[摘要] 近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。中央希望调控出手“稳、准、狠”，但往往事与愿违。
近十年来，高速发展的房地产市场经历了数次调控，房价却屡调屡涨。中央希望调控出手“稳、准、狠”，但往往事与愿违。“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面？调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系？在近日的调研中，记者试图找到答案。
地方政府：调控代价“耗不起”业内人士指出，地方政府作为“地根”控制者，拥有较强的主导权。但每当中央出台新的调控政策，地方政府在执行过程中却没了“底气”。
从2012年土地出让情况来看，全年土地出让合同价款2.69万亿元，同比2011年的3.15万亿元，下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。
浙江省2012年基金预算执行情况和2013年基金预算的文件显示，2012年，浙江国有土地出让金收入1973亿元，同比下降46.4%。对此，浙江省财政局解释称：“收入下降，主要是土地出让市场行情不景气。”以杭州为例，2009年杭州的土地出让金总额超过1000亿元，超过上海、北京，跃居。而随着国家调控政策的出台，杭州土地出让收入连年收窄。2010年，杭州市本级土地出让金收入922.57亿元；2011年，跌到了427.37亿元；2012年土地出让金再度缩水，为350.80亿。其它省市情况类似。按照上海市2011年国有土地所有权出让收入占政府性基金收入的比例85%计算，2012年上海市土地出让金为1100亿元，同比锐减43%。
由于上述原因，相关省份都相继调低了今年土地出让金预算增速，部分省份甚至预计负增长。
山西一位地方住建局负责人在接受记者采访时表示，我国房地产政策一时一变，经历了从过去鼓励发展到现在严厉调控的历程，而经过高速发展的房地产市场如今却难以调控，造成十年调控十年价涨。
在他看来，国家调控对当地房地产市场影响较小。“因为我们这属于小城市，房地产市场都是刚性需求，发展相对平稳。可能对于需求较大的大型城市影响大些。”
专家解析：“由于土地财政占地方财政收入很大部分，因此，地方对土地依赖较大。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出。“地方政府是政策执行者也是城市责任者。”全联房地产商会会长聂梅生表示，地方政府微调房地产调控政策的原因是，其不像房企可以耗时间，它没有资金，城市就不能发展，人民生活就不能改善，城市GDP也会完不成指标。
开发商：最能抗压“玩得起”“前一天让北京以高溢价拍出13块地，后一天就出‘国五条’细则，说要收20%税，这不是耍着开发商玩吗？”一位开发商在“国五条”细则出台后说。不过，有观点认为，开发商被认为是房地产市场的获益者，是房地产调控中最抗压的一方，最能“玩得起”。
数据显示，自2003年到2012年十年间，中国房地产市场销售规模额从7956亿元扩大至6.4万亿元，累计增长7.1倍。其中百强企业销售额均值由2003年的11.3亿元增长至2012年的近200亿元，增长了近16倍。
此前房企龙头万科公布2012年年度报告显示，去年万科实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。而其它几家大型房企的业绩表现不俗。
业内人士指出，开发商的底线就是资金链不能断裂，之所以在调控中均能置身于外，一方面是因为国家的“十年九调”使开发商对宏观政策有一定的把握；另一方面，由于投资成本较低，在资金出现问题时，开发商大不了选择放弃项目：“我不挣钱也还不了你的钱，大不了把我的土地收了”。
专家解析：倪鹏飞表示，由于房地产的高利润诱惑，造成了现在“全企业炒房”，这也就造成了地价越拍越高，开发商同时采取成本加价的方式获利，而不断增长的购房需求，使购房者成了为所有成本买单的下家。
购房者：弱势群体“伤不起”购房者是整个房地产市场环节中最弱势的一环。一方面，要解决自己的安身之处；另一方面，渴求能有更多的投资渠道使自己的收入增值。因为，在中国投资渠道缺少的背景下，房地产投资成为最合适的选择。
有分析说，在国外，一方面是投资股市拥有较稳定的，另一方面，他们即使投资房地产业，不像我们这样直接拥有一套产权，而是直接以小额投资房地产基金，通过基金获得回报。而我国由于股市波动性较大，再加上基金、信托等新型投资渠道门槛较高，所以投资形式很有限。
专家解析：住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴指出，在城镇化背景下，不断增加的进城人数再加上本城市的改善性需求，购房需求不断增长。与此同时，由于进入房地产市场有门槛，因此在初次收入分配差距较大的背景下，住房价格被支付能力较高的人群决定，这就导致弱势人群在购房中的话语权更是少之又少。
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