[摘要] 9月份已经过去了三分之二，较之以往“金九银十”的说法，现在应该是一年当中房地产业最红火的日子。经过上半年房地产市场的疲软，下半年的楼市能否打个翻身仗，很多人都在盯着今年的九月和十月两个月份。
9月份已经过去了三分之二，较之以往“金九银十”的说法，现在应该是一年当中房地产业最红火的日子。经过上半年房地产市场的疲软，下半年的楼市能否打个翻身仗，很多人都在盯着今年的九月和十月两个月份。
在楼市回暖的情况下，政府为什么没有急于出台相关政策？现在买房是时机吗？房地产市场经过这两年的寒冬期，还会走多远……针对这些疑问，东方今报专访洛阳地产联盟秘书长路延熹。
○“金九银十”将逐步淡出
记者：就九月来讲，整个洛阳房地产市场给你的印象如何？
路延熹：比去年好一点。很多楼盘的来访量和来电量都不错。
记者：是因为“金九银十”的关系吗？
路延熹：不是，因为是房源供应量很充分，第二是老百姓的消费观念理性了。过去楼盘开盘大多集中在四月、五月，还有九月和十月，但是今年九月和十月开盘的也不多了。从开发商的角度和市场供应量来看，今年楼盘开盘并没有往年那样集中。从购房者角度来看，现在投资者少得多了，购房者大部分都是刚性需求，只要有合适的位置、地段、价格等就会买，不会专门选个时间去买。
记者：“金九银十”这四个字已经在房地产界不适用了吗？
路延熹：“金九银十”是现象，不是规律。过去出现“金九银十”的原因是开发商都集中在这两个月开盘，供应量是集中释放的，集中释放就会造成集中成交。而现在因为没有集中购房的情况出现，以后就会慢慢淡化淡、旺季这些字眼了，也会对“金九银十”这个概念有所淡化。就像以前过节才吃肉穿新衣，但现在随时都可以这么做，过节氛围就不明显了。
记者：现在很多一线城市的房价开始回升，洛阳也有这个苗头。你怎么看？
路延熹：的确，现在北京、上海一线城市已经往上升了。今年上半年，洛阳的房价促销幅度比较厉害，现在价格也是慢慢在回升，开发商的促销力度也没有那么大了，但销量依然坚挺。很明显，房价回升是必然趋势。
记者：为什么是必然趋势？
路延熹：因为现在政府经济下沉压力很大，很严峻，政府已经开始采取一系列促增长的措施，当然不单单是对楼市，而是救整个经济。我国房地产投资的拉动作用有多大？房地产投资100个亿，能够带动国民经济部门产出286个亿，拉动系数是1∶2.86，建筑业、制造业、采矿业、商业、电子业、农业、社会服务业、金融保险业等，都能带动起来。
最近又在热炒取消预售证，其实，有预售证，开发商就会提前回款，就会降低开发商的成本。如果取消，开发商就要靠贷款和融资，成本更高，羊毛出在羊身上，将来肯定涨到房价上。因此，预售证不宜取消，但是，可以像洛阳等城市，实行预售资金监管，可以杜绝资金挪用、降低烂尾楼风险。
记者：老百姓看到房价回升，又开始跳水试温，会不会再一次掀起买房高潮？
路延熹：不会，房价以后会比较平稳上升。
记者：有专家称会疯涨，这种说法有多大可信度？
路延熹：涨是肯定的，疯是疯不起来。
○房价涨是趋势
但不会疯涨
○现在买房时机
记者：楼市回暖，但是政府并没有出台一些政策，难道就看着房价往上涨？
路延熹：想要控制房价，要改善供求关系，增加供应量，减少需求量，现在政府也在做这个工作，比如限购、限贷。但是从根本上来讲，要降低成本，成本降低了，价格就会低。现在钢筋、水泥、用工，包括政府的税费，都在涨，如果再取消预售证，开发商的财务成本又增加了。成本没有一个是降低的，都是涨的情况下，大家(小区网论坛)说“水涨船落”的情况会不会出现？所以，指望房价回落是不可能的，
记者：那现在房价是不是到底了？
路延熹：应该说已经到低了，上升是必然趋势，但是会平稳上升。9月19日，李克强副总理在“省部级领导干部推进城镇化建设研讨班学员座谈会”上指出：抑制房价过快上涨有利于调节收入分配。因此，房价平稳上涨是大家都能接受且比较可行的结果。因为国民经济这一趟列车都在跑，你指望着房价落不可能。但是房价不能跑得太快，要保持在每年增长幅度在10%之内，就能接受。房价和我们国民经济增长的幅度相吻合，这是很正常的。
记者：那能不能理解为，对于刚性需求的人来说，现在买房是最合适的？
路延熹：对，现在楼市主要是刚性需求和改善性需求。房子不能再作为投资的和必选的渠道了。过去买房子是投资，现在投资性需求明显得到压制了。
记者：过去房地产市场的大起大落一去不复返了？
路延熹：对，不会再暴涨暴跌了。
○中国房地产还有二三十年的好光景
记者：现在房地产商们的心态怎样？
路延熹：其实今年上半年，很多开发商都是在以价换量。但是不可否认的是，我们国家房地产事业经过20多年的发展，已经比较成熟和规范了。有一点必须明白，房地产业还是一个国民经济发展的支柱产业，你想想，投资100个亿就能拉动286个亿经济产出，这种拉动作用是不是太厉害了。
记者：这种情况会持续多长时间？
路延熹：二三十年之内，中国还需要房地产业。
记者：有根据吗？
路延熹：从城市化率、人均住宅面积、改善性需求三个方面来判断。洛阳现在的城市化率只有百分之四十多，平均也只是50%，按照真正的城市化率要达到70%以上的要求，假如河南省有一亿人口，按每年增加1%城市化率来说，每年有一千万人要从农村进城，变成城市人，这些人都是刚性需求，再加上有人要求的改善性需求，人均住宅等因素，中国房地产至少还有二三十年的好光景。
■ 人物名片
路延熹 房地产经济师、策划师，房地产经理人联合会副秘书长，洛阳地产联盟秘书长,洛阳天城房地产开发有限公司常务副总。
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