[摘要] 郑州地铁目前才刚起步，人们对地铁商铺的概念还比较模糊，业内人士预计，随着地铁2号线等线路的陆续建成，未来两三年，郑州将迎来一个地铁商铺的投资热潮。
2013年12月26日，地铁一号线正式开始试运营，在地铁之门开启的一刹那，因地铁而生的地铁商业也随之而来，地铁商铺逐渐被人们所熟知。精明的开发商看到其中蕴含的巨大商机，纷纷推出地铁商铺这种投资产品，“铁铺”如雨后春笋般涌现出来。“地铁一响，黄金万两”，地铁商铺对于投资者来说有巨大的市场诱惑。不过，郑州地铁目前才刚起步，人们对地铁商铺的概念还比较模糊，业内人士预计，随着地铁2号线等线路的陆续建成，未来两三年，郑州将迎来一个地铁商铺的投资热潮。
掘金财富“地一线”
“地铁开到哪儿，人流就跟到哪儿，财富就涌动到哪儿。”这是对地铁商机的形象描述。张鹏超是土生土长的郑州人，从小在炒股票的父亲的影响下长大的他，投资意识非常强，目前已在郑州拥有三套房子和一间商铺。“前年买西元国际广场的商铺时，就是看中其地铁口的位置，虽然当时周边商业氛围尚未形成，但我购房的时候没有一点犹豫，现在看来还是买对了。”谈起房产投资，张鹏超难掩得意之情。
“自从郑州限购以后，我就一直在寻找比住房更好的投资产品。后来看到麦当劳、肯德基这些大商家纷纷在抢占地铁铺位，当时让我明确了今后需要考察的方向。”张鹏超告诉记者，如今随着地铁2号线建设得“如火如荼”，他正打算再次出手购铺，在沿线寻找合适的投资机会。
像张鹏超一样，一直在郑州做餐饮生意的陈为民，在考察了北京、上海等地的地铁周边商家的营业情况之后，也打算在地铁站点附近布局。陈先生表示，之前他的新店选址一般都是在成熟的社区周边，但是那种商铺一般都有不菲的转让费，而且合适的位置也不好找，看到地铁1号线通车运营之后为附近商家带来的重重利好，让他最终决定在2号线沿线购买合适的商铺来开新店。“这样不但能节省一笔不菲的转让费，同时还有一定保值增值作用，可谓一举两得。”
很显然，占据郑州地铁沿线核心地段的商铺已成为投资者关注和追逐的对象。不过，由于郑州还是一个地铁新生城市，人们对地铁商铺的概念还比较模糊，但在北京、上海、广州和香港等一线城市，地铁购物早已是人们生活的一部分，统计显示，上海、广州、深圳等地铁城市，地铁开通后商铺价值的涨幅均超50%以上。即使在郑州，地铁1号线通车引发的抢铺热潮也有目共睹。
地铁勾勒出商业黄金线
哪里人流最为密集，哪里就有最繁华的商业，这一直是商业发展的规律。已经开通运营的地铁1号线犹如一条黄金链条，串联起郑州一系列的新老商圈，使其商业价值再次得到全面提升。同时，地铁出口处也将衍生出更多的小组团式商圈，一个地上和地下相结合的立体商圈时代即将到来。
据竞合地产分析，在投资商铺的买家中，选择地铁沿线或地铁口商铺的客户约占了五成以上。不过，与之相对应的则是，郑州地铁商铺一直都价格高、涨幅大，目前靠近地铁口的商铺价格约为3万元/平方米，个别靠近地铁口的路边商铺已经达到4万元/平方米，且越靠近地铁口的商铺越受欢迎，价格涨幅也较快，有的甚至一铺难求。
对此，竞合地产董事长王东表示，地铁商铺出售价格高于附近其他商业项目很正常，从香港、广州等地的地铁商业项目成功经验不难看出，地铁每天所带来的巨大人流，以及其项目与地铁“无缝”对接的模式都让商铺具有与生俱来的天然价值。
“地铁商业是中国少有的投资机会，是一个捕捉财富的机会！”英国威格斯地铁商业运营经理认为，在目前住宅市场遭受打压、投资前景不明朗的时期，地铁商业投资是个不错的选择。“地铁开通对地铁经过的地段而言就是财富的叠加”，按国际惯例，一般商业物业的投资平均为7%，而据统计，地铁物业平均增长的速度比非地铁周边的物业可能快10%～15%。
据了解，郑州城市轨道交通建设规划已获国家批复，规划显示，到2020年，郑州将有5条地铁线路运营，目前这些沿线区域的商铺价格和租金价格还不高，投资者沿未开通地铁线寻找商机也不失为一个明智的选择。
买地铁商铺还得看核心圈层
鉴于地铁里程不断扩展和延伸，未来郑州将涌现越来越多的地铁商铺。如何选择地铁商铺物业，受到了投资客的关注。人们称地铁商铺是“交通流动性物业”，其特点就是客户多而集中，但即时流动性很强，想依靠地铁站点长时间留住顾客是困难的。因此，地铁商铺投资应重点考虑商铺顾客的集聚距离。一般来说，轨道交通对商业房地产市场的辐射效应大致可分为三个圈层，即“地铁核心圈层”、“地铁上盖圈层”(即地铁出入口空间区域)、“地铁辐射圈层”。
“地铁核心圈层”指的是位于商业繁华地区的地铁站点及周边区域，该区域对商铺物业影响力。特别是坐落在核心圈层附近热闹的商业街区，无论是商铺、办公楼还是酒店式公寓等都十分兴旺。因为地铁交通带来一定的客流量，加上商业街原来就有的往来购物人群，双倍客流量无疑直接给“地铁核心圈层”商铺带来较好的。
“地铁上盖圈层”指的是直接坐落在地铁站上方的商铺物业，这里的“过路消费”是此类商铺最显著的特点。上盖圈层商铺直接受益于大批地铁客流，量虽大，但消费欲望不一定大。因为这里主要还是以交通过客流为主，他们一般不会长时间地驻留购物。因此，对这类商铺抱过高的期望是不现实的。不过，由于商铺以中青年客户为主，比较适宜于开设一些小型时尚化而又便捷化的商铺。
“地铁辐射圈层”主要指的是地铁站周边几个街区或者更远的区域范围，这些商铺是否兴旺视地铁站坐落的区域位置而定。该圈层的地铁站点越是在郊区，辐射范围也就越广。当然，由于距离过远，人气较弱，其价值集聚效应也就越小。然而，此类地铁站还要看途经和滞留的客流情况，客流多的话消费量就高，反之就低。
地铁商铺投资必须抓住两大明显的特点。一是并非任何地铁商铺都是快速“成长股”。地铁站点客流人群呈“漏斗效应”，来往人群既能快速集中又能快速疏散。因此，人流和人气的驻留时间和消费欲望决定了地铁商铺的价值。另一个明显特点是“时尚化”和“便捷化”，由于来往客流绝大多数是年轻人。因此哪个地铁站点换乘线路越多，这里的商铺生意也就越是兴隆。在地铁站周围，生活必需品和日常消费品一定是商机的。夏日里的一杯冷饮，冬日里的一杯暖茶，湿纸巾、钥匙扣……地铁商铺的多数顾客都是乘客。以购物为主的地铁商铺经营定位可以是家居饰品、服饰、运动用品、书刊、健身、美食、饮品等。此外，地铁附近开设药房，同样能帮助解决一些乘客突发疾病。
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