在对河南足球事业负责的角度我会让出来，但这是一个的前提，否则我会一直握着这个接力棒跑下去，我自己就不表扬自己那么多了。

谢谢大家！

建业进入县级的模式不会拘泥于一种形式

记者：我就是新来的，刚才你已经从河南城镇化价值定位和发展目标、发展方向方面做了很好的阐释，我现在想问一个话题就是对于建业来说是域化的发展结点，我在两会之前去了你舞钢的项目，报社交给我一个任务就是在两会之前开了一个茶话会，专门提到建业的城镇化，我看了舞钢那个项目是你在做县域化项目，你采取的是BT模式，在县域化发展模式上BT模式舞钢是不是一个特例？你在其他县城是什么发展模式？你会不会推森林半岛这样的产品呢？你怎么样提升新型农村社区的品质？

胡总：你这个问题问得非常好，进入县级的模式我们不会拘泥于一种形式，舞钢是一种BT模式，我们在它们行政区上采取BT模式，比如舞钢市的行政、办公大楼是我们采取BT模式，但是行政区周边的住宅区采取商品房开发，是传统的模式，就是它挂地我买地建设，BT模式是因为政府确钱我们帮它建，然后将来用地价低建筑费用。我们在春节前挂了270亩地，我们就采取这种招拍挂形式，有多种形式的。像濮阳我们改造了一个工厂，然后地价有所优惠，但是我花7000万要建一个中学捐献给濮阳政府。从产品上来讲森林半岛是我进入县级城市的主打产品，因为森林半岛建筑形态比较丰富，一个是联排别墅，也就是再高一点可以到多层洋房，另外是小高层，建筑高度在40米以下的就是小高层，另外是高层建筑，大概建筑高度在60—80米的高层，所以涵盖的建筑形式比较多，这个产品系列比较适合地市市场起步阶段，所以森林半岛我会采取快速复制的方法，在今后很长一段时间在县级市场这样做，我们现在在开发模式上进行探索，就我内部管理上来讲对县级城市项目怎么管还在探索阶段，现在基本上用两种模式，一种是用城市公司，舞钢这个城市离舞钢市有50公里，对一个地级市距离县城大概有100公里左右，像固始离信阳那么远这是少有的，平均跨度大概在30、40公里，这样一个跨度最远的是30、40公里的半径，现在在舞钢超出了50公里，我们就采用了分公司的形成。还有像驻马店的遂平离驻马店只有18公里，而且今后要加快驻遂一体化建设，那我就灾区项目部，我在遂平不设公司了，而是驻马店公司的项目部过去，所以在内部管理上也在探索不同管理模式。搞一个企业确实不容易，有很多新问题需要我们探讨。我们原来有一个成功模式可以参考，但是有很多新问题需要不断探讨然后采取新的模式去摸索，我并不建议年轻人一毕业就创业，创业需要做好充分的准备，这种准备最重要的是心理上的，为什么建业在一开始注册公司的时候说要坚韧图成，就是因为做好了充分迎接困难的准备。也借这个机会劝告一下年轻人，年轻人创业需要有一个前提，一定要懂商业规则，而你自己创业的时候很难了解江湖里的商业规则，的方式还是毕业之后尽量到一个好的企业、大的企业了解商业江湖里面的商业规则，懂了规则之后再去创业基本上不会太离谱，但是这个谱是什么？谱就是规则，这是我的理解和体会。

记者：我在舞钢调查的时候注意到心里已经有17、18家公司在做了，那这个度怎么把握呢？

胡总：这个度政府应该把握，企业当然也应该把握。我们建业去是战略导向释然，恒大去是老许的舞钢情节使然，是为了回报这个城市。企业应该根据这个市场容量设定自己的开发战略，对于政府来讲肯定是多多益善的，但是我觉得市场化还需要由市场这支手去调节。这也是我这次两会提的建议里面提的，政府要加大对中小城市的城镇化建设，那就要在政策上给予支持。

记者：您采取的B模式，那这当中的风险您怎么控制？

胡总：里边是有私人感情，但是作为一个上市公司来讲私人感情是一个天价利，主导不是私人感情，还是因为这个市场需要我们这样一种企业和产品，而且房价舞钢的森林半岛一期已经卖到3500了，所以我们现在进入县级城市感觉市场提供给我们的空间比十年前进入地级市的时候操作起来难度小多了，当时进入商丘、三门峡、驻马店这些城市的时候房价都在1700、1800多，我们是在那个基础上起步的，现在做县级城市3000块钱以上的产品做起来比以前的难度小了。

胡总：让杨彬介绍一下公益基金的事情吧。

本源基金会

杨彬：各位媒体界的新老朋友，大家好！我叫杨彬，之前跟很多朋友也比较熟悉。今天非常有幸借胡总跟大家见面的机会也跟大家见面，刚才胡总也介绍了一下基金会的情况，因为建业20年值得骄傲和反思的事情都有很多，其实作为基金会我个人理解我想还是胡总他这种核心价值观在另外一个层面的呈现，我是从去年年初或者前年年底的时候协助胡总做基金会的筹备，基金会是在去年9月份注册完成的。关于基金会的故事、话题仅从基金会名字上就可以有一个初步了解，胡总把基金会命名为本源，对本源二字的理解大家一听是非常好理解的，但是我们也有自己的理解和诠释。前几天有一个朋友给予一个全新的解释，我在这里给大家说一下，他对本源二字的解释有了一个合乎胡总本意的诠释。我们对本源理解是一种归根概念，建业一方面是一种外向使命化战略，那本源更是一种内向的、在内心回归的一种方向尝试，这是本源。另外本源是回归文化的根本，也是回归个人道德本源的实际。

讲解本源基金会

关于人文很多人说你为什么不叫文化公益基金会而是人文公益基金会？我们对文化的诠释跟西方不一样，其实中国人的文化讲是人文教化，所以我们回归到文化本源上来把基金会定位定位在人文基金会概念上来。简要地说可能我们基金会大概的方向就是基于这样一个理念，方向定位在中国人文教育方向上来，是基于对中国目前教育现状像道德和品德缺失进行社会化教育的补充，把它定位在人文教育方向上来，我们做人文教育的一个基础载体，是基于资源还有我们对整个社会现状的理解，我们是希望通过社区书院的形式一个连锁性的以基础社区为单元架构教育性网络，去年年底和今年年初家社区书院跟老房子是一墙之隔，待会儿用完餐也欢迎大家到我们书院参观指导。

简要的我们基金会的情况给大家介绍到这里，待会儿大家到我们基金会和本源社区书院带大家参观一下，然后给大家做一个详细的介绍，谢谢各位！

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