[摘要] 在新老政府交替之际，房地产调控再次加码。2月20日，温家宝总理召开任期内最后一次国务院常务会议，从5个方面研究部署房地产调控工作，被业内称之为“国五条”。“国五条”颁布一周之后，3月1日，国务院办公厅发布调控细则，推出6条具体的调控措施。
房地产调控再加码
在新老政府交替之际，房地产调控再次加码。2月20日，温家宝总理召开任期内最后一次国务院常务会议，从5个方面研究部署房地产调控工作，被业内称之为“国五条”。“国五条”颁布一周之后，3月1日，国务院办公厅发布调控细则，推出6条具体的调控措施。
此次颁布的6条具体措施可谓全方位调控，既强调行政手段，要求加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查，对执行政策不到位和房价上涨过快的地方政府进行约谈和问责，同时也不乏市场化治理，包括税收和金融等手段；既从需求端打压投资炒作，包括提高二套房首付比例和利率等，也要求大幅增加土地和商品房供应量，满足市场的刚性需求；既对市场化住房进行调控，也要求加快保障房建设，确保资金尽快到位，尽早开工建设。可以说，此次出台的6条细则，是在充分总结前一阶段调控的经验教训之上而来，具有较强的针对性，但与此同时，有些措施可能会给房地产市场带来意想不到的结果，增加了房地产市场的不确定性。
在此次调控细则当中，最引人关注的大概是“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。事实上，此项政策并非新规，只不过一直没有得到真正执行。目前我国对出售自有住房的个人所得税有两个执行标准，一是按照买卖差额的20%征税，二是按房屋出售总额的1%～2%征税，在实际执行过程中，大多数选择了后者。这两种不同的征税方式有多大的区别，可以做一个大致的测算，假如一个人10年前在北京以1万元/平方米的价格，购买了一套100平方米的住房，现在房价上涨到4万元/平方米，如果现在出售这套住房，按照房屋总价的1%征税，意味着需要缴纳4万元的个人所得税，如果按照差额的20%征税，需要缴纳的个人所得税高达60万元。
如果按照房地产调控新政，将来严格按照卖房所得的20%征税，对房地产市场将带来巨大的冲击。从长远来看，这将极大压制炒房者的利润空间，在很大程度上打击投机者的热情，但也有可能带来一些难以预料的影响。比如一些拥有多套住房而短期之内并不急需现金的人群，可能会将住房长期持有，转为出租而不是出售，这样可能会大幅减少二手房的供应量，从而助推房价上涨。还有一种可能是，如同现在5年之内卖房征收营业税一样，卖房者最终会将税收成本转嫁给买家，同样也会推高房价。可以肯定的是，这项规定将对改善型需求带来巨大打击，那些希望将现有住房出售，换购一套更大住房的人群，将会因为征税方式的改变付出极大成本。
此次调控新政，除了对二手房交易征收20%的所得税之外，另外一个重点在于“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第[消息价格户型点评]二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。目前我国对于二套房执行的是“60%的首付比例，1.1倍的基准利率”，如果考虑到房地产市场上诸多的“房叔”、“房姐”之类，这一类人群购买住房很少通过贷款，所以，首付款和贷款比例的上调，对于资金实力雄厚的购房者基本上没有影响。
与以往不同的是，此次调控的新意在于对土地供应的重视程度前所未有。要求“原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例”。
最近一段时间以来，北京等一线城市房价再次出现加速上涨的势头，很多人尤其是房地产开发商都在抱怨政府供地不足，统计资料显示，北京去年的供地计划仅完成三成，土地供应不足成为对房价上涨的解释。尽管开发商将房价上涨归咎于土地供应不足有以偏概全和转移视线之嫌，不过土地问题的确在一定程度上制造了市场供应不足的紧张情绪。此次房地产调控将土地供应作为调控重点，预计土地供应不足的状况会有所缓解。以北京市为例，“国五条”出台之后，北京市在2月28日一天就集中成交13宗经营性用地，出让金额达到100多亿元，今年前两个月的土地出让金就已经达到去年全年的六成，充足的土地供应量将会有效缓解市场的紧张情绪。
房地产限购政策虽然已经执行多年，但在实际运行当中存在诸多造假行为，很多原本没有购房资格的人都可以通过各种手段成功购房，这使得调控效果大打折扣，此次调控细则专门对此做出规定，显然也是充分总结了此前调控的经验教训。细则规定“要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任”。
房产税也是本轮调控关注的重点之一，虽然还没有推出具体细则，但是扩容已经势在必行。在2月20日召开的国务院常务会议上，提出要扩大个人住房房产税改革试点范围，随后国务院办公厅出台的6条细则表示要“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费”。
房产税的扩容虽然已经呼之欲出，不过对于房地产市场会带来多大的影响，还有待试点城市的具体细则，如果以现有两个试点城市上海和重庆来看，由于起征门槛较高等问题，房产税对于当地房价几乎没有产生实质性影响。比如重庆的征收对象是高档住房，单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房，被纳入房产税范围，交易单价在均价2倍以上3倍以下的住房，税率为0.5%，3倍(含)至4倍的，税率为1%，4倍(含)以上的税率为1.2%。上海房产税的征收对象是“本市居民二套房和非本市居民新购房”，征收方式是“新购住房应征税面积×新购住房单价×70%×税率”，其中家庭人均60平方米为免税住房面积，适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。如果新一轮房地产试点扩容照搬重庆和上海的模式，房产税也不会起到抑制房价走势的作用，相反，如果房产税扩容之后的实施力度弱于市场预期，反而有可能带来靴子落地的效应，引发新一轮的房价上涨。
我国房地产调控历经多年而未能从根本上解决房价上涨的矛盾，核心因素还在于房地产承载了太多的功能，已经远远超过了简单的居住属性，只有卸载掉房地产身上过多的附属功能，让房地产回归到原本的住房属性，房价才有可能真正实现合理回归。
从政府的角度来看，房地产既可以解决经济增长问题，又可以带来大量的土地出让收入，所以很难对房地产市场真正痛下杀手，虽然表面上一直在对房地产实施调控，但由于房地产对于经济立竿见影的拉动作用，每当经济减速之际，在政策层面总会对房地产市场或明或暗地予以放松，使得房地产市场屡屡在关键时刻出现神奇反弹，房地产市场因此形成了只涨不跌的预期。而从民众角度来看，由于近年来国内持续的通货膨胀，民众资产面临较大的贬值压力，尤其是一些高收入高净值人群，对于资产贬值的恐慌尤甚，但由于国内投资渠道匮乏，股市又很难给予投资者合理回报，因此住房成为民众寻求资产保值的重要手段。2008年金融危机之前，以温州炒房团为代表的人群更多是在房地产市场博取短期差价，但最近几年来，短线投机客的数量减少，长线投资者的数量上升，很多人买房已经不再是着眼于短期差价，而是将房地产作为保值增值的途径。如果国内的通货膨胀保持在较低水平，国内民众的投资渠道更加丰富，住房不再成为民众寻求资产保值增值的选择，房地产也就会逐渐向本质回归。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
