[摘要] 据同策河南研展部数显示，5 月份商品纯住宅销售均价为8288 元/㎡，环比上涨 2.0%，同比上涨 20.3%。继 3 月郑州市商品纯住宅价格进入“8 时代”后，4、5 月份纯住宅价格一路坚挺，每月不同程度上涨支撑价格高位。其中，郑州市商品纯住宅整体销售均价与上月相比有 5 个区域均价上涨。
房天下讯 据同策河南研展部数显示，5 月份郑州商品纯住宅销售均价为8288 元/㎡，环比上涨 2.0%，同比上涨 20.3%。继 3 月郑州市商品纯住宅价格进入“8 时代”后，4、5 月份纯住宅价格一路坚挺，每月不同程度上涨支撑价格高位。其中，郑州市商品纯住宅整体销售均价与上月相比有 5 个区域均价上涨，三个区域均价下降，呈现涨多跌少的现象，涨幅最明显的是郑东新区成交均价 11291 元/㎡，较上月上涨 1628 元/㎡，环比上涨 16.8%。
1.商品房市场
1.1 商品房供求分析——商品房市场供应、成交逆向变动，供应面积环比下降 22.8%，成交面积环比上涨 24.0%，市场供求平衡。
5 月份商品房市场供应量和成交量逆向变动，供应量出现下降同时销售面积环比上涨，5 月份供应面积 110.9 万㎡，环比下降 22.8%，同比下降 8.8%；本月销售面积 94.8 万㎡，环比上涨 24.0%，同比下降 0.7%；商品房供需比降至 1.2，市场本月投入量与销售量基本平衡。
1.2 商品房价格分析——5 月份商品房销售均价 8908 元/㎡，单月上涨 265元/㎡。
数据来源：河南同策研展部
5 月份，郑州市商品房成交均价上涨 265 元/㎡，延续自今年 1 月以来的楼市上涨行情，由历史数据可看出，2013 年 5 月商品房均价较去年同期上涨了 1620 元/㎡，较 2013年 1 月商品房均价上涨了 1030 元/㎡，进入今年后楼市商品房价格上涨的步伐明显加快。5月份商品房销售均价为 8908 元/㎡，环比增长 3.1%，同比上涨 22.2%。
1.3 区域指数分析
1.3.1 区域供求分析——5 月份二七区供应量、金水销售量仍居首位。
本月二七区的投放量，达到 41.8 万㎡，占全市商品房供应总量的 37.7%，主要是二七区本月多个项目投放产品迚入市场，包拪橄榄城(小区网论坛)•五号院、锦绣山河玉华园、正商城和园、春江家园和中投联合汇金城均有较大体量投入；其次是金水区，供应量为 29.6 万㎡，占比 26.7%；再次是管城区，供应 17.4 万㎡，占比 15.7%。本月销售量的仍是金水区，销售面积为 22.7 万㎡，占比 23.9%；其次是二七区，销售面积为 17.9 万㎡，占比 18.9%；再次是中原区和郑东新区，销售面积分别为 17.6、17.4 万㎡，分别占比 18.5、18.3%%。
1.3.2 区域价格分析——各个区域价格涨跌不一，惠济区价格涨幅，经开区成交价格跌的最明显。
5 月份，郑州市各个区域商品房成交均价较上月相比涨跌不一，本月惠济区和金水区价格涨幅较大。其中，惠济区 5 月商品房成交均价为 11015 元/㎡，单月上涨 2557 元/㎡，主要由于5 月惠济区成交的商品房中天地湾、怡丰森林湖(小区网论坛)等价格较高的产品成交占比增多，促使本月惠济区整体商品房均价上升；金水区5 月商品房成交均价为10277 元/㎡，单月上涨 1699 元/㎡，体现了金水区整体项目的溢价水平较高，价格上涨步伐较快。本月商品房成交均价下降的为经开区，5 月经开区商品房成交均价为6747 元/㎡，不上月 22722 元/㎡的均价形成鲜明对比，主要因为本月经开区有较多的经济适用房成交，不能够继续支撑价格高位。
2.商品住宅市场（含经适房等政策性用房）
2.1 住宅市场（含经适房等政策性用房）供求分析——住宅量投放量与上月持平，销售量环比上涨 23.3%，供求基本平衡。
5 月份郑州市商品住宅的预售面积与上月基本持平，而销售面积较上月上涨幅度较大；5 月商品房住宅预售面积 85.1 万㎡，环比下降2.7%，同比下降17.9%；销售面积 77.4 万㎡，环比上涨 23.3%，同比降低 8.6%；5 月仹新“国亏条”政策的调控乏力，市场再度走热，民众购房热情上涨推劢销售量上扬。
2.2 住宅市场（含经适房等政策性用房）销售价格——商品住宅成交均价相比上月涨了 297 元/㎡。
5 月份商品住宅成交均价为 7918 元/㎡，较前期销售价格呈平稳略涨态势，单月上涨达 297 元/㎡，环比上涨 3.9%，同比上涨 23.0%。商品房住宅销售价格自今年 1 月以来上涨总共上涨 834 元/㎡，上涨幅度已达 11.8%，新一轮的“国亏条”调控并未放缓住宅均价上涨的步伐，2013 年年初至今商品住宅持续収力，销售价格节节攀升。
2.3 纯商品住宅市场供求分析（不含经适房等政策性用房）——5 月份商品纯住宅供应面积略微上涨，销售面积涨势明显，环比上涨 27.4%。
5 月份，郑州商品纯住宅预售面积 85.1 万㎡，环比上升 6.1%，同比下降 5.0%；销售面积72.4 万㎡，环比上涨 27.4%，同比下降4.4%。5 月份供求比为 1.2：1，本月供求基本平衡。
2.4 纯商品住宅价格分析（不含经适房等政策性用房）——5 月份商品纯住宅销售价格继续攀升，站稳“8”字价段。
5 月份商品纯住宅销售均价为8288 元/㎡，环比上涨 2.0%，同比上涨 20.3%。继 3 月郑州市商品纯住宅价格进入“8 时代”后，4、5 月份纯住宅价格一路坚挺，每月不同程度上涨支撑价格高位。除去 4、5 月份推行的新”国五条“政策外，2013 年至今并无其他国家调控政策，而且新“国五条”实施效果并没有达到预期，反而加剧了购房者的恐慌性情绪；再者，市场的回暖基调已现，房企采用多种营销手段打造市场火热行情，进一步推动观望购房者积极入市。
2.5 纯商品住宅面积段细分（不含经适房等政策性用房）
2.5.1 成交面积——小面积、功能型户型继续受热捧，销量占据市场半壁江山。
5 月份，90㎡以下的产品销售 39.8 万㎡，占全市纯住宅销量的 54.9%，90-120㎡的产品及 120-140㎡的产品也占据较高份额，占比均为 15.8%，140-180㎡的四居产品份额次之，180㎡以上占比，仅占总体量的 4.8%。整个市场 90㎡以下户型销量，销量达到了总量的一半，说明目前市场依旧是以刚需为主流，大部分刚需客户热衷于 90㎡以下的紧凑户型，首付及月供压力较小；另外不难发现本月 90㎡以下产品销量较上月大幅增加同时其他面积段产品增幅不明显，即近期不断回暖的市场助推了对价格敏感的刚需客户入市。
2.5.2 成交均价——本月 140-180㎡的纯住宅产品价格上涨幅度，其次为 90-120㎡产品。
5 月份整体市场表现为 140-180㎡以上的高端产品销售均价为 14158 元/㎡，进高于其他产品价格，且本月涨幅也，单月上涨 2268 元/㎡，上涨幅度为 28.5%；其次是90-120㎡产品销售价格 8546 元/㎡，单月上涨 1070 元/㎡，上涨幅度为 14.3%；接着是180㎡以上产品较大，环比增长 11.0%。其他面积段价格发化不明显。
2.6 纯商品住宅市场区域指数分析（不含经适房等政策性用房）
2.6.1 区域供求分析——5 月份，二七区供应量位居，金水区销售量全市领先。
5 月份，二七区预售量位居郑州市各区域，销售量为 37.7 万㎡，占全市供应总量的 44.2%；其次为金水区，预售面积 26.5 万㎡，占全市供应总量的 31.1%。金水区销售面积 17.3 万㎡，占全市总销售量的 23.9%，继续领跑全市；事七区销售面积 16.1 万㎡，紧随其后，占全市供应量的 22.2%。
2.6.2 区域价格分析——5 月份各区域成交均价涨多跌少，郑东新区成交均价涨幅，达 16.8%；经开区住宅成交均价。
5 月份，郑州市商品纯住宅整体销售均价与上月相比有 5 个区域均价上涨，三个区域均价下降，呈现涨多跌少的现象，涨幅最明显的是郑东新区成交均价 11291 元/㎡，较上月上涨 1628 元/㎡，环比上涨 16.8%；经开区成交均价跌幅，但依旧是价格区域，为19738 元/㎡，主要由于区域内高端产品较多，拉高区域内整体成交价格，同时本月非高端项目成交套数增多，使得本月经开区成交均价有较大幅度下跌。
2.7 商品纯住宅销售额 20（按金额排名，不含经适房等政策性用房）
3.1商业市场供需分析——商业供应量出现回落，销售面积环比上涨21.8%
5月份商业预售面积较4月有所回落，降为11.0万㎡，环比下跌36.2%，同比上涨18.5%；本月销售面积5.5万㎡，环比上涨21.8%，同比上涨13.6%；供求比达2.0，整体商业市场近一年供求比均在1.0 以上，当期供应量均高于当期销售量，造成市场库存增多。
3.1.1 商业市场价格分析——商业市场价格整体波动较大，5月价格环比下探至16228元/㎡
由近一年郑州市商业市场销售价格走势图可看出郑州市商业市场情况整体价格浮动较大，5月份，商业成交均价16228元/㎡，较上月略有下跌趋势，环比下降1.5%，同比下降1.1%。
3.2 商业市场区域指数分析
3.2.1 区域供求分析——郑东新区供应量居全市之首，金水区销量全市
5 月份，商业产品供应集中在郑东新区，供应量为3.95万㎡，占全市总供应的35.9%，主要是由郑东绿地中心投放3.1万㎡，占份额较大；其次投放量较多的区域为二七区，投放量为3.14万㎡，占全市供应总量的28.5%；5月金水区商业销售超越郑东新区，跃居，为1.63万㎡，占全市总销量的29.7%，其次郑东新区商业销售1.26万㎡，占总销量的23.0%。
3.2.2 区域价格分析——5月各区域商业价格涨跌互现，管城区、惠济区价格上涨幅度较大，二七区、金水区跌幅较深
本月郑州市8个区域商业用房成交均价涨跌互现，5个区域成交均价上涨，3个区域成交均价下降；其中管城区、惠济区价格上涨幅度较大，二七区、金水区跌幅较深。5月管城区、惠济区的价格分别 14008元/㎡、22591元/㎡，上涨幅度分别为15.9%、15.2%；二七区、金水区的成交均价为15103元/㎡、16016元/㎡，下跌幅度分别为45.6%、41.2%。
3.3 商业物业销售额 20（按面积排名）
4.办公市场
4.1办公市场供需分析——5月办公产品供应量大幅下跌，销售量持续攀升
5月郑州市场办公产品供销比为0.51，为2013年来首次降至1.0以下，呈现当月供应量小于当月销售量。5 月份办公产品预售6.08万㎡，环比下降77.0%，同比上涨176.2%；销售面积11.89万㎡，环比上涨30.5%，同比上涨101.8%。
郑州办公市场一直处于高量库存的形势，存在着较大的去化压力，尤其是2012年部分月份办公产品去化缓慢，而近期整体市场走热，带动办公市场上涨，办公产品销量也一路见好。
4.2 办公市场价格分析——本月办公产品均价呈平稳略涨趋势，环比上涨1.3%
郑州市办公市场近一年整体成交均价走势起伏较大，自今年2月以来办公产品销售价格不断上涨，5 月份郑州市办公市场成交均价为11975元/㎡，环比上涨1.3%，同比下降0.7%。
4.3 办公市场区域指数分析
4.3.1 区域供求分析——5 月办公产品只管城区有供应、郑东新区销售面积排
5月份办公市场只有管城区供应6.08万㎡，其他区域本月办公产品无供应。本月郑东新区成交6.74 万㎡，占全市成交总量的56.7%，位居；其次为金水区，销量3.02万㎡，占总成交量的25.4%。郑东新区和金水区办公产品成交量占全市成交量的82.1%，办公市场成交多集中这两大区域。
4.3.2 区域价格分析——郑州各区域价格多数均呈上涨趋势，郑东新区依旧占据办公价格高地
5月份郑州市各个区域办公产品销售价格多数上涨。其中惠济区办公产品均价8864元/㎡，环比上涨27.0%，上涨幅度；其次金水区均价11511元/㎡，环比上涨 24.0%。办公产品均价下降的区域为管城区，均价10425元/㎡，环比下降16.0%。
4.4 办公物业销售额 20（按金额排名）
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