[摘要] 商业地产扎堆儿过量，已成不争的事实。眼下商业地产则可谓花开遍地，未来激烈的商业竞争态势暂且不表。商业地产却出现了一个怪象：开发商们感叹“招商难”，品牌商家却在抱怨“选址难”。这个怪象折射的，正是商业地产的“同质化”。
根据某网站购房中心的数据统计，2013年，郑州预计45个纯新盘上市。其中住宅项目19个，占总开盘量的42%；商业项目21个，占总开盘量的46%，撑起了楼市半边天。
商业地产扎堆儿过量，已成不争的事实。眼下商业地产则可谓花开遍地，未来激烈的商业竞争态势暂且不表。商业地产却出现了一个怪象：开发商们感叹“招商难”，品牌商家却在抱怨“选址难”。这个怪象折射的，正是商业地产的“同质化”。
目前，国内商业地产开发的产品形态一般均由“四菜一汤”构成：即写字楼+公寓+购物中心+商业街，而作为其核心的集中性商业购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店+中小型店中店模式。
商业地产定位的“同质化”一直是业内的一个隐忧，也是后期运营中的障碍。如今国内商业地产项目均急需先解决后期同质化经营的问题。曾取得业内共识的是，主题定位独特的商业地产或许更有竞争力，也能更有力地吸引投资者、经营户和消费者。
商业地产的开发模式与住宅产业的区别，是商业地产首先要从商业经营的角度去入手考虑，这意味着要分析市场。前期需要做调研、分析、定位，然后据此做商业规划设计、业态的定位与组合，以及分析商业管理、商业运营等问题。
主题定位独特的商业地产更加有竞争力，市场需要有明确主题定位的商业地产，这样能够更有力地吸引投资者、经营户和消费者。商业地产主题化定位主要表现在商业建筑整体的主题风格和业态的主题定位方面。
在北京，形容一些打扮与众不同的人，怀旧与前卫结合，造型夸张，或者不分性别穿着的人，会被称为“西单范儿”。以一个商圈的名字，来命名一个人群以及他们背后的消费特点，这是西单商圈主题定位的成功，也是西单商圈特有的商业价值。
笔者认为，商业地产主题化定位，一定要从设计之初开始，将建筑本身的风格、特色都与商业主题进行完美融合。
比如西班牙北部城市毕堡，曾因为制造业危机而衰落，后来该地政府实施了一个15亿美元的建筑开发复兴计划，邀请世界知名设计师参与，比如弗兰克·盖里设计了古根汉姆艺术博物馆、卡拉特拉瓦设计了新机场及跨河人行桥，这些建筑带动了当地旅游经济，整个城市也由此而复兴，被誉为“毕堡效应”。
毕堡的经验值得国内商业地产开发商借鉴，在项目设计之初，融入主题的思考，让建筑本身成为一个可吸引人到达的景观，主动给租户带来生意。
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