[摘要] 继传统楼市旺季“金九”落空之后，被寄予厚望的“银十”再度与中国房地产市场擦肩而过。
继传统楼市旺季“金九”落空之后，被寄予厚望的“银十”再度与中国房地产市场擦肩而过。
根据日前发布的10月百城房价报告，100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。有分析认为，在限购政策持续，投资需求仍未被释放的背景下，刚需依然是购房主力军，他们的价格敏感度很高。9月郑州房价开门见“涨”，才是“‘金九’失守，‘银十’褪色”的罪魁祸首。
数据：
金九失守，银十落空
备受期待的“金九银十”成色到底如何？数据显示，“金九银十”成交大幅下降，成色严重不足。
据中原地产（河南）研究中心监测，2012年10月，郑州楼市商品房成交面积78.61万㎡，环比减少19.96%，同比增加38.32%。郑州商品房成交均价为8574元/㎡，环比上涨17.16%，同比上涨20.03%。
其中，商品住宅成交面积67.24万㎡，环比减少20.42%，同比增加51.95%。2012年10月份，郑州商品住宅成交均价7306元/㎡，环比上涨12.56%，同比上涨12.52%。
“金九银十”落空，郑州楼市并非，综合各地方的消息显示，“金九银十”这个传统旺季的销量环比基本上都呈下降趋势。而在中原地产（河南）研究中心看来，今年的最后2个月，成交量冲高的可能性不大。而在价格方面，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高，再加上全年销售计划的提前完成，使得开发商年底促销的力度将明显减弱，整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。
开门见“涨”成元凶
数据显示，今年前7个月郑州商品住宅共涨了1055元/平方米。另据中原地产（河南）研究中心数据显示，从8月底以来郑州房价涨得更凶，步入“金九”涨价的楼盘更是多达三成。
与此同时，各个政府部门密集表态，重申调控政策不动摇，房产税等新的调控重拳呼之欲出，再加上信贷利率再度走高等方面的影响，刚需一族的观望情绪日渐浓厚。
对此，中原地产（河南）研究中心认为，大部分开发商在上半年的以价换量后，都完成了全年销售业绩，整体资金情况好转，目前大多调高售价，控制销售速度。因此，“金九银十”整体成色不足。
河南财经政法大学城市发展研究中心主任、工程与房地产系教授刘社表示，不少开发商在二、三季度楼市回暖后，微调了房价，这对以刚需为主的市场还是略有影响。再加上近期出台房产税的呼声越发强烈、信贷利率略微回调，都给人们一种楼市从严调控的信号，影响了市场去化的速度。
土地市场预示市场上行
与楼市成交的冷淡不同，8月以来，中国土地市场出现明显升温。官方数据显示，今年第三季度中国房地产用地供应达4.43万公顷，环比增35.7%。主要监测城市地价总水平为每平方米3093元，环比略增。专家预计第四季度土地市场仍将继续活跃，地价仍保持上升趋势。
而根据第三方机构的监测数据显示，10月份郑州土地出让持续井喷，月内供应土地共计22宗1748.93亩（116.60万㎡），供应面积环比上涨10.23%，与去年同期的无供应形成鲜明对比。
同策房产咨询股份有限公司咨询总监张宏伟指出，随着资金状况的改善，开发商“以价换量”动力将会下降。
需要注意的是，第三季度，开发商拿地积极性明显提高。数据显示，1至9月，房地产开发企业土地购置面积同比下降16.5%，降幅较上半年缩小了3.4个百分点，表明开发商对未来楼市的预期或正趋向乐观。
警惕再次形成房价上涨预期
虽然刚刚过去的楼市“金九银十”未能如期带来住宅成交量的扩大，但根据发布的10月百城房价报告，100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。在这种情况下，需要警惕市场再次形成房价上涨预期，影响房地产调控实际效果。
“房价上涨预期的形成，在短期内存在惯性，将会明显影响楼市运行轨迹，支撑房价上涨，加大楼市供需矛盾。”有业内人士分析，虽然从各方面因素分析看，今年第四季度楼市将运行平稳，不太可能出现房价大涨或大跌的情况。但房价上涨预期形成的可能性明显增大。
事实上，在今年楼市回暖最为明显的7月下旬，国务院派出8个督查组赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。
9月以来，各部委也密集表态，显示调控决心。同时，包括北京、上海、广州、杭州等在内的多地政府通过收紧土地政策、加强限购审核等方式为房价上涨“踩刹车”。最近的例子是10月下旬陕西出台“限利令”，规定将地产项目合理利润率控制在10%以内。9月中旬，住房和城乡建设部相关负责人在接受媒体采访时表示，中国房价目前尚不具备大幅反弹的条件。
图1
从图中可以看出，随着“金九银十”到来，开发商都想抓住这个时间节点集中推盘，但成交高峰并未出现，“金九银十”变成“铜九铁十”，商品房成交量在7月突破百万平方米大关之后，连续3个月下降，本月降幅近20%，“银十”梦碎。
图2
10月份，郑州新增商品住宅投放96.62万m2，环比增加163.05%，同比增加348.14%；商品住宅成交面积67.24万m2，环比减少20.42%，同比增加51.95%。由于前几个月楼市刚需提前释放，加上信贷环境有收紧趋势，导致“金九银十”失色，住宅成交量连续下跌。
图3
不难看出，郑州楼市非住宅供销结构已经严重失衡。从去年10月到今年10月，一年多的时间里，除了春节期间供应稍低，其他时间预售面积都超过销售面积，9月份更是相差悬殊。创下纪录的供应量，对比徘徊在底部的销量，非住宅产品风险可以预见。
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