[摘要] 5月24日郑州日报恢复出版十周年传媒盛典上，建业住宅董事长胡葆森先生发表主题演讲，纵论中国房地产经济形势和河南房地产走势。
搜房网讯：5月24日郑州日报恢复出版十周年传媒盛典上，建业住宅董事长胡葆森先生发表主题演讲，纵论中国房地产经济形势和河南房地产走势。【点击进入直播页面】
限购限贷影响下 河南房地产业受到了非常大的抑制
现在房地产这一轮调控已经进入到非常关键的时期，去年3月1号，范围内70个大中城市开始实施“双限”，一个是限购，就是政府对于买房的人的身份进行了限制，河南省18个地市郑州也被纳入了这样一个限购区。虽然其他17个地市，包括108个县没有实行限购，但是这个限贷，限贷对于非限购城市的打击和限制，丝毫不亚于限购，甚至还有甚于限购。
限贷，就是说现在银行不但对于那些没有资格买房的人进行限贷，同时对于有资格买房的人买房的行为也实行了限贷。也就是说，我们去年感受到非常明显的是，就是很多在其他的17个地市，房子卖掉了，但是客户把自己的首付也付过了，但是银行的配套的按揭贷款，有的长达半年时间办不下来。为什么？因为银行的贷款规模受到了限制，今年一季度，我不说哪个银行了，也是四大商业银行之一，基本上没有新增贷款。就是说所有的项目的贷款，可以还旧贷新，但是基本上没有新增贷款。这样的情况下，河南的房地产业和其他的房地产业一样，受到了非常大的抑制。
地产下半场：河南住宅市场有巨大的潜在需求
整个房地产业，如果把前20年当做上半场的话，那么今后的20年当然也是中国的城市化最关键的20年，也是从现在，的城市化率的50%向着最终的70%这样一个目标提升的这样一个时期，河南也是从现在的40%提升到65%这样一个过程，可能持续15到20年的时间。所以今后的15到20年的时间，是中国城市化最关键的时期，我们地产行业内部把它称为下半场。那么面对下半场宏观经济不乐观的大背景，我们地产商应该怎么办呢？我谈一点自己的看法。因为我这个企业主要立足于河南，的业务都在河南，那么我主要看好河南有这么几个因素：
，河南今后至少10到15年，每年要新增7千万平方米的住宅需求
河南作为一个农业大省，它的城市化率低于10个百分点。那么过去的20年，已从19%提高到现在的40%，提高了20%左右的百分点。那么今后的20年，我们要从现在的40%增长到65%到70%，还要增长，每年平均增长1到1.5个百分点。这样就意味着什么呢？意味着每年城市化率每提高1.5个百分点，在河南这样一亿人口的大省来说，就有1500万人要进城，如果按人均20平米来说，就是新增了3千万平方米的新增需求。加上已经住在城市的40%，就一亿人口来讲，已经有4千万住进了城镇，那么这4千万人，如果从现在的人均25平方米左右，提高到我们国家平均的期望值35平方米，那么还有10平方米，假如每年每人增加1平方米的话，这4千万人又要增增加4千万平方，那么这个4千万平方米加上刚才说的1500万人要进城的3500万平方米，所以河南今后至少10到15年，每年要新增7千万平方米的住宅需求。7千万平方米意味着什么呢？意味着要拉动河南的经济那么七千万平方米，按照每平方米投资两千块钱来说，就是1400亿人民币。投资的1400亿人民币，假如说转化成消费的话，它的系数至少应该在1.3，那么差不多又拉动了两千亿的消费。就是1400亿的投资拉动将近2千亿的消费，这笔大帐，就是刚才姚总讲的，房地产业作为支柱产业的底气所在。没有其他更多的产业能够从投资到消费，能够到两千亿这个规模，在河南是不多的。除去煤炭产业这种能源产业之外吧！
第二，新型农民每年或建1亿平米新房
河南的九届党代会确定的以新型城镇化为引领的三化协调发展的道路，河南现在有六千万农民还住在农村，这六千万农民假如说有1/3，也就是两千万，如果在未来十年间要拆掉他们的旧房建新房的话，大约是600万户，一户按100平米来说，就是6亿平方米，就是要拆掉6亿平方米的旧房子，未来十年。那么要建多少呢？假如说一户按150到160平方米的新房来说，其实不值这个数，差不多就是十亿平方米的新房，就是未来的十年要拆掉6亿平方米的旧房，要建10亿平方米的新房。10亿平方米的新房平均到每一年，就是1亿平方米，这还不算刚才要进城的1500万农民，就是就地从现在的旧房转化为新房的新型农民，从农民传统的生产方式到新型的生产方式，到新型的生活方式，这样一转换，从旧转新，拆旧房建新房，每年要建一亿平方米的新房。一亿平方米在农村成本按的一千块钱来说，又是一千亿。一亿平方米的新房，投资要一千亿，又拉动了1300亿的消费。就这么一个拆旧房建新房的农村，农民还是原来的农民，即使不进城，转化为新型农民，这么一转化，河南就这一件事，又引发了，或者带来了一千亿的投资和1300亿的消费。
关于新型城镇化的建议
目前来说，新型城镇化的一个最关键的问题，就是各级政府把新型城镇化的建设主体，规划主体肯定是政府，但是建设主体现在还不够清晰，或者至少在市、县、乡，或者市、县、镇，还没有一个统一的认识。因为还没有看到很清晰的政策，没有一个很清晰的配套的政策能够吸引社会的力量，也就是地产商吧。因为刚才讲的这个一千亿的拆旧房建新房这个一千亿，因为刚才讲的城市化进程这个，这地产商是建设主体，但是在农村拆旧房建新房的主体应该是谁呢？目前基本上还是农民，但是我们知道，如果以农民为主体，在未来十年，如果拆旧房建新房的农村，如果以农民作为拆和建的主体，势必在未来的十年，那么现在这种低水平的规划、低水平的建设，用不了20年，一个新型的建筑垃圾大规模的建筑垃圾又会出现。
所以，现在各级政府需要做的事情，，尽快的明确这种新型城镇化的建设主体；第二，与之同时，要出台配套的政策，能够吸引社会力量。说白了，也就是吸引开发商和投资商，能够投资到这种新型城镇化的建设当中去。反过来讲，作为地产商来讲，我在2005年预测的市场格局的调整，现在基本上已经进入了尾声，随着这次宏观调控的不期而遇，实际上这次格局的调整也在加快。我判断未来的三年内，就是600多个大中城市的格局调整将结束，结束之后，就出现两种情况，每一个大中城市的前十名地产商将会占据这个城市60%以上的份额，瓜分每个城市60%以上的份额，被前十大地产商瓜分。第二，这前十大地产商有一半以上不是本土的，基本上是这样。这样以来，我过去的几年多次提醒我们本土的开发商同行，要主动的在未来的十年，要明确自己的根据地，如果在郑州拿不到土地的话，尽快向河南的二线城市转移，向其他17个地市转移，如果在地市同样积累，也有可能在未来的三年内拿不到土地的话，要尽快向县级市场转移。那些中小型的地产商，如果现在开始能向乡镇、新型城镇化建设去找到自己的一席之地，不失为明智之举。
高铁带来新机遇
再加上未来两年吧，听说2014年年底，郑州到徐州的高铁也要通车。今年大家知道，两年前郑州到西安的已经通车了，高铁。那么今年9月底，石家庄到武汉的高铁也要通车。也就是南北两个方向也要通车，直接从北京就到广州了。那么2014年底，如果到徐州的也通车之后，那么中国个高速铁路的交通枢纽就要在郑州形成。那么这样一个因素，将会大大提高郑州市的这种区域中心城市的地位，将会把郑州从现在的一个交通中心、物流中心，要提升为客流中心。所以，诸多这种利好因素出现，我对河南未来的发展充满信心，也希望刚才讲的城镇化的这种机遇，和城市化的这样一个刚需的需求，为河南房地产行业未来十年内提供一个不竭的发展的动力。我也和大家一样充满信心，也一直相信，明日河南之于中国，必同于今日中国之于世界。让我们大家能够对河南充满信心，找准自己的市场定位，把自己的产品和服务做好，在这块土地上坚持下去。坚持下去就是胜利！
【推荐阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
