[摘要] 胡葆森从外界形势的宏观、中观和微观的观察和思考进行分析，3个层面都是正负能量、积极因素和消极因素同时并存。
“听（胡）葆森讲地产，听（赵）进京讲商会”，中秋节前夕，河南省房地产业商会举行了年度的中秋联谊会，来自全省各地的房地产开发企业、上下游企业会聚郑州，面临经济增速放缓、房地产调控政策持续的大背景下，房地产市场前景如何成为业内人士非常关注的话题。省房地产商会名誉会长、建业集团董事长胡葆森对市场的分析，让业内人士非常受益。
中国的城镇化预计只需40年
胡葆森从外界形势的宏观、中观和微观的观察和思考进行分析，3个层面都是正负能量、积极因素和消极因素同时并存。从宏观上看，以美国来说，不是说它经济发展多么好或是信用多么好，不是说它的那套市场经济的经验对世界经济产生多少正向影响，而是现在实在没有第二个经济体可以取代它做领头羊。虽然美国经济在短期内有很多复苏的迹象，但是现在来看，还没有明显的迹象说明美国经济已经完全复苏了。从中国来说，近几年无论从经济体制的调整和增长方式的调整，都不是一个短期的问题。
从中观的房地产行业层面来说，胡葆森指出，虽然调控政策一直在进行，但是行业也一直在发展。“英国的城镇化用了120年的时间，从不到20%到现在的70%多，很多发达国家都平均用了70~80年的时间。中国在过去的20年中，出现了一个火山爆发式的局面，中国的城镇化从过去的不足20%开始起步，到去年年底的52%，用了大约20年的时间。现在仍然以平均每年接近1.5%的速度在继续增长，由此可见，中国的城镇化率接近70%已经不用再用20年的时间了。中国的城镇化，将用40年左右的时间完成。”胡葆森认为。
为此，胡葆森称：“我们赶上了中国城镇化的上半场也就是过去的20年，而且我们还非常有信心地在今后的20年继续发展，继续成长。所以，我们大家(小区网论坛)如果有幸都参与到整个城镇化这40年的全程的话，无论我们在这个过程中积累了多少财富，我们都是中国过去3000年里最幸运的一代。因为城镇化对于中国这样一个国家来讲，是一个3000年才有一次的机会，让我们这一代人赶上了。”
河南房地产市场依然看好
讲到微观层面，胡葆森认为，虽然有经济增速放缓、调控政策依然存在的情况，河南房地产市场发展仍然有很多积极的方面。大的方面来说，中原经济区和郑州航空港区相继上升为国家战略，对河南、对郑州经济发展的作用是显而易见的；小的方面来说，高铁的开通，使得房地产行业发展的空间尺寸一下子变小了。“我们原来开车到信阳，开的慢得3个。现在我们坐高铁，65就到了，发展为行业提供了蓬勃发展的机遇。”胡葆森说，“我们看到郑州市场，在过去的七八年间，像万达、绿地、绿城、保利、万科都进入了。这些大企业的进入，既有主动战略型的进入，也有被动型的进入。市场的空间就这么大，我们看到像保利上个月推出一个盘，有1000多套房，在不到一个月的时间内就销售完了。”
房地产企业要做好三大选择
胡葆森提醒开发企业无论在哪个市场进行发展，都应该注意在三大问题上做好选择。是市场角度。“如果你在郑州市场拿不到地，那么就不要被动地在这儿耗了，应该主动地转移到地级城市去；如果在地级城市做，我想会有更大的发展空间。如果在地级城市发展也感到有点儿吃力的话，那么可以主动转移到县级城市，河南的县级城市有108个，这些都是我们开发企业巨大的发展空间。”胡葆森强调，“我一直认为，县级城市的发展如果没有到位的话，那么中国的经济也就不会得到真正扎实的发展。”
第二是产品形态。“你究竟是做住宅还是做工业厂房，还是做商业街，还是做其他类型的度假式的产品，或者养老或者其他。你的产品形态也要尽早地作决定。”胡葆森说，很少有企业能够把握好这几种传统形态的，为此要在产品形态上做一个认真的选择。
第三是商业模式。“是要做一个快速中转型还是做长期持有型？作为持有型，我们可以持有商场、酒店、仓库，可以持有工业厂房，可以持有老年公寓等。或者做快速中转和持有混合型，都要尽快地作决定。”胡葆森说。
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