[摘要] 三月初“新国五条”出台以来，多地二手房成交量纷纷出现井喷态势，购房者抢搭政策“末班车”购房。不过，随着三月底各地新国五条细则的出台，二手房市场进入“退烧”状态，部分城市二手房交易量下滑。业内人士表示，各地“国五条”细则落地后二手房市场成交量会下降，市场将出现短暂的观望期。
3月初“新国五条”出台以来，多地二手房成交量纷纷出现井喷态势，购房者抢搭政策“末班车”购房。不过，随着三月底各地新国五条细则的出台，二手房市场进入“退烧”状态，部分城市二手房交易量下滑。业内人士表示，各地“国五条”细则落地后二手房市场成交量会下降，市场将出现短暂的观望期。
部分城市二手房交易变“冷清”
地方版国五条细则落地后，各地二手房交易的火热态势开始回落。
北京方面，京版“国五条”落地，京城房产中介门店马上迎来“倒春寒”。据北京晨报报道，记者走访我爱我家、链家地产、21世纪不动产等多家中介门店发现，即使业主愿意议价，买房人也不一定出手。而在刚过去的3月，北京二手住宅网签套数达到43780套，创下历史记录。有专家认为3月楼市已透支了今年上半年的成交量，这次细则落地将成为楼市的分水岭。
深圳“国五条”细则亮相后一天，其二手房交易“急冻”——在罗湖房地产权登记中心，上周还像春运火车站一样拥挤的登记中心，如今已经长龙不再，取号区变无人区，一下子冷清起来。广州日报的报道称，在不少市民看来，深圳“国五条”细则条款比想象中更为宽松，买房大可以从容不迫。深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，细则出台后，高热的二手住宅市场将得以降温，短期内二手房市场成交量将有所回落，市场将出现短暂的观望期。
另据金羊网的报道，广州版国五条细则出台次日，二手房过户量降超三成。广州市交登中心副主任刘娟称，从国五条出台后，市交登中心的二手房过户量就一直处于高位，相当于平日的三倍左右，而3月31日晚广州公布国五条落地细则后，4月1日的交易量就相对此前出现大幅下降了。
此外，中新网房产频道梳理发现，重庆、合肥、郑州、福州等地，房产中介业内人士均表示成交量在3月底开始不断减少，二手房过户热有所缓解。
“满五”二手房涨价 业内：未来二手房成交走低
地方版“国五条”细则陆续公布后，市场影响逐步显现，二手房新增挂牌、中介门店带看量、成交量回落明显，但部分地方细则中“对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税”的规定，让“免税房”成了“香饽饽”，卖家的价格坚挺甚至有跳价行为。
援引文汇报的报道，上海细则公布后，一些中介门店的挂牌房源中，不少 “满五”的二手房开始跳价。据上海中原统计，涨价幅度在8%左右。相关门店介绍，市光一村一套55平方米的2房，细则公布前挂牌价为133万元，上周日房东立马把价格涨到145万元；单价也从每平米24500元涨至26800元。
而在北京，不少中介为了打破二手房市场的僵局，开始重点推出免税房源，吸引购房人的注意。新京报的报道称，在海淀区牡丹园的一个十字路口，记者看到某机构的经纪人摆出卖房广告，上面主要选出了满五年免个税的房源。而在惠新里一中介门店，记者了解到，一到周末，正值看房集中时期，经纪人也主要选出区域内性价比高的免税房源，以期打动买房人，促成交易。
业内人士认为，现在成交陷入低迷，但满五年的免税房和原值较高的房源受新政影响较少，未来将成为成交的主力。
中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌近日接受媒体采访表示，各地“国五条”细则落地后二手房市场成交量会下降，房地产市场上半年走高下半年趋稳。
》》》》
在“国五条”大限4月1日零时，国务院所要求的30多个城市中，除了北京、上海、重庆等20个城市公布了“国五条”落实细则，仍有十几个城市未按期公布今年房价控制目标。而已经公布的实施细则，除了上海和北京感觉比较严格之外，大多都缺乏实质性举措和操作性，一些城市的“细则”甚至不超过50个字。
至此，“国五条”和以前诸多调控政策一样，再次进入了一个难以解套的囚徒困境。外界对地方实施细则出台之后房地产市场能够降温的期待被无形消解，4月1日沪深两市房地产股大幅反弹，就是佐证。可以说，在地方细则出台之后，“国五条”不但没有正式进入实施日程，反而在实质上已经被地方的绥靖政策搁置。以各地目前已经出台的房价控制目标为例，有些含糊其辞，有些表示要使房价涨幅低于居民收入水平的增幅。众所周知，在近两年居民收入水平增幅基本和GD P增幅持平的情况下，这样的控制目标几乎意味着听任房价大涨。
应当引起注意的是，经过10多年的快速发展，中国住房市场出现了明显的结构性变化。以今年政府工作报告的数据为例，到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32 .9平方米，同期中国的城镇人口为71182万人。这意味着，官方统计的城镇住房存量面积为234亿多平方米，这还不包括60多亿平方米小产权房以及一些单位的福利分房。保守估算，城镇存量房面积早已超过300亿平方米，城镇人均住房面积也就超过35平方米，已经接近德国、法国、日本上世纪90年代水平。即使未来中国加快城镇化步伐，每年房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求。
这意味着，在住房市场供求总量已经基本平衡的情况下，强调热点城市的供需矛盾，不仅稳定不了市场，而且会极大地破坏市场预期“国五条”引发的尴尬不在于政策本身，而在于市场已非昨日的情况下，却依然用老的思维来解决新的问题。而这样的调控思维，即使没有遭遇地方的软抵抗，对房地产的健康发展也恐怕并无益处。
特别是，在北京、上海、广州、深圳等城市二手房交易量已经超过新房的情况下，房地产调控一定要从行政和短期思维走向长效机制，调控的重点一定要从增量房转向存量房，而且不能搞一刀切。北京等一线城市虽然需求依旧旺盛，但很多三线以下的城市住房已经出现过剩，一刀切的调控只会扰乱市场。市场已经不是昨天那个市场，投资者、政策制定者以及开发商就不要幻想昨日的疯狂重现，而是都需要面对现实，转换思维。管理层面对的是一个总体上满足了需求的存量为主的市场，而不是一个增量市场，目前需要做的是扎扎实实地去搞信息联网、房产税的基础建设以及市场交易秩序。而开发商则应调整经营思维，去适应房地产从卖方到买方市场的转换。
》》》》
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
