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房价回到几年前暴涨时代 开发商坐等涨价

央视财经评论   2013-10-03 00:00

[摘要] 高房价能够挡住购房者选购的热情吗?我们到底需要怎样的房子?金九银十,楼市躁动,是什么在推动房价继续上涨?争先恐后,买的是房?还是心安?

近期,被称为房地产晴雨表的北京秋季房展会开幕,和往年的房展会相比,规模依然庞大,海外项目的数量大增,而本地项目仅占一成,观展的人数遇冷。那么,参展卖房的都是谁?看展买房的又都是谁?高房价能够挡住购房者选购的热情吗?我们到底需要怎样的房子?金九银十,楼市躁动,是什么在推动房价继续上涨?争先恐后,买的是房?还是心安?

家在北京的杨先生夫妻俩一直想买一套三居室改善居住条件。半年来,跟随看房团看过不少楼盘,都没能如愿。这次赶着中秋节休假,夫妻俩又来到北京秋季房展会,想多看看增加一些购房的选择。

杨先生:因为我们两个人都老了嘛,我们因为是要买的就是改善性住房,那肯定要注重商业方便,还有医疗方便。

杨先生表示,尽管五环沿线的房子有些配套还跟不上,周边的环境也不能完全满意,但是担心未来房价会快速上涨,还是希望能够早日买下一套。

素有北京楼市风向标之称的北京秋季房展会,9月19日到22日,开展四天时间,共吸引看房人18万人次,记者看到,在北京本地项目中,六环内已难寻均价每平方米2万元以下的楼盘,其中,三环内项目均价突破每平方米6.5万元,一些五环附近项目也突破每平方米4万元,五环至六环间项目均价则普遍在每平方米2万元以上。

这几天,在南京、秦皇岛开锣的秋季房展会的一些花絮惹人瞩目。在南京,一位小伙子用绳子牵着几只螃蟹现身展会,寓意高房价、高地价横行。这位溜蟹哥说,南京房价一涨再涨,很多年轻人在主城买房已遥不可及。无独有偶,近日的秦皇岛房展上,一位大汉带着一幅枷锁亮相,表达的也是对房价以及装修费用等居住成本高起的不满。

房价成为行为艺术时,它跟普通人还有多大关系?

尹中立:开发商现在根本不着急卖房子他们在等着涨价

应该说从6月份到现在,我的观点没有变,而且从现在市场运行来看,应该说我的观点应该说得到了越来越多的印证。从考察国外的整个市场运行来看,一个市场的顶部特征用四个字来概括,就是价升量增。因为从投资的心理来看,当市场几起几落,到最后疯狂的上涨的时候,看空的人会越来越少,看空的人越来越少就意味着什么?意味着准备投资或者犹豫,徘徊的人已经不再徘徊,就疯狂的会冲进市场,甚至于很多当时不具备购买能力的人,就通过这种负债的方式(比如按揭贷款),冲进了购房的队伍当中。

目前,国际的一个大气候就是,我们房子上涨,说白了就是钱多了,钱多了这是房子上涨的一个前提条件,但是这种钱多的状况随着国际形势的变化,应该说现在至少是一个顶点,未来向不断收缩是一个大概率事件。我有时候也在深夜也在反思,我是不是看错了?冷静的看我觉得应该没错。从市场的情绪来看,的确是有一种恐慌,因为现在在座的大家(小区网 论坛)都可能是有房子的人,可能谈起来也是一个谈资而已,但是对于那些需要等买房结婚的人来说,他们的压力和焦虑是可想而知的。

现在北京的开发商已经不需要借助于营销手段来营销了,也就是说他现在已经是根本不着急卖,他们已经在家里等着涨价,这个市场的确也反映出这种疯狂的程度。

张鸿:现在已经回到几年前房价暴涨的时代 开发商已经不需要借房展会来做推广

如果我们把这个涨说是多,然后跌是空,那其实是把房子当作一个投资品来看待,那什么时候会往下跌呢?我觉得如果说尹老师是最后一个空头,那什么时候尹老师觉得,是不是我原来判断错了,他成了多头的时候,大概就是看多的人的时候,那就是一个顶部的特征。但是从普通投资者的角度来说,我是觉得他们的心情是可以理解的,因为他们觉得恐慌。

小片里那对夫妻就是因为之前没买,所以现在只能从四环买到五环,甚至接下来可能要买到六环。我们分析一下这两口子的心理,可能当时准备买的时候假定是一个人说买,一个人说不买,那现在那个不买的人在家里就没有话语权,那两个人就会后悔,很多家庭其实都是这样。北京的房价到8月份的时候,同比上涨了将近20%,也就是说去年的这个时候你准备买房,大家犹豫犹豫,今年就要多掏20%的钱,那越不买就越买不起了,这样你就越觉得自己应该赶紧下手买。

现在进入到好几年前,房价暴涨的那个时代,就是开发商不急,买房的人急。为什么北京现在只有一成的房子在房展会上,因为开发商很多已经不太需要借什么房展会来做推广了。现在金九银十,起码金九已经是铁定了,银十其实对开发商来说,对地方政府卖土地来说已经没那么重要了,但是它会自然产生银十,甚至是钻石十,为什么?因为一二线城市的这些土地已经超去年全年,就是收入已经够了。即使我今年不完成我的土地放出的量,但我的钱已经收够了。

尹中立:现在的疯狂实际上是一种搏傻行为

如果说用一个名词来概括,那实际上是一种搏傻行为,这是一种投资市场的一个专用的名词。就是形容投资者就是明知道有风险,这个东西本身是不值钱的,但因为市场热情很高,所以我的后面还有比我更傻的人,我可以以更高的价格卖掉,我能赚钱,所以我参与。像股票市场炒各种概念,或者是炒那些借壳重组的概念,实际上在一定程度上,和我们当下买房子的行为是一样的。我们的房子本来应该是拿来住的,但是我们现在房子不是拿来住的,主要是拿来未来在某一个时点,我们可以用更高的价格把它卖掉,拿来赚钱的。简单来说,房子已经成了一个投资品,它已经不是拿来居住的一个实物。所以,现在来买房的大部分人,应该说拿来住的人已经越来越少了,投资成为了一个最重要的目的。

实际上刚需是一个伪名词,大牛市的顶部最重要的特征就是价升量增,为什么价升量增呢?实际上这些所谓的92%当中,可能有相当一部分,如果按照他的购买力的话,他明年,或者说五年、十年以后购买,但是他已经迫不及待,为什么迫不及待?假如按照现在的上涨速度,我明年、后年买可能就买不起了,所以大家把老人的养老钱凑一起付首付,通过按揭贷款去强行购买。那么,不具备购买能力的这些人都已经背着钱进来了,就说明后面已经没有部队了,没有队伍了,那就有可能是最后一波傻子,最后一波傻子一定就是这种最没有钱的人进来了。

张鸿:现在大多数人买不起 但有资格还是想买

从投资的角度来说,房子现在投资品的属性就越来越强,包括翡翠。玉,过去玩的很多人都是收藏,不单纯为了以后涨价卖出去,但现在因为很多投资类的钱进来以后,就希望它能涨价,房子也是一样,就是它的属性稍微有点变异,或者说投资的属性越来越强。房展会上的行为艺术,它其实不是说老百姓和房子没关系了,恰恰是这些老百姓是想和房子发生关系,发生什么关系呢?发生买的关系。就是如果我能买的话,那我就不去做艺术的那种行为了,但是这小姑娘她太漂亮了,她不甩我,那我只能黯然神伤,弄点什么艺术行为了。

买不起,能有资格买,现在大多数人他还是想买,这是一个让我觉得很意外的一个数据。就是8月份,你知道北京成交的房子里面,新房里面,首次置业的占多少?92%。

张鸿:货币问题和土地制度问题不解决 房价上涨的趋势就不会改变

今年应该说北京的占比缩水,然后境外的占了一半以上,这是新的变化,基本上就是外国的比中国的多,外省市的北京的多,外环的比内环的多。反客为主。原因,北京的项目现在其实不是特别需要宣传;其次,房子作为投资品的属性越来越强,所以房展会越来越像一个投资移民的洽谈会,每天都有大量投资移民的讲座。必须提醒一下,你要买国外的房产的话,必须得咨询一个特别了解当地相关法律业务的人,因为一个了解欧盟的人没法给你推荐美国的项目。在展会上,你会发现很多普通人都涌到这里面,你都难以想象,它已经变成了一个金融现象,或者货币现象。咱们也说过,房地产问题其实只有两个问题,一个是货币问题,一个是土地制度的问题,这两个问题如果根上不解决,那房价上涨的趋势不会改变。

现在问题是什么?是我们如果把它当作一个货币现象,那就是说我们的钱很多,然后别的地方不能去,那就都集中在房子上,现在分散到外面去,往外去投资国际,放眼国际,这是一个要出去,然后外面现在也发现了你这么多钱,所以也都来了。

尹中立:在中国的过去十年中 你在任何时间买了房子都是赚钱的

这种大牛市会有一种溢出的效应,什么叫溢出的效应?因为从价格来看,为什么外国的参展团比中国还多,这说明北京的房价已经具备了国际竞争力。实际上我们横向的比较一下来看,在国际大都市当中,北京的房价从均价来看已经是了,中国老百姓这种消费能力,或者说他的收入水平已经在全世界大多数当中已经首屈一指,而且是国际最贵的行列。所以就导致了国内这十年来任何时候买房都赚大钱,当这些人从国内赚钱的人,体会到了投资买房的这种乐趣,然后就把眼光从中国、从北京看到了国外。一定要注意,就是说中国过去十年你任何时间买了房子都是赚钱的,并不意味着你到国外买房子也会重复过去十年中国曾经重复的故事,大不一样。

我们现在状况和20年前日本的状况实际上是一样的,1985年到1990年,日本经过了5年的房价的疯狂上涨,到1990年/1991年前后的时候,日本人在国内炒房赚了很多钱以后,就开始向海外进行扩张,加上它货币的,觉得美国的房子比东京的房子便宜很多了,就疯狂的到美国,到其他国家去买房子,甚至让美国人开始惊呼,说日本人准备买下整个美国,这是当时一个很荒唐的现象,就是说东京所有房子卖掉可以把整个美国都买下来。  

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