[摘要] 本应主要受供求关系影响的房价，长久以来在中国带有浓重的行政干预意味。近期，原本用来“限涨”的“房价备案管理”，被指是“限跌”。济南有没有房价备案制度?在限涨或者限跌中能起什么作用?市场怎么看这一政策的利弊得失?
本应主要受供求关系影响的房价，长久以来在中国带有浓重的行政干预意味。近期，原本用来“限涨”的“房价备案管理”，被指是“限跌”。济南有没有房价备案制度?在限涨或者限跌中能起什么作用?市场怎么看这一政策的利弊得失?
日前，东莞出现了开发商降价超过15%导致购房者无法网签的案例。官方给出的依据是2011年出台的一份老通知——所有新建商品房销售价格一经备案，实际成交价不得低于备案价的15%，否则网上销售系统将自动锁定。杭州也要求房地产开发企业如果降价幅度超过15%，要向物价部门申报备案。此举引来“限降”的猜测甚至质疑。
援引房价“备案制度”干预楼盘降价的案例并非这些年来的“新鲜事”。2011年，上海就曾出现一大型楼盘价格由2.2万元/平方米直降到1.6万元/平方米，当时该楼盘所在区房管部门要求，如果开发商降幅超过20%，需要重新对房价备案。济南一开发商表示，重新备案不仅浪费人力物力和时间，还有可能备不了案，影响销售。
“办理预售许可证时，销售楼盘要申报价格，一般要具体到套，即平时所说的‘一房一价’，实际销售价格高于该价格时有详细规定。”济南市城乡建设委员会房地产市场监管处有关负责人表示，按照2011年济南市建设部门和物价部门相关文件的要求，对市场销售价格超过申报价格10%的，一律要求企业重新申报，对房价波动出现异常的项目，约谈其企业负责人，限期整改。“房价备案目前不在物价部门，如果某个楼盘出现比较异常的大规模降价，物价部门将进行检查。”济南市物价局房产处相关负责人表示。
一驻济大型房企的相关负责人表示，济南的楼市发展较健康，目前房价不会大涨，也不会大跌。到目前为止，还没有出现哪一家房企因为房价备案“超标”而被发回重审的。另外，房价备案制度虽然规定“房价波动异常，约谈房企负责人”，但事实上对楼盘降价并没有严格限定。
黄金地产相关负责人告诉记者，商品房销售明码标价实行“一房一价”备案，对捂盘惜售、虚假销售、哄抬房价等违规销售行为有很好的规范作用。不过一家目前正在办理预售手续的企业相关负责人有不同的观点：“房价备案是办理预售许可证众多手续中的一项，并不一定能够起到预期的限制作用，反而增加了手续。”该负责人直言。
一家不久前进入济南西部新城进行开发的房企相关负责人表示，济南西部新城属于“价值洼地”，未来有着很好的上升空间。但是，为了留下好的“见面礼”他们的楼盘一期价格基本为成本价。未来价格应该恢复到市场价，到时房价备案制度就成了一种阻碍，很可能得重新备案。
预售前的房价备案制度的另外一个弊端是，开发商对项目的报价有可能会偏离实际市场价，为其未来价格上涨做前期准备，结果就是“逼迫”开发商提前上涨房价。
“物价和建设部门可能会根据市场情况审核楼盘报价，但每个区域市场的房价都有一定的参照区间，开发商为了之后好操作，可以往区间偏高的方向报价，开盘的时候先以优惠的价格试探市场，随后再与周边的楼盘形成‘虚高市场价’的表象。”
有业内人士指出，在以价格为核心目标的调控体系中，表面上看，政府能通过价格备案管理、出台“指导价”甚至调整统计对象等方式，控制房价变动幅度甚至随意“做高”或“做低”房价，达到统计数字上的调控效果;但实际上，困扰楼市的根本性问题，比如有效供应不足、土地成本过高、炒房投机需求过旺等，反而容易被忽视。
山东大学经济学院副院长、山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，目前济南市民对房产的消费已经非常理性。真正让市场说话不仅是开发商之所想，也是购房者之所愿。应该逐步废除房价备案制度，改革调控手段，终止使用限价、限降这样的手段直接干预价格。
济南房地产评论人士赵鲁梁认同李铁岗的观点。他表示，问题的焦点不在于政府是否通过行政措施对房价进行干预，而是能否营造一种让楼市健康发展的长效机制上。不应该一看房价跌了就忙止跌，涨了去限涨。
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