[摘要] 近期，世邦魏理仕发布报告称，全球范围内正以极快的速度兴建购物中心，在20个购物中心开发体量最大的城市中，中国占了14个。这些购物中心是城市综合体的一部分，这是中国很多城市参与的狂欢。
近期，世邦魏理仕发布报告称，全球范围内正以极快的速度兴建购物中心，在20个购物中心开发体量的城市中，中国占了14个。这些购物中心是城市综合体的一部分，这是中国很多城市参与的狂欢。
不可避免，城市综合体正以巨大的供应量席卷中国每个快速发展的城市，也包括中部地区最重要的省会城市——郑州。
综合体的江湖地位
最初，业内对于城市综合体的预期是：“谁拥有城市综合体，谁就拥有未来。”然而，随着开发商对城市综合体一哄而上，城市综合体的未来已被分化。
在城市综合体大跃进的背景下，不少开发商把综合体作为一种产品增值的概念去炒作。简单地将酒店、写字楼、住宅、商业等多业态的组合称为城市综合体。仅就郑州而言，从座城市综合体建成至今短短数年时间，综合体已呈遍地开花之势。但综合体的细分及真正价值，并未得到市场清晰的认知。
价值化的综合体，其规划之初的着眼点及运营的方向是能够使综合体内各业态、各部分间建立一种相互依存、相互助力的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
综合体的价值，依据不同的定位由浅至深可分为4个层面：，增加生活的便利性；第二，带来生活方式的改变；第三，改变城市的格局、提升区域的价值；第四，奠定城市未来的发展方向。
也就是说，城市中各个综合体间江湖地位的奠定，要看综合体本身的价值能达到哪个阶段。其中综合体内的商业业态起着最为关键的作用，作为综合体价值的发动机，商业业态促使各业态间相互支持，形成强大的综合体循环经济。
目前，国内运营相对较为成功的综合体大致可分为两个类别。以华润置地开发的华润万象城为代表的都市综合体和以华润五彩城、中粮大悦城、万达广场为代表的城市（区域）综合体。
都市综合体 位于整座城市的核心商圈
什么是都市综合体呢？都市综合体只会出现在一线或省会城市，都市综合体往往位于整座城市的核心商圈。都市综合体的开发及运营难度，它囊括城市端的资源，价值，最为稀缺。，都市综合体往往体量巨大，均在50万平方米以上，其中商业部分为15~20万平方米的综合购物中心（shopping mail），汇聚国际一线品牌，容纳影院、游乐场、百货商场、大型餐饮及美食广场等众多业态。第二，都市综合体内配建的酒店、写字楼及住宅公寓，均是城市最的。第三，都市综合体的消费带动辐射整座城市乃至全省。都市综合体标志着城市的未来高度，所以一座城市只能有一座都市综合体。
而以华润五彩城、万达广场、中粮大悦城为代表的城市综合体，定位为所在区域内的家庭式消费，城市综合体的商业体量一般在5万到10万平方米，入驻商家多以H&M等快时尚品牌为主。这类综合体主要是增加区域生活的便利性、带来全新的生活方式以及提升区域的综合价值。一个城市中（除非是国际特大型都市）一般只有一个都市综合体，例如北京华贸中心、深圳华润万象城、上海新鸿基IFC等，但可以拥有多个城市综合体，比如武汉就拥有多达10家万达广场。
中粮大悦城也是城市综合体的代表产品。其理念是年轻、时尚、国际化，在目标城市中的选址原则是“区域易达型”，也就是说，中粮大悦城也是区域型购物中心。在北京，包括营业以及计划中的大悦城至少有3家。
不论从何种角度看，都市综合体都比城市综合体高端，其对当地商业水平以及消费潮流所带来的冲击与改变也最为深刻。
华润置地是在商业地产领域全面布局的开发商之一。从综合体的体量以及地标性影响力来看，华润万象城已发展成中国高端都市综合体领域不折不扣的老大。据不完全统计，范围内，包括在建以及规划中的华润万象城共有16座。2004年开业的深圳华润万象城，是华润置地引进香港太古广场原班团队打造的座都市综合体。爱马仕、葆蝶家、路易威登、古驰、迪奥等众多国际大牌旗舰店汇聚于此；超五星酒店君悦酒店成为各国政要及明星下榻的。华润大厦成为众多世界500强企业驻华总部的办公地。杭州、沈阳、南宁、成都等每一座华润万象城也都成为当地端的购物中心及城市地标建筑群，并在极大程度上提升了当地消费水准，引领消费升级。
郑州，作为中部地区发展最快的省会城市，2012年GDP排名第20位，人均消费水平排名第16位，但郑州的城市影响力却明显滞后，郑州着实需要一座具备国际化水准的都市综合体。即将于明年开业的郑州华润万象城无疑就是这座众多的都市综合体。郑州华润万象城购物中心建筑面积22万平方米。已完成签约的入驻品牌，从数量及国际影响力上来看，对于郑州零售商业而言将会具有里程碑式的意义。写字楼部分，即郑州华润大厦，将以180米高度成为郑州主城区标准的总部级地标写字楼，目前华润大厦正在全球租售；规划高度超过250米的酒店将由世界十大酒店集团之一凯悦集团旗下的君悦酒店来运营。从现状来看，君悦是目前郑州已建和在建档次的超五星级酒店；住宅部分即华润悦府，作为城市最核心的豪华住宅，目前正在热销，不管从200米的建筑高度，还是每平方米5000元的精装修标准，以及上述商业配套来看，都是郑州居住及投资价值的住宅项目。
郑州华润万象城在城市最核心之处，地铁1、3号线之上，集地理中心、经济中心、精神中心三大中心于一身，总而言之，华润万象城作为郑州的都市综合体，将用的资源及视野，为郑州正名。
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