[摘要] 有人说，人流聚集在哪里，城市就在哪里。又有人说，地铁开到哪儿，城市未来就在哪儿。从郑州地铁1号线路线开工到开通，再到近在眼前的正式通车，“地铁”成为房地产行业中最为活跃的字眼。
有人说，人流聚集在哪里，城市就在哪里。又有人说，地铁开到哪儿，城市未来就在哪儿。从郑州地铁1号线路线开工到开通，再到近在眼前的正式通车，“地铁”成为房地产行业中最为活跃的字眼。伴随着地铁1号线正式开通进入倒计时，这趟开往春天的地铁，也搅动了郑州楼市一池春水。一曲颠覆区域概念，突破传统居住观的地产、地铁
地产联袂地铁
上演完美协奏
春之声圆舞曲
楼市版图再定义
地铁是一个梦，清晰了城市梦想的轮廓。地铁是现代化都市的标志之一，它与高楼大厦、广场阔路同为都市的象征；城市里密集起来的人流与车流，给彼此之间带来了交通的不便，地铁是化解城市交通顽疾的良药。
每80公里的超快时速、车次频率高、发车时间精准、全程畅通无阻，无怪乎在全球100多个拥有地铁的城市中，平均60%~80%的市民地铁出行。
对于城市最重要的经济板块楼市而言，地铁同样是个梦想。当这个城市为地铁即将来到而欢呼雀跃的时候，楼市里的人们也已经开好了香槟。
事实上，国内外大都市中的实例，早已把地铁之于楼市的益处论证得清晰明白。地铁，一条将社会财富向城市热点区域集中的金线。在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力、实用程度、抗风险能力最强的物业形式。分布在地铁附近的住宅、商业，其辐射能力远远强于传统中心区物业。
地铁来了，楼市快跑。在郑州，分布在地铁沿线的楼盘，早已炙手可热。“地铁房”因其无与伦比的交通区位优势、物业增值潜力成就地铁沿线楼盘的价值核心。而当铺天盖地的房地产广告袭来之时，“地铁”无疑成为它们的核心竞争力，沿线房价也随之水涨船高。
升龙又一城，可谓郑州开盘的地铁概念房之一，由于紧邻地铁1号线新郑州大学站，作为郑州高新区最西排，从地理位置、配套资源等方方面面都不能与市中心楼盘媲美，然而，从2012年年初次开盘到2013年的数次开盘之间，均价从5000元/平方米上涨到7500元/平方米，上涨近50%。
河南财经政法大学教授刘社在分析时表示，“地铁缩短了时间距离，时间距离的缩短，会使地铁沿线的地租、房价提升，无论是商业用房还是住宅。”
不仅如此，正是得益于地铁1号线带来的利好，才使得高新区从众多区域逐渐走进购房者的视野，“工作在城区居住于郊区”的生活模式也由此走进郑州人的生活。
同样位于高新区科学大道的正弘高新数码港也搭上了地铁这班快车。近日，记者在正弘·高新数码港营销中心走访时看到，到访客户中将近50%的购房者与自身的地铁情结有关。项目营销负责人表示，“事实上，正弘·高新数码港很多客户对地铁房相当关切，作为1号线与8号线双地铁房，这在全城地铁房中非常稀有，地铁投入运营后，这里将呈现出居住与地铁、地铁与商业互动呈现的国际化生活业态。”
据了解，继1号线正式开通之后，地铁1号线二期工程以及5号线随即投入施工。计划于明年2月份开工建设的地铁1号线二期工程，向西延伸到河南工业大学站、新郑州大学站、科学大道站等站点；向东延伸站点到龙子湖南站、龙子湖站、龙子湖北站等站点。1号线与5号线全线开通后，包括高新区、龙子湖板块、航空港区的郊区腹地都将搭上地铁的快车。
在地铁1号线外延线路另一端的龙子湖板块，被十几所人文高校环绕。地铁的开通，将满足当地庞大师生群体膨胀迫切的出行需求。对此，永威·五月花城策划部负责人认为：“高校烘托的人文气息形成龙子湖板块成熟的社会文化，然而，单凭这一方面很难托起龙子湖未来的发展，地铁到来兑现了完善龙子湖板块交通配套的承诺，可谓是雪中送炭。”
置业观变奏曲 郊区楼盘受热捧
法国导演吕克贝松在电影《地下铁》中写道：“地铁时代”的到来，一座城市的格局、商业分布、居家版图以及都市人的面孔都将发生梦幻般的改变。
传统地段论因为轨道交通时代的到来正在被颠覆。这些贯通东西南北的郊区轨道交通不仅带来空间距离的缩短、城市格局的变化，更将带来传统置业观念的改变。
地铁的方便快捷让上班族早上可以放心多睡一个而不用担心迟到，不必承受上下班时汽车尾气的困扰，节省下来的休闲时间可以走亲访友；地铁的准时高效使城市白领不必再考虑几点钟进办公室，而只需要考虑几点钟到地铁站，地铁的出现为白领们提供了一个摆脱拥堵、赢得时间的交通方式。
“如果没有地铁，我恐怕不会在这里买房。”在地铁1号线西流湖站西站口800米附近一处项目购房的方女士说。即将开通的1号地铁线，从东西两个方向深入远郊腹地，包括高新区、客运东站等远郊与城市核心区的联系更加紧密，使得大量的买房需求沿轨道交通逐渐向外延伸。
地铁的快捷性让置业、娱乐、交流与生活都不再局限于原来的圈子，而是围绕着地铁线的延伸而扩展。随着未来多条地铁线路相继开通，包括航空港区、惠济区等远郊区域不再排除在城市中心之外，“市中心”与“郊区”的概念界限更加模糊，一个更清晰准确的城市框架图在地铁线路的引导之下铺陈开来。
盛润置业副总经理吴建军分析时认为：“从传统意义上讲，郊区楼盘位置偏远，商业、交通等配套设施不完善；处于中心城区的楼盘凭借位置优越性，以及商业、园林、教育等配套，社会资源优势明显，同时，它又面临着地上交通拥堵不畅的种种困扰。”
“地铁通往郊区后，提升了郊区的交通区位环境，从很大程度上弥补了郊区楼盘从前意义上的种种功能性缺陷，价格也会逐步上升；对于中心区楼盘来讲，地铁则提升了其出行的快捷性与舒适性。可以说，地铁的开通使得郊区与中心区的资源优势加以均衡，实现了两者的优势互补。”
一旦空间的隔阂被消除，随之而来的则是置业观念和居住模式上的大变革。人们将会把置业目光从市中心投向那些交通便利、环境好、空气又异常新鲜、房价适中的郊区。原来人们心目中传统的郊区楼盘，因为依傍地铁1号线，正在向“准市区”房靠拢。从地铁1号线沿线热销的楼盘看，中小户型、总价较低的楼盘受到刚需购房者的热捧。
刘社建议刚需置业族，当前郑州三环以内的商品住宅，单价在1万元以内已经很难买到如意的房子，地铁开通后，远郊楼盘因其交通成本、时间成本的相对优势，性价比凸显，为刚需置业族提供了置业佳选。
新商圈狂想曲 商业地产迎利好
一个城市的地铁站附近，往往是人流量最密集的区域。城市商业跟随人流的脚步，人气驱使地铁沿线商业的兴盛。
“比如二七广场，两条地铁线在这里交会，所以地铁会使该商圈更繁荣，但是由于这里的主要交通工具是地铁，所以人群消费力侧重于中低档，这样就会让步行街等商业模式大行其道。”刘社认为，地下商场会随之而来，地下商铺也会繁荣起来。
一般来说，地铁基本都是晚上10点到12点停运。“在停运前，都可能有人流，超市、商场、饭馆会根据人流量来决定自己的打烊时间，这样就会延长城市生活”。
事实上，地铁对沿线商业、写字楼物业的助推与提升作用甚至大于住宅，业内人士认为，地铁对于商业及办公物业增值的影响，要大于对住宅的影响，而对于工业用地的影响，则明显要小于前两者。
据该业内人士介绍，上海地铁1号线开通后，其中一个区的地铁沿线商服物业平均价格提升了三成，而广州地铁开通后，市中心一直低迷的写字楼市场立刻又活跃了起来。在这种形势下，有能力竞标的商品住宅就更少了，特别是在市中心地铁站口附近，住宅用地的位置会被商服物业逐渐抢占。
由于地铁投入巨大，中心城区商业、服务业的土地利用效益更高、付租能力更强，所以，市中心的商品住宅将更趋向于付租能力更高的高层住宅。同时，一些酒店式、公寓类型式的新型住宅会逐渐占据市场，出现商服相结合的趋势，以提高付租能力。
“在地铁效应影响下，也许一些已经‘奄奄一息’的商业企业，因为地铁，又将能重新焕发生机。”河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清表示，“如果地铁站附近之前是商业繁华地段，那么，随着地铁的开通，商业氛围会更加浓郁。如果之前并非商业区，大多地铁站出入口附近也会自发形成一些便民类商业网点。地铁的开通，对于郑州商业以及整个商业格局的影响，将会是非常巨大的。”
郑州市规划的6条地铁线开通后，由于其高效的连通效应，将有可能使原来的商圈变成沿地铁线布局的商业带，发生由“圈“到“带”的变化。而商业带包含了以各个地铁站为基础的若干个商业节点，这些商业节点会逐渐形成新的商业区，随着商业区规模的扩大，将会结合其他距离较近的地铁线站点，连片发展。从而最终实现“由圈到带及片”的商业发展格局。
同时，地铁的开通，将会促使市民在居住空间的转移，形成新的居民带。新的居民带会带动新的商业带，这些地铁沿线也会布局一下绿化带、景观带，以及相应的文化设施。这意味着由地铁线交通带动商业带、绿化带、景观带和文化带“四带合一”，将使整个城市的环境和形象得到一定提升。
值得一提的是，从国内已有地铁的城市情况来看，地铁从规划确定到建成通车这个过程，对房价一般会有30%的拉动，这其中有四成会在动工之前被提前释放，动工之后又会释放四成。当然，即使地铁通车，地铁楼盘价值也未见顶。但地铁楼盘通车后的更多要依赖楼市大势及区域板块环境。因此，接受采访的业内人士普遍认为，一般在城市地铁开通前后，是购房者的切入时机。也就是说，目前是郑州置业者的购房时机。
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